تقنيات تقييم المواقع: دليل شامل

الفصل: تقنيات تقييم المواقع: دليل شامل

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد❓ المتدربين في دورة “إتقان تقييم العقارات: جمع وتحليل البيانات” بدليل شامل لتقنيات تقييم المواقع العقارية. يُعتبر تقييم الموقع خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يؤثر بشكل كبير على دقة تقدير القيمة النهائية للعقار. يغطي هذا الفصل النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، مع أمثلة عملية وتجارب ذات صلة، وصيغ رياضية، وإشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة (حيثما أمكن).

I. أهمية تقييم الموقع في عملية التقييم العقاري

• تحديد القيمة باستخدام أساليب التكلفة والرسملة: يتطلب استخدام أسلوب التكلفة (Cost Approach) وأسلوب رسملة الدخل المتبقي (Building Residual Technique of Income Capitalization) تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع.
• الامتثال للقوانين واللوائح: قد يتطلب القانون، وخاصة في تقييمات الضرائب العقارية وأغراض نزع الملكية، تقييمًا منفصلاً للموقع.
• تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use): يساهم تقييم الموقع في تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع، سواء كان شاغراً أو محسناً.
• تحديد المقارنات المناسبة: يسمح تحديد قيمة الموقع بشكل مستقل بايجاد مقارنات مناسبة لقيم المواقع الأخرى.

II. تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use: HBU)

أ. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى:

• هو الاستخدام الأكثر احتمالاً ومعقولية والذي ينتج أعلى قيمة حالية للملكية.
• يجب أن يفي بأربعة معايير:
  1. مسموح به قانونياً (Legally Permitted Use): يجب أن يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق❓❓ (Zoning) واللوائح الأخرى.
  2. ممكن مادياً (Physically Possible Use): يجب أن يكون حجم وشكل وميزات الموقع مناسبة للاستخدام المقترح.
  3. مجد اقتصادياً (Economically Feasible Use): يجب أن يولد دخلاً أو قيمة تبرر الاستثمار.
  4. منتج بأعلى قيمة (Maximally Productive Use): يجب أن يحقق أعلى عائد أو قيمة للمالك.

ب. الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع الشاغر مقابل الموقع المحسن:

• الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع الشاغر (HBU as if Vacant): يركز على الاستخدام الأكثر قيمة إذا كان الموقع شاغراً وقابلاً للتطوير.
• الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع المحسن (HBU as Improved): يأخذ في الاعتبار التحسينات الحالية وتكاليف الهدم والإزالة المحتملة لتحديد الاستخدام الأكثر قيمة.

ج. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

• تتأثر قيمة العقار بالفوائد المستقبلية المحتملة لملكيته. يجب أن يأخذ تحليل HBU في الاعتبار التغييرات المحتملة في المستقبل.

• يعتبر هذا المبدأ في غاية الأهمية لتحديد قيمة الموقع، ويمكن التعبير عنه بالصيغة التالية:

  V_exp = ∑_(i=1)^n▒〖CF_i/(1+r)^i 〗
  حيث :
  V_exp : قيمة الموقع المتوقعة
  CF_i : التدفق النقدي المتوقع في الفترة i
  *r : معدل الخصم

د. الاستخدام المؤقت (Interim Use):

• الاستخدام الحالي للموقع والذي من المتوقع أن يتغير في المستقبل القريب إلى استخدام أكثر ربحية.
• مثال: أرض زراعية تستخدم حالياً للزراعة ولكنها ستتحول قريباً إلى تطوير سكني.

III. تقنيات تقييم الموقع

أ. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

• المبدأ: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الموقع موضوع التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخراً.

• الخطوات:

  1. تحديد المبيعات المماثلة (Comparables): يجب أن تكون المواقع المماثلة متشابهة من حيث الموقع والحجم والاستخدام الأمثل والأعلى.

  2. إجراء التعديلات (Adjustments): يتم تعديل أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم.

     • صيغة التعديل:
       Value_subject = SP_(comparable)± Adjustments

  3. تحليل العناصر المقارنة (Elements of Comparison):

     • الحقوق العقارية المحولة (Real Property Rights Conveyed): تحديد نوع الملكية (ملكية كاملة، إيجار أرض، إلخ).
     • شروط التمويل (Financing Terms): تعديل الأسعار لتأثير التمويل غير القياسي.
     • ظروف البيع (Conditions of Sale): استبعاد المبيعات القسرية أو غير الاعتيادية.
     • المصروفات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): تكاليف الإصلاحات أو الهدم.

     • ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): التعديل لتغيرات الأسعار مع مرور الوقت.

       Market Value Adjustment= Sales Price *(1+Change in Market Price)

     • تعديلات الموقع (Location Adjustments): مراعاة الفروق في الأحياء والمدى القريب من المرافق.

     • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل الحجم والشكل والتضاريس.
     • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): دخل تشغيلي وتكاليف التشغيل.
     • مثال: تم بيع أرض مشابهة للأرض قيد التقييم❓ قبل 6 أشهر بمبلغ 100,000 دولار. تشير بيانات السوق إلى زيادة بنسبة 5٪ في أسعار الأراضي خلال تلك الفترة. بالإضافة إلى ذلك، الموقع قيد التقييم أفضل من حيث سهولة الوصول إليه، وتقدر هذه الميزة بـ 2000 دولار. تكون قيمة الأرض قيد التقييم 107,000 دولار:

  4. تعديل ظروف السوق: $100,000 * 1.05 = $105,000

  5. تعديل الموقع: $105,000 + $2,000 = $107,000

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method):

• المبدأ: تخصيص نسبة معينة من قيمة العقار بأكمله للأرض.
• الاستخدام: غالباً ما تستخدم في التقييمات الضريبية حيث تكون الحاجة إلى تقييم سريع وفعال من حيث التكلفة.

• الصيغة:

  Land Value = Total Property Value *  Land Ratio
  

• مثال: قيمة عقار سكني تبلغ 200,000 دولار. تشير بيانات السوق إلى أن نسبة قيمة الأرض إلى القيمة الإجمالية للعقارات المماثلة تبلغ 25٪. إذا، قيمة الأرض = 200,000 دولار * 0.25 = 50,000 دولار.

ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

• المبدأ: استخراج قيمة الأرض عن طريق طرح قيمة التحسينات (المستهلكة) من القيمة الإجمالية للعقار.

• الصيغة:

  Land Value = Total Property Value - Depreciated Value of Improvements
  

• الاستخدام: يكون هذا الأسلوب مفيدًا بشكل خاص عند وجود القليل من بيانات مبيعات الأراضي الشاغرة، أو عند وجود مساهمة محدودة نسبيًا للتحسينات في القيمة الإجمالية.

• مثال: تم بيع عقار بمبلغ 600,000 دولار. يتم تقدير قيمة التحسينات (بعد الاستهلاك) بـ 400,000 دولار. إذا، قيمة الأرض = 600,000 دولار - 400,000 دولار = 200,000 دولار.

د. طريقة التطوير (Development Method):

• المبدأ: تقدير قيمة الأرض عن طريق حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة من تطوير الأرض.
• الاستخدام: تستخدم هذه الطريقة عادةً لتقييم الأراضي التي من المحتمل أن تخضع لتطوير كبير، مثل تقسيم الأراضي إلى قطع صغيرة.
• الخطوات:
  1. تطوير خطة شاملة: يجب على المقيّم تطوير خطة شاملة للتطوير، بما في ذلك أنواع المباني المقترحة، وموقعها، وجدول البناء.
  2. تقدير التكاليف: تكاليف التطوير بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والإدارة وغيرها.
  3. تقدير الدخل: يتوقع المقيّم الإيرادات المتوقعة من مبيعات أو إيجارات العقار المطور.
  4. حساب صافي القيمة الحالية (NPV):
     NPV= ∑_(t=1)^n▒〖(CF_t)/((1+r)^t )〗-IC
     حيث :
     CF_t : التدفقات النقدية في الفترة t
     r : معدل الخصم
     *IC : تكلفة الإستثمار المبدئي
• مثال: يتم تطوير قطعة أرض لإنشاء 10 منازل. التكلفة الإجمالية للتطوير (بما في ذلك البناء والتسويق) هي 1,000,000 دولار. ويقدر بيع كل منزل بمبلغ 200,000 دولار. يتم خصم التدفقات النقدية المستقبلية بمعدل 10٪. قيمة الأرض تساوي NPV.

هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

• المبدأ: تخصيص جزء من صافي الدخل التشغيلي للعقار المحسن للأرض، ورسملة هذا الدخل لتحديد قيمة الأرض.
• الاستخدام: تستخدم هذه الطريقة عندما يكون من الصعب تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض مباشرة.
• الخطوات:
  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI): NOI = الإيرادات المحتملة - النفقات التشغيلية
  2. تحديد قيمة التحسينات: بناءً على التكلفة المستهلكة أو القيمة السوقية.
  3. تقدير دخل التحسينات: Income_(Improvements) = Value_(Improvements) * R_(Improvements)
  4. حساب دخل الأرض المتبقي: Income_(Land) = NOI - Income_(Improvements)
  5. رسملة دخل الأرض: Value_(Land) = Income_(Land) / R_(Land)
• المعادلات:
  NOI= Value_(Property) R_(Property)
  Value_(Land)= (NOI-(Value_(Improvements) R_(Improvements)))/R_(Land)
• مثال: تقدر قيمة عقار تجاري بمبلغ 2,000,000 دولار ويحقق صافي دخل تشغيلي قدره 160,000 دولار. تقدر قيمة التحسينات بمبلغ 1,500,000 دولار ويبلغ معدل الرسملة الخاص بها 10٪. معدل رسملة الأرض هو 8٪.
  1. دخل التحسينات: 1,500,000 دولار * 0.10 = 150,000 دولار
  2. دخل الأرض: 160,000 دولار - 150,000 دولار = 10,000 دولار
  3. قيمة الأرض: 10,000 دولار / 0.08 = 125,000 دولار

و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

• المبدأ: تقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة إيجار الأرض السنوي.
• الاستخدام: يتم استخدام هذا الأسلوب بشكل خاص عندما يتم تأجير الأرض بموجب عقد إيجار طويل الأجل.

• الصيغة:
  Value_(Land)= Ground Rent/ R_(Land)

• مثال: يتم تأجير قطعة أرض بإيجار سنوي قدره 20,000 دولار. معدل رسملة الأرض هو 8٪. إذا، قيمة الأرض = 20,000 دولار / 0.08 = 250,000 دولار.

ز. جداول العمق (Depth Tables):

• المبدأ: تستند إلى فكرة أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي.
• الاستخدام: يتم استخدام هذه الجداول لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة الأرض، على سبيل المثال، لتحديد قيمة قطعة الأرض بعد تقسيمها.
• مثال: جدول العمق 4-3-2-1: يعتبر الربع الأمامي من قطعة الأرض 40% من القيمة، والربع الثاني 30%، والربع الثالث 20%، والربع الأخير 10%.

IV. الخلاصة

إن تقييم الموقع العقاري هو عملية معقدة تتطلب فهماً شاملاً لأساليب التقييم المختلفة، وكذلك لقوانين تقسيم المناطق واللوائح الأخرى التي تؤثر على استخدام الأراضي. يجب على المقيّمين العقاريين أن يكونوا على دراية جيدة ببيانات السوق المحلية وأن يكونوا قادرين على تطبيقها بشكل صحيح لتقدير قيمة الأرض بدقة. من خلال إتقان هذه التقنيات، يمكن للمقيّمين اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن قيمة العقارات وتوفير تقييمات دقيقة وموثوقة.

V. المراجع

• العناصر الواردة في هذا الفصل مستوحاة من مبادئ التقييم العقاري القياسية.
• قد تكون الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة المتعلقة بأساليب تقييم الأراضي وتقنيات التحليل متاحة من خلال مصادر أكاديمية ومجلات التقييم العقاري.

ملاحظة: يمكن استبدال صيغ معدل الرسملة بأخرى مماثلة ذات دقة أعلى.