تسجيل الدخول أو إنشاء حساب جديد

سجل الدخول بسهولة باستخدام حساب جوجل الخاص بك.

طرق تقييم المواقع

طرق تقييم المواقع

الفصل: طرق تقييم المواقع

مقدمة

في إطار الدورة التدريبية “إتقان تقييم العقارات: أساسيات الأراضي والمباني السكنية”، يُعدّ تقييم المواقع (الأراضي) خطوة حاسمة لتحديد القيمة النهائية للعقار. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل ومتعمق لمختلف الطرق والتقنيات المستخدمة في تقييم المواقع، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقات العملية، بما يتماشى مع وصف الدورة ومحتوى الكتاب.

الأهمية العلمية لتقييم المواقع

تقييم المواقع ليس مجرد عملية تقديرية، بل يعتمد على أسس علمية ومبادئ اقتصادية واضحة. من الناحية العلمية، يجب أن يأخذ التقييم في الاعتبار العوامل الفيزيائية للموقع (مثل التربة، والميل، والموارد الطبيعية) والعوامل البيئية (مثل المناخ، والمخاطر الطبيعية). من الناحية الاقتصادية، يجب أن يعكس التقييم العرض والطلب في السوق، والتكاليف والفوائد المرتبطة بتطوير الموقع.

1. الاحتياج لتقييم منفصل للموقع

  1. متطلبات طرق التقييم:
    • طريقة التكلفة: تتطلب هذه الطريقة تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع، ثم إضافة تكلفة إنشاء التحسينات (المباني) مطروحًا منها أي استهلاك.
      • صيغة طريقة التكلفة:
        • قيمة العقار = قيمة الموقع + (تكلفة الإنشاء الجديدة - الاستهلاك)
    • تقنية الدخل المتبقي للمبنى: تعتمد هذه التقنية على تقدير قيمة الموقع بشكل مستقل لتحديد قيمة المبنى بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم العائد على قيمة الموقع.
  2. الالتزام القانوني:
    • في بعض الحالات، يُشترط القانون تقييم الموقع بشكل منفصل، خاصة في تقييمات الضرائب العقارية وأغراض المصادرة.
  3. نطاق التقييم:
    • قد يتطلب نطاق مهمة التقييم ذاتها إجراء تقييم منفصل للموقع.

2. دورة التقييم العقاري: تطبيق طرق التقييم الثلاثة

بعد جمع البيانات وتحليل الاستخدام الأمثل للموقع، يكون المُقيّم جاهزًا لتطبيق الطرق الثلاثة لتقييم العقارات. هذه الطرق هي:

  1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):
    • تُعرف أيضًا بالطريقة السوقية أو طريقة بيانات السوق.
    • تعتمد على مقارنة العقار محل التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها حديثًا في السوق.
    • القيمة المؤشرة للعقار تعتمد على أسعار بيع العقارات المماثلة (Comparables).
    • الصيغة العامة:
      • قيمة العقار محل التقييم = سعر بيع العقار المماثل +/- التعديلات
    • مثال: إذا كان العقار المماثل يحتوي على حمامين بينما يحتوي العقار محل التقييم على حمام واحد، فسيتم تعديل سعر بيع العقار المماثل ليعكس هذا الفرق. إذا تم بيع العقار المماثل بمبلغ 145,000 دولار، وتشير بيانات السوق إلى أن الحمام الإضافي يضيف 5,000 دولار إلى قيمة المنازل المماثلة، فسيتم طرح قيمة الميزة الأكثر جاذبية (الحمام الإضافي) من سعر العقار المماثل، للوصول إلى قيمة مؤشرة تبلغ 140,000 دولار للعقار محل التقييم.
  2. طريقة التكلفة (Cost Approach):
    • تفترض أن قيمة العقار المحسن تساوي قيمة الموقع، بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة، مطروحًا منها أي استهلاك تعرضت له التحسينات.
    • الاستهلاك هو الفرق في القيمة بين التكلفة الجديدة للتحسينات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.
    • الصيغة:
      • قيمة العقار = قيمة الموقع + (تكلفة الإنشاء الجديدة - الاستهلاك)
    • تقدير الاستهلاك المتراكم غالبًا ما يكون الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التحسينات التي لا تتوافق مع أفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة.
  3. طريقة الدخل (Income Approach):
    • تفترض أن قيمة العقار تتحدد بمقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار.
    • يمكن استخدام صافي الدخل أو إجمالي الدخل.
    • عادةً ما يستخدم مقيمو العقارات السكنية مضاعف الإيجار الإجمالي لتحديد القيمة عن طريق طريقة الدخل. في هذا النهج، يتم تقسيم الدخل الشهري من كل عملية بيع إيجار مماثلة على سعر البيع لتحديد مُضاعِف الإيجار الإجمالي.
    • مثال: إذا كان الإيجار الشهري للعقار محل التقييم هو 1,525 دولارًا، وتم تحديد مضاعف الإيجار الإجمالي المناسب بـ 135، فإن القيمة المقدرة للعقار هي 206,000 دولار.

      • قيمة العقار = الإيجار الشهري x مضاعف الإيجار الإجمالي

3. طرق تقييم المواقع

  1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Method):

    • الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم المواقع.
    • تعتمد على مقارنة الموقع محل التقييم ببيانات بيع لمواقع مماثلة (Comparables).
    • خطوات التطبيق:
      1. تحديد المواقع المماثلة: تحديد المواقع التي تماثل الموقع محل التقييم من حيث الموقع، والحجم، والاستخدام، والقيود القانونية.
      2. جمع بيانات البيع: الحصول على بيانات دقيقة حول أسعار بيع المواقع المماثلة، وتواريخ البيع، وشروط التمويل، وأي شروط خاصة أثرت على سعر البيع.
      3. إجراء التعديلات: تعديل أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع محل التقييم.
        • مثال: إذا كان الموقع المماثل يتمتع بمنظر أفضل، فسيتم إجراء تعديل سلبي لخفض سعره.
      4. استخلاص القيمة: بعد إجراء التعديلات، يتم استخلاص قيمة الموقع محل التقييم بناءً على نطاق الأسعار المعدلة للمواقع المماثلة.
    • المعادلة:
      • قيمة الموقع = سعر بيع الموقع المماثل ± التعديلات
    • العناصر المستخدمة في المقارنة:
      • الحقوق العقارية المنقولة.
      • شروط التمويل.
      • شروط البيع.
      • النفقات بعد البيع مباشرة.
      • تعديل ظروف السوق.
      • تعديلات الموقع.
      • الخصائص الفيزيائية.
      • الخصائص الاقتصادية.
  2. طريقة التخصيص (Allocation Method):

    • تعتمد على تقدير نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية.
    • تستخدم عندما يكون هناك نقص في بيانات بيع الأراضي الخالية.
    • خطوات التطبيق:
      1. تحديد النسبة: تحديد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية في المنطقة. يمكن الحصول على هذه النسبة من بيانات بيع العقارات المماثلة أو من مصادر أخرى.
      2. تقدير قيمة العقار الكلية: تقدير قيمة العقار محل التقييم باستخدام طرق التقييم الأخرى (مثل طريقة المقارنة البيعية أو طريقة الدخل).
      3. حساب قيمة الأرض: ضرب قيمة العقار الكلية في النسبة المحددة للحصول على قيمة الأرض.
    • المعادلة:
      • قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية × نسبة تخصيص الأرض
    • مثال: إذا كانت قيمة العقار الكلية 500,000 دولار، وكانت النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية 20%، فإن قيمة الأرض المقدرة هي 100,000 دولار.
  3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):

    • تعتمد على استخلاص قيمة الأرض من قيمة العقار الكلية عن طريق خصم قيمة التحسينات (المباني) المستهلكة.
    • تستخدم عندما يكون هناك بيانات كافية لتقدير قيمة التحسينات.
    • خطوات التطبيق:
      1. تقدير قيمة العقار الكلية: تقدير قيمة العقار محل التقييم باستخدام طرق التقييم الأخرى (مثل طريقة المقارنة البيعية أو طريقة الدخل).
      2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات (المباني) باستخدام طريقة التكلفة، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.
      3. حساب قيمة الأرض: خصم قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية للحصول على قيمة الأرض.
    • المعادلة:
      • قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية - قيمة التحسينات المستهلكة
    • مثال: إذا كانت قيمة العقار الكلية 500,000 دولار، وقيمة التحسينات المستهلكة 300,000 دولار، فإن قيمة الأرض المقدرة هي 200,000 دولار.
  4. طريقة التطوير (Development Method):

    • تعتمد على تقدير القيمة الحالية للأرض بناءً على التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة من تطويرها.
    • تستخدم عادة لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها في مشاريع سكنية أو تجارية.
    • خطوات التطبيق:
      1. تحديد الاستخدام الأمثل: تحديد الاستخدام الأمثل للأرض (مثل مشروع سكني أو تجاري).
      2. تقدير تكاليف التطوير: تقدير جميع التكاليف المرتبطة بتطوير الأرض، بما في ذلك تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل.
      3. تقدير الإيرادات المتوقعة: تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع أو تأجير الوحدات المطورة.
      4. تحليل التدفق النقدي: إجراء تحليل للتدفق النقدي لتقدير صافي التدفقات النقدية المستقبلية.
      5. حساب القيمة الحالية: خصم التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمتها الحالية باستخدام معدل خصم مناسب.
    • المعادلة:
      • قيمة الأرض = القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة من التطوير - تكاليف التطوير
  5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

    • تعتمد على تخصيص جزء من صافي الدخل التشغيلي للعقار للأرض، ثم رسملة هذا الدخل لتقدير قيمة الأرض.
    • تستخدم عادة لتقييم الأراضي التي تم تطويرها بالفعل، ولكن يمكن استخدامها أيضًا لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها.
    • خطوات التطبيق:
      1. تقدير صافي الدخل التشغيلي: تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار ككل.
      2. تقدير قيمة المبنى: تقدير قيمة المبنى باستخدام طريقة التكلفة أو أي طريقة أخرى مناسبة.
      3. تحديد معدل الرسملة للمبنى: تحديد معدل الرسملة المناسب للمبنى.
      4. تخصيص الدخل للمبنى: ضرب قيمة المبنى في معدل الرسملة لتحديد الدخل الذي يجب تخصيصه للمبنى.
      5. تخصيص الدخل للأرض: خصم الدخل المخصص للمبنى من صافي الدخل التشغيلي للعقار لتحديد الدخل المخصص للأرض.
      6. تحديد معدل الرسملة للأرض: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
      7. رسملة الدخل: تقسيم الدخل المخصص للأرض على معدل الرسملة لتقدير قيمة الأرض.
    • المعادلات:
      • صافي الدخل التشغيلي (NOI) = إجمالي الإيرادات - إجمالي المصروفات التشغيلية
      • الدخل المخصص للمبنى = قيمة المبنى × معدل الرسملة للمبنى
      • الدخل المخصص للأرض = صافي الدخل التشغيلي - الدخل المخصص للمبنى
      • قيمة الأرض = الدخل المخصص للأرض / معدل الرسملة للأرض
  6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

    • تعتمد على رسملة دخل الإيجار المدفوع مقابل استخدام الأرض فقط.
    • تستخدم عادة لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقود إيجار طويلة الأجل.
    • خطوات التطبيق:
      1. تحديد دخل الإيجار: تحديد دخل الإيجار السنوي المدفوع مقابل استخدام الأرض.
      2. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
      3. رسملة الدخل: تقسيم دخل الإيجار السنوي على معدل الرسملة لتقدير قيمة الأرض.
    • المعادلة:
      • قيمة الأرض = دخل الإيجار السنوي / معدل الرسملة

4. جداول العمق (Depth Tables)

  • جداول العمق هي أداة تستخدم في تقييم الأراضي لتقدير تأثير العمق المختلف للأرض على قيمتها. تعتمد هذه الجداول على مفهوم أن الجزء الأمامي من الأرض له قيمة أكبر من الجزء الخلفي. على سبيل المثال، غالبًا ما يُعتبر الجزء الأمامي من الأرض أكثر قيمة لأنه يوفر وصولاً أفضل إلى الطريق أو الخدمات العامة.
  • تفسير الجداول: تعرض جداول العمق عادةً سلسلة من النسب المئوية التي تشير إلى قيمة كل جزء من الأرض بناءً على العمق. الجزء الأمامي، الذي يمثل عادةً الربع الأول من العمق، قد يمثل نسبة كبيرة من القيمة الإجمالية، بينما يمثل الجزء الخلفي نسبة أقل.
  • مثال: يوضح “جدول 4-3-2-1” البسيط كيف يمكن تقسيم قيمة الأرض إلى أجزاء بناءً على العمق:
    • الربع الأول: 40% من القيمة
    • الربع الثاني: 30% من القيمة
    • الربع الثالث: 20% من القيمة
    • الربع الرابع: 10% من القيمة
  • تطبيق عملي: لتطبيق جدول العمق، قم أولاً بتحديد القيمة الإجمالية للأرض باستخدام طرق التقييم الأخرى (مثل طريقة المقارنة البيعية). ثم قم بتقسيم الأرض إلى أجزاء متساوية بناءً على العمق وقم بتطبيق النسب المئوية المناسبة لكل جزء.
  • مثال توضيحي:
    • قيمة الأرض الإجمالية: 500,000 دولار
    • باستخدام جدول “4-3-2-1”:
    • الربع الأول: 500,000 × 40% = 200,000 دولار
    • الربع الثاني: 500,000 × 30% = 150,000 دولار
    • الربع الثالث: 500,000 × 20% = 100,000 دولار
    • الربع الرابع: 500,000 × 10% = 50,000 دولار

5. اعتبارات إضافية

  • مفهوم الاستخدام الأمثل: لا يقتصر على استخدام واحد فقط، بل يشمل مجموعة من الاستخدامات الممكنة التي تتوافق مع القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.
  • قاعدة الاستخدام المتسق: يجب تقييم الأرض والتحسينات (المباني) لنفس الاستخدام، الذي هو الاستخدام الأمثل.
  • الأرض الفائضة: قد يكون للموقع أرض فائضة غير ضرورية للاستخدام الأمثل الحالي، ويمكن تقييمها بشكل منفصل لاستخدام مختلف.
  • التجميع: دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي يمكن أن يزيد قيمتها بسبب إمكانية الاستخدام الأمثل الجديد.

6. التكامل مع الدورة التدريبية

يتكامل هذا الفصل مع المواضيع الأخرى في الدورة التدريبية، مثل:

  • تحليل السوق: فهم العرض والطلب في سوق العقارات يؤثر بشكل مباشر على قيمة المواقع.
  • تقييم التحسينات: تقدير قيمة المباني يتطلب فهمًا جيدًا لطريقة التكلفة والاستهلاك.
  • إعداد التقارير: يجب أن تتضمن تقارير التقييم معلومات مفصلة حول طريقة تقييم المواقع المستخدمة، والبيانات التي تم جمعها، والتعديلات التي تم إجراؤها.

الخلاصة

تقييم المواقع هو جزء أساسي من عملية تقييم العقارات. من خلال فهم الطرق والتقنيات المختلفة، والمبادئ العلمية التي تقوم عليها، يمكن للمقيمين اتخاذ قرارات تقييمية دقيقة وموثوقة.

ملخص الفصل

ملخص علمي مفصل لفصل “طرق تقييم المواقع”

اسم الدورة التدريبية: إتقان تقييم العقارات: أساسيات الأراضي والمباني السكنية

وصف الدورة التدريبية: تهدف هذه الدورة إلى تزويد المشاركين بفهم شامل لتقنيات تقييم الأراضي، بما في ذلك طرق الاستخلاص والتخصيص والطرق المتبقية. كما تستكشف الدورة مبادئ البناء السكني وتصنيفات المنازل والأنماط المعمارية وعناصر التصميم لتمكينهم من تقييم قيمة العقارات بدقة واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.

موضوع الفصل: طرق تقييم المواقع

ملخص:

يتناول هذا الفصل من الدورة التدريبية موضوعًا بالغ الأهمية في تقييم العقارات، وهو “طرق تقييم المواقع”. يركز الفصل على أهمية تحديد قيمة الموقع بشكل منفصل عن التحسينات الموجودة عليه، وذلك لعدة أسباب جوهرية:

  1. ضرورة لبعض طرق التقييم: تتطلب بعض طرق التقييم العقاري، مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل المتبقي للمبنى، تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع. ففي طريقة التكلفة، يتم تقدير قيمة العقار عن طريق جمع قيمة الموقع مع تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة مطروحًا منها أي استهلاك. أما في طريقة الدخل المتبقي للمبنى، فيتم تقدير قيمة الأرض بناءً على صافي الدخل التشغيلي المتبقي بعد تغطية تكاليف التشغيل وإهلاك المبنى.
  2. الامتثال القانوني: قد تُلزم القوانين بتقدير قيمة الموقع بشكل منفصل، خاصة في حالات تقييم الضرائب العقارية ونزع الملكية. في هذه الحالات، يعتبر تقييم الموقع شرطًا أساسيًا في مهمة التقييم ذاتها.
  3. تطبيق طرق التقييم الثلاثة: بعد جمع البيانات وتحليل أفضل استخدام للموقع وتقييمه، يصبح المقيم مستعدًا لتطبيق طرق التقييم الثلاثة المعروفة: طريقة المقارنة البيعية، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل. تعتمد كل طريقة من هذه الطرق على بيانات مختلفة وتحليلات خاصة للوصول إلى مؤشر للقيمة.

طرق التقييم الرئيسية التي يغطيها الفصل:

  • طريقة التكلفة (Cost Approach): تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار المحسن تساوي قيمة الموقع بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة مطروحًا منها أي استهلاك. يعتبر تقدير قيمة الاستهلاك المتراكم (Depreciation) الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة، خاصة للعقارات القديمة أو التي لا تتوافق مع أفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة.

    القيمة العقارية = قيمة الموقع + تكلفة الإنشاء الجديدة - الاستهلاك

  • طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): تُعرف أيضًا بطريقة السوق أو طريقة بيانات السوق. تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار موضوع التقييم بأسعار بيع عقارات مماثلة (Comparables) في السوق. المفتاح لاستخدام هذه الطريقة بفعالية هو تحديد عقارات مماثلة حقيقية وإجراء التعديلات المناسبة على أسعار بيعها لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.

    قيمة العقار موضوع التقييم = سعر بيع العقار المماثل +/- التعديلات

  • طريقة الدخل (Income Approach): تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار تتناسب طرديًا مع مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده. يستخدم مقيمو العقارات السكنية عادةً مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier) لتحديد القيمة بهذه الطريقة.

    القيمة = الإيجار الشهري الإجمالي x مضاعف الإيجار الإجمالي

الاستنتاجات:

  1. تعتبر القيمة الناتجة عن كل طريقة من طرق التقييم الثلاثة مؤشرًا منفصلاً للقيمة.
  2. في حالة وجود اختلاف بين مؤشرات القيمة الناتجة عن الطرق الثلاثة، يجب على المقيم إجراء عملية “التوفيق” (Reconciliation) لدمج هذه المؤشرات في تقدير واحد للقيمة.
  3. لا يوجد صيغة محددة للتوفيق بين القيم، بل تعتمد العملية على حكم المقيم وقدرته على تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.

الآثار المترتبة على الموضوع:

فهم طرق تقييم المواقع أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات استثمارية عقارية مستنيرة. حيث يوفر هذا الفهم الأدوات والتقنيات اللازمة لتقدير قيمة العقارات بدقة، وتحديد أفضل استخدام للأرض، وتقييم مدى جدوى المشاريع العقارية المختلفة. كما أن امتلاك هذه المعرفة يساعد المشاركين في الدورة على بناء أساس متين لمهنة ناجحة في مجال تقييم العقارات. يرتبط هذا الفصل بشكل مباشر بأهداف الدورة التدريبية من خلال تعميق فهم المشاركين لتقنيات تقييم الأراضي، وهو عنصر أساسي في تقييم العقارات السكنية بدقة واتخاذ قرارات استثمارية سليمة.

شرح:

-:

No videos available for this chapter.

هل أنت مستعد لاختبار معلوماتك؟

Google Schooler Resources: Exploring Academic Links

...

Scientific Tags and Keywords: Deep Dive into Research Areas