تطبيق طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

الفصل: تطبيق طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بفهم عميق وتطبيقي لثلاث طرق رئيسية لتقييم الأراضي والعقارات، وهي طريقة التكلفة، وطريقة المقارنة البيعية، وطريقة الدخل. هذه الطرق ضرورية لعملية تقييم الأراضي، وخاصةً لتحديد الاستخدام الأمثل والأعلى، وهو الهدف الرئيسي لهذه الدورة التدريبية. سنستكشف المبادئ النظرية والعلمية لكل طريقة، بالإضافة إلى تطبيقاتها العملية في سوق العقارات.

1. طريقة التكلفة (Cost Approach)

1.1. المفهوم الأساسي

تستند طريقة التكلفة إلى مبدأ الاستبدال، والذي يفترض أن قيمة العقار لا يمكن أن تتجاوز تكلفة الحصول على عقار بديل له نفس المنفعة. في هذه الطريقة، يتم تقدير قيمة العقار❓❓ عن طريق حساب تكلفة إنشاء مبنى جديد مكافئ، ثم يتم خصم الاستهلاك المتراكم.

1.2. الصيغة الرياضية

قيمة العقار = قيمة الأرض + (تكلفة الإنشاء الجديدة - الاستهلاك)
Property Value = Site Value + (Cost New - Depreciation)

1.3. خطوات التطبيق

1. تقدير قيمة الأرض: يتم تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية وقابلة للاستخدام الأمثل والأعلى. هذه الخطوة ضرورية، ويجب استخدام طرق تقييم الأراضي المناسبة (سيتم تناولها لاحقًا في هذا الفصل).
2. تقدير تكلفة الإنشاء الجديدة: يتم تقدير تكلفة إنشاء مبنى جديد مكافئ للمبنى القائم. يمكن استخدام عدة طرق لتقدير التكلفة، مثل:
   • طريقة الوحدات: تقدير التكلفة بناءً على سعر الوحدة المربعة أو القدم المكعبة.
   • طريقة الكميات: تقدير التكلفة عن طريق حصر الكميات المطلوبة من المواد والعمالة، ثم ضربها في أسعارها.
3. تقدير الاستهلاك: يتم تقدير الاستهلاك المتراكم، والذي يمثل الفرق بين تكلفة الإنشاء الجديدة والقيمة الحالية للمبنى. يمكن أن يكون الاستهلاك ماديًا (تدهور مادي)، أو وظيفيًا (عدم كفاءة وظيفية)، أو خارجيًا (تأثيرات خارجية سلبية).

1.4. أنواع الاستهلاك (Depreciation)

1. الاستهلاك المادي (Physical Deterioration): يمثل التدهور الفعلي في حالة المبنى بسبب عوامل مثل العمر، والتآكل، ونقص الصيانة.
2. الاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence): يمثل أوجه القصور في التصميم أو الوظيفة التي تجعل المبنى أقل جاذبية أو كفاءة من المباني الحديثة.
3. الاستهلاك الخارجي (External Obsolescence): يمثل فقدان القيمة الناتج عن عوامل خارجية خارجة عن سيطرة المالك، مثل التغيرات في المنطقة المحيطة أو الظروف الاقتصادية.

1.5. الأهمية والتحديات

• تعتبر طريقة التكلفة مفيدة بشكل خاص لتقييم المباني الجديدة أو المتخصصة التي لا توجد لها مبيعات مماثلة.
• أحد التحديات الرئيسية في هذه الطريقة هو تقدير الاستهلاك بدقة، خاصةً للمباني القديمة أو تلك التي لا تتوافق مع الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض.

1.6. مثال تطبيقي

لنفترض أن لدينا قطعة أرض في مدينة الرياض، ونريد تقييمها باستخدام طريقة التكلفة، ولدينا المعلومات التالية:

• قيمة الأرض كما لو كانت خالية: 500,000 ريال سعودي.
• تكلفة إنشاء مبنى جديد مكافئ: 1,200,000 ريال سعودي.
• الاستهلاك المتراكم: 100,000 ريال سعودي.

اذن، قيمة العقار = 500,000 + (1,200,000 - 100,000) = 1,600,000 ريال سعودي.

2. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

2.1. المفهوم الأساسي

تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه بأسعار بيع عقارات مماثلة (Comparables) في نفس السوق. يتم إجراء❓ تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.

2.2. الصيغة الرياضية

قيمة العقار = سعر بيع العقار المماثل +/- التعديلات
Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

2.3. خطوات التطبيق

1. تحديد العقارات المماثلة: يجب أن تكون العقارات المماثلة متشابهة قدر الإمكان مع العقار المراد تقييمه❓❓ من حيث الموقع، والحجم، والاستخدام، والحالة، وتاريخ البيع.
2. جمع بيانات المبيعات: يتم جمع بيانات دقيقة عن أسعار بيع العقارات المماثلة، وشروط البيع، وأي عوامل أخرى قد تؤثر على القيمة.
3. إجراء التعديلات: يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. يجب أن تستند التعديلات إلى بيانات السوق الموثوقة.

2.4. عناصر المقارنة (Elements of Comparison)

• حقوق الملكية (Property Rights Conveyed): هل تم بيع حقوق ملكية كاملة أم جزئية؟
• شروط التمويل (Financing Terms): هل كان التمويل نقديًا أم بتمويل خاص؟
• شروط البيع (Conditions of Sale): هل كان البيع قسريًا أم طوعيًا؟
• ظروف السوق (Market Conditions): هل تغيرت ظروف السوق منذ تاريخ البيع؟
• الموقع (Location): هل يوجد اختلافات في الموقع تؤثر على القيمة؟
• الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): هل توجد اختلافات في الحجم، والحالة، والتصميم، والمرافق؟
• الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): تستخدم في العقارات المدرة للدخل (income producing properties).

2.5. الأهمية والتحديات

• تعتبر طريقة المقارنة البيعية الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم العقارات، خاصةً في الأسواق النشطة حيث توجد الكثير من المبيعات المماثلة.
• أحد التحديات الرئيسية في هذه الطريقة هو العثور على عقارات مماثلة حقًا، وإجراء التعديلات المناسبة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.

2.6. مثال تطبيقي

• العقار المراد تقييمه: أرض سكنية في حي النرجس بالرياض.
• العقار المماثل 1: أرض سكنية في نفس الحي، تم بيعها قبل 3 أشهر بسعر 600,000 ريال سعودي. حجمها أصغر قليلاً (500 متر مربع مقابل 550 متر مربع للعقار المراد تقييمه). يقدر الفرق في الحجم بقيمة 50,000 ريال سعودي.
  • السعر المعدل: 600,000 + 50,000 = 650,000 ريال سعودي.
• العقار المماثل 2: أرض سكنية في حي مجاور، تم بيعها قبل شهر بسعر 620,000 ريال سعودي. نفس الحجم ولكن موقعها أقل جاذبية (إطلالة أقل). يقدر الفرق في الموقع بقيمة 30,000 ريال سعودي.
  • السعر المعدل: 620,000 - 30,000 = 590,000 ريال سعودي.

متوسط السعر المعدل: (650,000 + 590,000) / 2 = 620,000 ريال سعودي.

3. طريقة الدخل (Income Approach)

3.1. المفهوم الأساسي

تعتمد طريقة الدخل على مبدأ أن قيمة العقار تتناسب مع مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده. تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتقييم العقارات التجارية المدرة للدخل، مثل المباني السكنية المؤجرة والمكاتب والمحلات التجارية.

3.2. الصيغة الرياضية

قيمة العقار = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة
Property Value = Net Operating Income / Capitalization Rate

3.3. خطوات التطبيق

1. تقدير الدخل الإجمالي المحتمل: يتم تقدير إجمالي الدخل الذي يمكن أن يولده العقار إذا تم تأجيره بالكامل.
2. تقدير معدل الشغور والخسائر الائتمانية: يتم تقدير نسبة الوحدات الشاغرة، والخسائر المحتملة بسبب عدم دفع الإيجار.
3. تقدير الدخل الفعلي: يتم خصم معدل الشغور والخسائر الائتمانية من الدخل الإجمالي المحتمل للحصول على الدخل الفعلي.
4. تقدير المصروفات التشغيلية: يتم تقدير جميع المصروفات اللازمة لتشغيل العقار، مثل الضرائب، والتأمين، والصيانة، والإدارة.
5. حساب صافي الدخل التشغيلي: يتم خصم المصروفات التشغيلية من الدخل الفعلي للحصول على صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI).
6. تقدير معدل الرسملة: يتم تقدير معدل الرسملة (Capitalization Rate) الذي يعكس العائد المطلوب من الاستثمار في العقار.
7. حساب قيمة العقار: يتم قسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة للحصول على قيمة العقار.

3.4. مثال تطبيقي

• العقار المراد تقييمه: مبنى سكني مؤجر بالكامل في مدينة جدة.
• الدخل الإجمالي المحتمل: 800,000 ريال سعودي سنويًا.
• معدل الشغور والخسائر الائتمانية: 5٪.
• المصروفات التشغيلية: 300,000 ريال سعودي سنويًا.
• معدل الرسملة: 10٪.

1. الدخل الفعلي = 800,000 - (800,000 * 0.05) = 760,000 ريال سعودي.
2. صافي الدخل التشغيلي = 760,000 - 300,000 = 460,000 ريال سعودي.
3. قيمة العقار = 460,000 / 0.10 = 4,600,000 ريال سعودي.

3.5. الأهمية والتحديات

• تعتبر طريقة الدخل ضرورية لتقييم العقارات المدرة للدخل، حيث تعكس القيمة الاقتصادية الحقيقية للعقار كاستثمار.
• أحد التحديات الرئيسية في هذه الطريقة هو تقدير صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة بدقة، حيث تتأثر هذه العوامل بظروف السوق الحالية والمستقبلية.

3.6. معدل الرسملة (Capitalization Rate)

معدل الرسملة هو نسبة بين صافي الدخل التشغيلي وقيمة العقار. يمثل العائد المتوقع على الاستثمار في العقار. يمكن تقدير معدل الرسملة عن طريق:
1. تحليل مبيعات العقارات المماثلة: قسمة صافي الدخل التشغيلي على سعر البيع لتحديد معدل الرسملة الضمني.
2. استطلاع آراء المستثمرين: سؤال المستثمرين عن العائد المطلوب على الاستثمار في العقارات المماثلة.
3. استخدام نماذج التقييم المالي: استخدام نماذج معقدة لتقدير معدل الرسملة بناءً على عوامل مثل المخاطر، والنمو المتوقع، وتكلفة رأس المال.

4. الخلاصة والتوفيق بين طرق التقييم

بعد تطبيق الطرق الثلاث، قد تختلف النتائج. لذا، يجب على المُقيِّم القيام بعملية “توفيق” (Reconciliation) بين القيم الناتجة عن كل طريقة. هذه العملية تتضمن تحليل نقاط القوة والضعف لكل طريقة❓❓ في السياق المحدد للتقييم، ومن ثم إعطاء وزن أكبر للنتائج الأكثر موثوقية وملاءمة.

5. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

تشير الأبحاث الحديثة إلى أهمية استخدام البيانات الكبيرة (Big Data) والذكاء الاصطناعي (Artificial Intelligence) لتحسين دقة تقييم العقارات. هذه التقنيات يمكن أن تساعد في تحليل بيانات السوق بشكل أسرع وأكثر كفاءة، وتقدير العوامل المؤثرة على القيمة بشكل أفضل.

6. المراجع

• Appraisal Institute. (2015). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Chicago, IL: Appraisal Institute.
• Lusht, K. M. (2012). Real Estate Valuation: Principles and Applications (3rd ed.). Chicago, IL: Dearborn Real Estate Education.
• Pagliari, J. L., Jr., & Kowalski, M. J. (2020). The use of big data and artificial intelligence in real estate valuation. Journal of Property Investment & Finance, 38(1), 1-15.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل قد ساعد في توضيح كيفية تطبيق طرق التقييم (التكلفة والمقارنة البيعية والدخل) في سياق دورة تدريبية حول تقييم الأراضي والاستخدام الأمثل والأعلى.