الشروط والقيود: نطاق التطبيق ومسؤولية المثمن

الفصل الثالث: الشروط والقيود: نطاق التطبيق ومسؤولية المثمن

مقدمة:

يُعد فهم الشروط والقيود جزءًا لا يتجزأ من عملية التقييم العقاري. فهي تحدد نطاق التقييم وتوضح الافتراضات التي استند إليها المثمن في تقدير القيمة. كما أنها تحدد مسؤولية المثمن وتساعد في حماية مصالحه في حالة نشوء نزاعات. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل للشروط والقيود في سياق التقييم العقاري، مع التركيز على نطاق التطبيق ومسؤولية المثمن.

1. تعريف الشروط والقيود:

الشروط والقيود هي بيانات أو تفسيرات تحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في تقرير التقييم. وهي بمثابة إطار عمل يحدد حدود مسؤولية المثمن ويضمن أن المستخدمين المقصودين للتقرير يفهمون القيود المفروضة على التقييم.

2. أهمية الشروط والقيود:

تخدم الشروط والقيود ثلاثة أغراض رئيسية:

• توضيح نطاق التقييم: تساعد الشروط والقيود العملاء والقراء الآخرين لتقرير التقييم على فهم معناه وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة.
• حماية المثمن: تحد الشروط والقيود من مسؤولية المثمن عن النتائج المترتبة على الإجراءات المتخذة بناءً على تقرير التقييم.
• الامتثال للمعايير المهنية: تتماشى الشروط والقيود مع معايير التقييم الموحدة (USPAP) وغيرها من اللوائح المهنية ذات الصلة.

3. أنواع الشروط والقيود:

يمكن تصنيف الشروط والقيود إلى عدة أنواع، بما في ذلك:

• الشروط المتعلقة بالعقار: تحدد هذه الشروط هوية العقار وحقوق الملكية المعنية. على سبيل المثال، قد ينص التقرير على أن التقييم يقتصر على الملكية العقارية وليس الملكية الشخصية.
• الشروط المتعلقة بالغرض من التقييم: تحدد هذه الشروط الغرض من التقييم والاستخدام المقصود له. على سبيل المثال، قد ينص التقرير على أن التقييم مخصص فقط لغرض الحصول على قرض عقاري وليس لأي غرض آخر.
• الشروط المتعلقة بتاريخ التقييم: تحدد هذه الشروط التاريخ الفعلي للتقييم. يجب أن يكون القراء على دراية بأن قيمة العقار قد تتغير بمرور الوقت.
• الشروط المتعلقة بالبيانات والمعلومات المستخدمة: تحدد هذه الشروط مصادر البيانات والمعلومات التي استخدمها المثمن في التقييم. يجب على القراء أن يدركوا أن دقة التقييم تعتمد على دقة وموثوقية البيانات المستخدمة.
• الشروط المتعلقة بالافتراضات: تحدد هذه الشروط الافتراضات التي استند إليها المثمن في التقييم. يجب على القراء أن يدركوا أن التقييم قد يكون غير دقيق إذا كانت الافتراضات غير صحيحة.

4. أمثلة على الشروط والقيود:

فيما يلي بعض الأمثلة على الشروط والقيود التي قد توجد في تقارير التقييم:

1. الغرض الوحيد من التقييم هو تقدير القيمة السوقية للعقار.
2. لا يشكل التقييم مسحًا للعقار.
3. لا يشكل التقييم رأيًا قانونيًا بشأن الملكية أو المسائل القانونية الأخرى.
4. لا يشكل التقييم تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص للعقار.
5. يتم إجراء التقييم في ظل ظروف عدم اليقين ويستند إلى كمية محدودة من البيانات.
6. يتم إجراء التقييم مع افتراضات معينة بشأن احتياجات وخبرات العميل.
7. لا يتم التحقق من دقة خرائط FEMA للفيضانات.
8. لا يوجد معرفة بأي شروط سلبية خفية.
9. يتم افتراض أن العمل قيد التقدم أو الخاضع للإنجاز سيتم إكماله بطريقة مهنية.

5. نطاق التطبيق:

يشير نطاق التطبيق إلى مدى الشروط والقيود التي تحدد أو تؤثر على التقييم. يجب على المثمن تحديد نطاق التطبيق بوضوح في تقرير التقييم. يتأثر نطاق التطبيق بعدة عوامل، بما في ذلك:

• الغرض من التقييم: يحدد الغرض من التقييم نطاق التطبيق. على سبيل المثال، قد يتطلب التقييم لغرض الحصول على قرض عقاري نطاقًا أوسع من التقييم لغرض الضرائب العقارية.
• طبيعة العقار: تحدد طبيعة العقار نطاق التطبيق. على سبيل المثال، قد يتطلب تقييم عقار تجاري نطاقًا أوسع من تقييم عقار سكني.
• توفر البيانات: يحدد توفر البيانات نطاق التطبيق. إذا كانت البيانات محدودة، فقد يكون من الضروري تضييق نطاق التقييم.

6. مسؤولية المثمن:

يتحمل المثمن مسؤولية تجاه العملاء والمستخدمين المقصودين الآخرين لتقرير التقييم. تشمل هذه المسؤولية:

• الالتزام بمعايير التقييم الموحدة (USPAP): يجب على المثمن الالتزام بمعايير التقييم الموحدة (USPAP) وغيرها من اللوائح المهنية ذات الصلة.
• إجراء التقييم بعناية ومهنية: يجب على المثمن إجراء التقييم بعناية ومهنية، مع مراعاة جميع العوامل ذات الصلة.
• الإفصاح عن جميع الحقائق المادية: يجب على المثمن الإفصاح عن جميع الحقائق المادية التي قد تؤثر على قيمة العقار.
• تحديد نطاق التقييم بوضوح: يجب على المثمن تحديد نطاق التقييم بوضوح في تقرير التقييم.
• تضمين الشروط والقيود المناسبة: يجب على المثمن تضمين الشروط والقيود المناسبة في تقرير التقييم.

7. دور الشروط والقيود في تحديد المسؤولية:

تلعب الشروط والقيود دورًا حاسمًا في تحديد مسؤولية المثمن. من خلال تحديد نطاق التقييم وتوضيح الافتراضات التي استند إليها المثمن، تساعد الشروط والقيود في حماية مصالح المثمن في حالة نشوء نزاعات. ومع ذلك، لا يمكن استخدام الشروط والقيود كذريعة لتقييم غير كفء. لا تزال المثمن مسؤولاً عن إجراء التقييم بعناية ومهنية.

8. التحديثات والتغييرات في الشروط والقيود:

يجب على المثمنين العقاريين البقاء على اطلاع دائم بالتحديثات والتغييرات في معايير التقييم، بما في ذلك التغييرات في الشروط والقيود. على سبيل المثال، قامت Fannie Mae و Freddie Mac بإجراء تغييرات كبيرة على بيان الافتراضات والشروط المحددة وشهادة المثمن في عام 2005. يجب على المثمنين أن يكونوا على دراية بهذه التغييرات وأن يطبقوها في تقييماتهم.

9. أمثلة على التطبيقات العملية:

• مثال 1: التقييم السكني: في تقييم عقار سكني، قد يتضمن تقرير التقييم شرطًا يقيد استخدام التقييم فقط لغرض الحصول على قرض عقاري. قد يتضمن التقرير أيضًا شرطًا يقيد مسؤولية المثمن عن أي أضرار تنشأ عن استخدام التقييم لأغراض أخرى.
• مثال 2: التقييم التجاري: في تقييم عقار تجاري، قد يتضمن تقرير التقييم شرطًا يقيد استخدام التقييم فقط لغرض معين، مثل البيع أو التأمين. قد يتضمن التقرير أيضًا شرطًا يقيد مسؤولية المثمن عن أي أضرار تنشأ عن استخدام التقييم لأغراض أخرى.

10. الصيغ والمعادلات (عند الاقتضاء):

في بعض الحالات، قد يكون من الضروري استخدام الصيغ والمعادلات في تقرير التقييم. على سبيل المثال، يمكن استخدام معادلة لحساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. في هذه الحالات، يجب على المثمن تضمين شرح واضح للصيغ والمعادلات المستخدمة.

على سبيل المثال، لحساب القيمة الحالية (PV) لتدفق نقدي مستقبلي (FV) بمعدل فائدة (r) على مدى عدد معين من الفترات (n)، يمكن استخدام الصيغة التالية:

PV = FV / (1 + r)^n

11. الخلاصة:

يعد فهم الشروط والقيود أمرًا ضروريًا للمثمنين العقاريين. فهي تحدد نطاق التقييم وتوضح الافتراضات التي استند إليها المثمن في تقدير القيمة. كما أنها تحدد مسؤولية المثمن وتساعد في حماية مصالحه في حالة نشوء نزاعات. يجب على المثمنين العقاريين الالتزام بمعايير التقييم الموحدة (USPAP) وغيرها من اللوائح المهنية ذات الصلة، وتحديد نطاق التقييم بوضوح، وتضمين الشروط والقيود المناسبة في تقارير التقييم.