Conditions, Limitations: Scope of Assessment and Liability

الفصل: الشروط والقيود: نطاق التقييم والمسؤولية

مقدمة

يُعد فهم الشروط والقيود جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. فهي تحدد نطاق التقييم وتوضح الافتراضات التي بُني عليها، وبالتالي تحمي المُقيِّم من المسؤولية غير المبررة وتضمن شفافية التقييم للمستفيدين منه. هذا الفصل سيتناول بعمق مفهوم الشروط والقيود، وأهميتها، وأنواعها، وكيفية تطبيقها بشكل فعال في تقارير التقييم.

1. تعريف الشروط والقيود

الشرط (Condition): هو ظرف أو وضع يجب أن يكون موجودًا أو متحققًا لكي يكون التقييم صالحًا أو دقيقًا. قد يتعلق الشرط بخصائص العقار، أو بالظروف السوقية، أو بالمعلومات المتاحة.

القيد (Limitation): هو تحديد لنطاق التقييم أو لطريقة تطبيقه. يوضح القيد ما لا يشمله التقييم أو ما لا يمكن الاعتماد عليه فيه.

بشكل عام، الشروط والقيود هي بيانات أو تفسيرات تحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في التقرير.

2. أهمية الشروط والقيود

تلعب الشروط والقيود دورًا حيويًا في عملية التقييم، وذلك للأسباب التالية:

تحديد نطاق التقييم: تساعد في تحديد ما تم تقييمه بالضبط (مثل تحديد العقار و الحقوق العقارية) وما لم يتم تقييمه.
توضيح الافتراضات: تكشف عن الافتراضات الرئيسية التي استند إليها المُقيِّم في تقييمه، مثل حالة السوق، أو استقرار المنطقة، أو جودة البناء.
حماية المُقيِّم من المسؤولية: تحد من مسؤولية المُقيِّم عن الاستنتاجات التي تم التوصل إليها بناءً على الافتراضات والقيود المحددة.
ضمان الشفافية: تساعد المستخدمين على فهم حدود التقييم وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة من التقرير.
الامتثال للمعايير المهنية: تلزم معايير التقييم الموحدة (USPAP) بذكر الشروط والقيود بشكل واضح في تقرير التقييم.

3. أنواع الشروط والقيود

يمكن تصنيف الشروط والقيود إلى عدة أنواع، منها:

الشروط المتعلقة بالعقار:
تحديد العقار: وصف دقيق للعقار، بما في ذلك موقعه، وحجمه، وحدوده، والتحسينات الموجودة عليه.
الحقوق العقارية: تحديد الحقوق التي تم تقييمها، مثل حق الملكية المطلقة، أو حق الانتفاع، أو حق الارتفاق.
الحالة المادية: وصف لحالة العقار المادية، وأي مشاكل أو عيوب قد تؤثر على قيمته.
الالتزامات القانونية: أي التزامات قانونية على العقار مثل الرهن او حق الغير.
الشروط المتعلقة بالسوق:
الظروف الاقتصادية: وصف للظروف الاقتصادية السائدة في السوق، وتأثيرها على قيمة العقار.
العرض والطلب: تحليل للعرض والطلب على العقارات المماثلة في السوق.
أسعار الفائدة: تأثير أسعار الفائدة على قدرة المشترين على تحمل تكاليف الشراء.
الشروط المتعلقة بالمعلومات:
موثوقية البيانات: توضيح لمصادر البيانات التي تم استخدامها في التقييم، ومدى موثوقيتها.
القيود على البيانات: ذكر أي قيود على البيانات المتاحة، مثل نقص المعلومات، أو عدم دقتها.
الشروط المتعلقة بالغرض من التقييم:
الاستخدام المقصود: تحديد الغرض من التقييم، مثل الحصول على قرض، أو البيع، أو التأمين.
المستخدم المقصود: تحديد من هم المستخدمون المقصودون لتقرير التقييم.
تاريخ سريان التقييم: تحديد التاريخ الذي يعتبر فيه التقييم صالحًا.

4. أمثلة على الشروط والقيود

فيما يلي بعض الأمثلة على الشروط والقيود التي يمكن تضمينها في تقرير التقييم:

1. الغرض الوحيد من هذا التقييم هو تقدير القيمة السوقية.
2. هذا التقييم لا يشكل مسحًا للعقار.
3. هذا التقييم لا يشكل رأيًا قانونيًا بشأن ملكية العقار أو أي مسائل قانونية أخرى.
4. هذا التقييم لا يشكل تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص للعقار.
5. تم إجراء هذا التقييم في ظل ظروف غير مؤكدة ويستند إلى كمية محدودة من البيانات.
6. تم إجراء هذا التقييم مع افتراضات معينة بشأن احتياجات وخبرة العميل.
7. يفترض المُقيِّم أن عنوان العقار قابل للتسويق وخالٍ من أي مشاكل.
8. الرسم التخطيطي المقدم في التقرير تقريبي فقط وليس مسحًا رسميًا.
9. لم يقم المُقيِّم بفحص الأجزاء المخفية من العقار، ويفترض أنها في حالة جيدة.
10. لا يتحمل المُقيِّم مسؤولية أي أضرار ناتجة عن عيوب خفية لم يتم الكشف عنها أثناء الفحص.

5. المسؤولية المهنية للمقيم

على الرغم من أن الشروط والقيود تساعد في حماية المُقيِّم من المسؤولية، إلا أنها لا تعفيه من المسؤولية عن:

الإهمال المهني: يجب على المُقيِّم بذل العناية الواجبة والمهارة اللازمة في إجراء التقييم.
التحريف المتعمد: لا يجوز للمقيِّم تقديم معلومات كاذبة أو مضللة في تقرير التقييم.
عدم الامتثال للمعايير المهنية: يجب على المُقيِّم الالتزام بمعايير التقييم الموحدة (USPAP) وغيرها من المعايير المهنية ذات الصلة.

المعادلة الرياضية للمسؤولية المهنية (مثال توضيحي):

لنفترض أن المسؤولية المهنية (L) تعتمد على ثلاثة عوامل: الإهمال (N)، والتحريف (D)، وعدم الامتثال للمعايير (C). يمكن تمثيل ذلك بالمعادلة التالية:

```
L = f(N, D, C)
```

حيث:

L: مستوى المسؤولية المهنية.
N: مستوى الإهمال المهني (0 = لا يوجد إهمال، 1 = إهمال كامل).
D: مستوى التحريف المتعمد (0 = لا يوجد تحريف، 1 = تحريف كامل).
C: مستوى عدم الامتثال للمعايير (0 = امتثال كامل، 1 = عدم امتثال كامل).
f: دالة تربط بين هذه العوامل ومستوى المسؤولية (يمكن أن تكون دالة خطية أو غير خطية).

مثال: إذا كان هناك إهمال جزئي (N = 0.5) ولا يوجد تحريف (D = 0) وعدم امتثال جزئي للمعايير (C = 0.3)، فإن مستوى المسؤولية المهنية سيكون:

```
L = f(0.5, 0, 0.3)
```

يعتمد تحديد قيمة L الدقيقة على طبيعة الدالة f.

6. التغيرات في معايير Fannie Mae وFreddie Mac

في عام 2005، أجرت Fannie Mae وFreddie Mac تغييرات كبيرة على بيان الافتراضات والشروط المحددة وشهادة المُقيِّم. تم توسيع نطاق اللغة والمعنى والمحتوى. تم سحب النموذج القديم 439 وأصبحت الصياغة الموسعة للوثيقة الجديدة جزءًا من الصفحات الست في تقرير التقييم السكني الموحد لعام 2005.

نطاق العمل: يحدد النموذج الحد الأدنى من متطلبات نطاق العمل المقبولة التي ترضي Fannie Mae. يُسمح للمُقيِّم بتوسيع نطاق العمل لتقييم معقد.
الاستخدام المقصود: يمكن استخدام هذا النموذج للمعاملات المالية للرهن العقاري فقط.
المستخدم المقصود: المُقرض/العميل كما هو مذكور في التقرير. بموجب USPAP، يجب تسمية جميع المستخدمين المقصودين بالاسم أو النوع.

7. الاستنتاج

تعتبر الشروط والقيود جزءًا لا يتجزأ من عملية التقييم العقاري. فهي تحدد نطاق التقييم، وتوضح الافتراضات، وتحمي المُقيِّم من المسؤولية، وتضمن الشفافية. يجب على المُقيِّمين فهم أهمية الشروط والقيود وتطبيقها بشكل فعال في تقارير التقييم الخاصة بهم، مع الالتزام بالمعايير المهنية والقانونية ذات الصلة.