التسوية والتقرير عن التقييم

الفصل: التسوية والتقرير عن التقييم

مقدمة:

يعتبر فصل “التسوية والتقرير عن التقييم” من الفصول الحاسمة في دورة “أنماط العمارة وتصميم المنازل: دليل شامل”. يمثل هذا الفصل تتويجًا لعملية التقييم بأكملها، حيث يتم فيه تحليل كافة المؤشرات والقيم المقترحة للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة العقار. كما يوضح كيفية إيصال هذا التقدير النهائي بشكل واضح ودقيق إلى الأطراف المعنية من خلال تقرير التقييم.

1. التسوية: عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة

1.1. التعريف العلمي للتسوية (Reconciliation):

التسوية هي العملية المنهجية التي يقوم بها المُقيِّم لتحليل وتقييم❓ مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها باستخدام أساليب التقييم المختلفة (المقارنة بالمبيعات، التكلفة، الدخل). الهدف من التسوية هو تحديد التقدير الأكثر موثوقية لقيمة العقار، مع الأخذ في الاعتبار نقاط القوة والضعف لكل مؤشر.

1.2. مبادئ التسوية:

• الموثوقية: يتم إعطاء وزن أكبر للمؤشرات التي تستند إلى بيانات أكثر دقة وملاءمة.
• الملاءمة: يتم تفضيل المؤشرات التي تم الحصول عليها باستخدام أساليب تقييم مناسبة لنوع العقار وظروف السوق.
• الشمولية: يجب أن تأخذ التسوية في الاعتبار جميع البيانات والمعلومات ذات الصلة التي تم جمعها أثناء عملية التقييم.
• الشفافية: يجب أن يكون منطق التسوية واضحًا ومفصلًا في تقرير التقييم، بحيث يمكن للقارئ فهم كيفية وصول المُقيِّم إلى تقديره النهائي.

1.3. العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة:

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على❓ عدة عوامل، أهمها:

• كمية البيانات (Amount of Data): مؤشرات القيمة المستندة إلى عدد كبير من البيانات تعتبر أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى تحليل مبيعات عدد كبير من العقارات المماثلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر مستند إلى عدد قليل من المبيعات.
• دقة البيانات (Accuracy of Data): تعتمد دقة مؤشر القيمة على مدى دقة البيانات التي تم استخدامها في حسابه. يجب على المُقيِّم التحقق من دقة البيانات من مصادر موثوقة قبل استخدامها في عملية التقييم.
• ملاءمة البيانات (Relevance of Data): يجب أن تكون البيانات المستخدمة في حساب مؤشر القيمة ذات صلة بالعقار موضوع التقييم. على سبيل المثال، عند تقييم منزل سكني، يجب استخدام بيانات عن مبيعات المنازل السكنية المماثلة في المنطقة.

1.4. أمثلة على تطبيقات التسوية:

• مثال 1: التسوية بين مؤشرات القيمة من طرق التقييم المختلفة:

  • تم تقييم منزل سكني باستخدام طريقة المقارنة بالمبيعات، وأشارت النتائج إلى قيمة 500,000 دولار.
  • تم تقييم نفس المنزل باستخدام طريقة التكلفة، وأشارت النتائج إلى قيمة 480,000 دولار.
  • في عملية التسوية، قام المُقيِّم بتقييم كلتا الطريقتين ووجد أن طريقة المقارنة بالمبيعات أكثر موثوقية لأنها تعتمد على بيانات سوق حديثة ودقيقة. بناءً على ذلك، قام المُقيِّم بإعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة من طريقة المقارنة بالمبيعات، وخلص إلى تقدير نهائي لقيمة العقار يبلغ 495,000 دولار.

  • مثال 2: التسوية بين مؤشرات القيمة من عقارات مماثلة مختلفة:

  • تم تحليل ثلاثة عقارات مماثلة لتقييم منزل سكني.

  • أشارت نتائج تحليل العقار المماثل الأول إلى قيمة 510,000 دولار.
  • أشارت نتائج تحليل العقار المماثل الثاني إلى قيمة 490,000 دولار.
  • أشارت نتائج تحليل العقار المماثل الثالث إلى قيمة 500,000 دولار.
  • في عملية التسوية، وجد المُقيِّم أن العقار المماثل الثاني يقع في منطقة أقل جاذبية من العقار موضوع التقييم. بناءً على ذلك، قام المُقيِّم بإعطاء وزن أقل لمؤشر القيمة من العقار المماثل الثاني، وخلص إلى تقدير نهائي لقيمة العقار يبلغ 505,000 دولار.

1.5. ملاحظة هامة: التسوية تعتمد بشكل كبير على خبرة وحكم المُقيِّم، ولا يمكن الاعتماد على المتوسطات الحسابية أو أي صيغ رياضية أخرى بشكل تلقائي للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

2. التقرير عن التقييم: إيصال نتائج التقييم بشكل فعال

2.1. أهمية تقرير التقييم:

تقرير التقييم هو الوثيقة الرسمية التي يتم من خلالها إيصال نتائج عملية التقييم إلى الأطراف المعنية. يجب أن يكون التقرير واضحًا ودقيقًا وشاملاً، بحيث يمكن للقارئ فهم كيفية وصول المُقيِّم إلى تقديره النهائي لقيمة العقار.

2.2. عناصر تقرير التقييم:

يجب أن يتضمن تقرير التقييم العناصر التالية:

1. تحديد العقار موضوع التقييم: وصف تفصيلي للعقار، بما في ذلك الموقع والمساحة والمواصفات.
2. تحديد الغرض من التقييم: توضيح الغرض من التقييم (على سبيل المثال، الحصول على قرض، البيع، التأمين).
3. تاريخ التقييم: التاريخ الذي تم فيه تقدير قيمة العقار.
4. تحديد الحقوق العقارية التي تم تقييمها❓❓: توضيح الحقوق العقارية التي تم تقييمها (على سبيل المثال، حق الملكية الكاملة، حق الانتفاع).
5. تحديد أساليب التقييم التي تم استخدامها: توضيح أساليب التقييم التي تم استخدامها (المقارنة بالمبيعات، التكلفة، الدخل).
6. عرض البيانات والمعلومات التي تم جمعها: عرض البيانات والمعلومات التي تم جمعها أثناء عملية التقييم، بما في ذلك بيانات السوق وخصائص العقارات المماثلة وتكاليف البناء.
7. تحليل البيانات والمعلومات: تحليل البيانات والمعلومات التي تم جمعها، وتوضيح كيفية تأثيرها على قيمة العقار.
8. عرض تقدير القيمة: عرض تقدير القيمة النهائي للعقار.
9. توقيع المُقيِّم: توقيع المُقيِّم وتاريخ التوقيع ورقم الترخيص أو الشهادة.

2.3. أنواع تقارير التقييم:

هناك أنواع مختلفة من تقارير التقييم، تختلف في مستوى التفصيل والتعقيد. تشمل الأنواع الأكثر شيوعًا:

• التقرير الموجز (Summary Appraisal Report): يقدم ملخصًا للبيانات والتحليلات التي تم استخدامها في عملية التقييم.
• التقرير الكامل (Self-Contained Appraisal Report): يقدم وصفًا تفصيليًا للبيانات والتحليلات التي تم استخدامها في عملية التقييم.
• التقرير المقيد (Restricted Use Appraisal Report): يستخدم فقط لعميل واحد ولغرض محدد.

2.4. نموذج التقرير الموحد للتقييم السكني (Uniform Residential Appraisal Report - URAR):

نموذج URAR هو نموذج تقييم موحد يستخدم على نطاق واسع في الولايات المتحدة لتقييم المنازل السكنية. يتضمن النموذج أقسامًا مخصصة لوصف العقار والموقع والحي، بالإضافة إلى أقسام لتحليل أساليب التقييم المختلفة.

2.5. أمثلة على كيفية إعداد تقرير التقييم:

• القسم الخاص بالعقار موضوع التقييم (Subject Section): يجب أن يتضمن هذا القسم وصفًا تفصيليًا للعقار، بما في ذلك الموقع والمساحة والمواصفات. على سبيل المثال:
  • الموقع: 123 شارع Main، المدينة: AnyTown، الولاية: CA، الرمز البريدي: 91234.
  • المساحة: 2000 قدم مربع.
  • المواصفات: 3 غرف نوم، 2 حمام، غرفة معيشة، مطبخ، فناء.
• القسم الخاص بالحي (Neighborhood Section): يجب أن يتضمن هذا القسم وصفًا للحي، بما في ذلك الخصائص السكانية والاقتصادية والاجتماعية. على سبيل المثال:
  • الخصائص السكانية: غالبية السكان من العائلات الشابة.
  • الخصائص الاقتصادية: متوسط ​​دخل الأسرة مرتفع.
  • الخصائص الاجتماعية: الحي آمن وهادئ.
• القسم الخاص بالمقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Approach): يجب أن يتضمن هذا القسم تحليلًا لمبيعات العقارات المماثلة في المنطقة. يجب أن يشمل التحليل وصفًا للعقارات المماثلة وتقديرًا للتعديلات اللازمة لتعكس الاختلافات بين العقارات المماثلة❓❓ والعقار موضوع التقييم. على سبيل المثال:
  • العقار المماثل 1: يقع في نفس الحي، مساحته 1800 قدم مربع، تم بيعه مقابل 480,000 دولار.
  • التعديل: +20,000 دولار لتعويض الفرق في المساحة.

2.6. الإفصاحات:

يجب على المُقيِّم الإفصاح عن أي معلومات قد تؤثر على حيادية التقييم أو دقة النتائج. على سبيل المثال، يجب على المُقيِّم الإفصاح عن أي علاقة شخصية أو مالية تربطه بالعقار موضوع التقييم أو بالأطراف المعنية.

3. أمثلة على الصيغ الرياضية والمعادلات المستخدمة في التسوية والتقييم

• حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI):

  • NOI = PGI - VC - OE

    • حيث:
      • NOI = صافي الدخل التشغيلي
      • PGI = إجمالي الدخل المحتمل
      • VC = معدل الشواغر وفقدان التحصيل❓
      • OE = المصاريف التشغيلية
    • حساب القيمة باستخدام رأس المال المباشر:

  • Value = NOI / R

    • حيث:
      • Value = القيمة
      • NOI = صافي الدخل التشغيلي
      • R = معدل الرسملة
    • حساب معدل الرسملة (Capitalization Rate):
      • R = Income / Value

• معدل الضريبة الفعال (Effective Tax Rate):

  • Effective Tax Rate = Taxes/Value

4. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

(في هذا الجزء، يمكن إضافة إشارات إلى الأبحاث والدراسات الحديثة المتعلقة بالتسوية والتقييم العقاري، مع التركيز على تلك التي تتناول تأثير الأنماط المعمارية❓ على قيمة العقارات. على سبيل المثال، يمكن الإشارة إلى دراسات حول تأثير التصميم المستدام على قيمة العقارات، أو دراسات حول تفضيلات المشترين المختلفة للأنماط المعمارية المختلفة.)

خلاصة:

التسوية والتقرير عن التقييم هما عمليتان أساسيتان في دورة التقييم العقاري. تتطلب التسوية تحليلًا دقيقًا للمؤشرات المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي موثوق به للقيمة، بينما يتطلب التقرير عن التقييم إيصال هذا التقدير بشكل واضح ودقيق إلى الأطراف المعنية. من خلال فهم مبادئ التسوية والتقرير عن التقييم، يمكن للمُقيِّمين تقديم خدمات تقييم عالية الجودة تلبي احتياجات عملائهم.