طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

الفصل الدراسي: طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

وصف الدورة: أساسيات البناء: فهم الإنشاءات السكنية

مقدمة:

يستكشف هذا الفصل ثلاث طرق أساسية لتقييم العقارات السكنية: طريقة التكلفة، طريقة المقارنة البيعية، وطريقة الدخل. وتعتبر هذه الطرق حجر الزاوية في عملية التقييم، وهي ضرورية لتقدير القيمة العادلة للعقارات السكنية. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بفهم شامل❓❓ للمبادئ والنظريات الكامنة وراء كل طريقة، بالإضافة إلى التطبيقات العملية التي تدعم اتخاذ قرارات مستنيرة في مشاريع العقارات والبناء.

أهداف الفصل:

• فهم النظريات والمبادئ العلمية الكامنة وراء طرق التقييم الثلاث.
• تطبيق طرق التقييم المختلفة في سيناريوهات واقعية.
• التعرف على نقاط القوة والضعف لكل طريقة تقييم.
• استخدام البيانات والمعلومات ذات الصلة لتقدير قيمة العقارات السكنية.

I. طريقة التكلفة (Cost Approach)

• 1.1 النظرية الأساسية:

  تعتمد طريقة التكلفة على مبدأ الاستبدال (Substitution)، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر للعقار من تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل. تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار تعادل تكلفة بناء عقار جديد مكافئ، مطروحًا منه أي استهلاك متراكم.

• 1.2 المكونات الرئيسية:

  • 1.2.1 قيمة الأرض (Land Value):
    • تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية، باستخدام طرق تقييم الأراضي المناسبة (كما سيتم شرحها لاحقًا). يتطلب هذا التقييم فصل قيمة الأرض عن قيمة التحسينات (المباني).
    • يجب أن تعتمد قيمة الأرض على أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use)، وهو الاستخدام الأكثر ربحية وممكنًا قانونًا وماديًا.
    • مثال تطبيقي: استخدام طريقة المقارنة البيعية لتقدير قيمة قطعة أرض مماثلة خالية في نفس المنطقة.
  • 1.2.2 تكلفة البناء الجديدة (Cost New):
    • تقدير تكلفة بناء العقار الحالي بتكاليف اليوم، باستخدام مواد وتقنيات بناء حديثة.
    • يمكن استخدام مصادر مثل كتب التكاليف (مثل Marshall & Swift) أو الاستعانة بمقاول لتقدير التكلفة.
    • الصيغة: Property Value = Land Value + Cost New - Depreciation
    • مثال تطبيقي: تقدير تكلفة بناء منزل جديد بمساحة 200 متر مربع باستخدام متوسط تكلفة بناء المتر المربع في المنطقة.
  • 1.2.3 الاستهلاك (Depreciation):
    • يمثل فقدان القيمة بسبب العوامل الفيزيائية (Physical Deterioration)، الوظيفية (Functional Obsolescence)، والخارجية (External Obsolescence).
    • 1.2.3.1 الاستهلاك الفيزيائي (Physical Deterioration): تدهور المبنى بسبب الاستخدام العادي، والتآكل، والظروف الجوية.
      • مثال: تلف في السقف، تشققات في الجدران، اهتراء في الأرضيات.
    • 1.2.3.2 الاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence): عيوب في تصميم أو وظيفة المبنى تجعله أقل جاذبية للمشترين.
      • مثال: تصميم قديم للمطبخ، عدد قليل جدًا من الحمامات، عدم وجود مرآب.
    • 1.2.3.3 الاستهلاك الخارجي (External Obsolescence): عوامل خارجية سلبية تؤثر على قيمة العقار، مثل التلوث، الضوضاء، أو التدهور في المنطقة المحيطة.
      • مثال: بناء مصنع بالقرب من منطقة سكنية، زيادة حركة المرور.
    • طرق تقدير الاستهلاك:
      • طريقة العمر الفعلي/العمر الافتراضي (Age-Life Method):
        • Depreciation = (Effective Age / Economic Life) * Cost New
        • Effective Age (العمر الفعلي): العمر الفعلي للعقار مع مراعاة الصيانة والتجديدات.
        • Economic Life (العمر الافتراضي): المدة الزمنية المتوقعة التي يمكن للعقار أن يخدم خلالها.
      • طريقة التكلفة للمعالجة (Cost to Cure Method): تقدير تكلفة إصلاح العيوب الفيزيائية والوظيفية.
      • طريقة التحليل السوقي (Market Extraction Method): تحليل أسعار البيع للعقارات المماثلة لتحديد مقدار الاستهلاك الذي يعكسه السوق.

• 1.3 نقاط القوة والضعف:

  • القوة: مفيدة بشكل خاص لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة التي لا تتوفر لها مقارنات بيعية كافية.
  • الضعف: صعوبة تقدير الاستهلاك بدقة، واعتمادها على تقدير تكلفة البناء الجديدة، مما قد يكون عرضة للخطأ.

II. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

• 2.1 النظرية الأساسية:

  تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة (Comparables) تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يتم تعديل أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.

• 2.2 الخطوات الرئيسية:

  • 2.2.1 تحديد العقارات المماثلة (Comparable Properties):
    • يجب أن تكون العقارات المماثلة متشابهة قدر الإمكان من حيث الموقع، الحجم، العمر، التصميم، الحالة، وتاريخ البيع.
    • يجب أن تكون معاملات بيع العقارات المماثلة حديثة (عادةً في غضون 6-12 شهرًا).
  • 2.2.2 جمع البيانات (Data Collection):
    • جمع معلومات تفصيلية عن العقارات المماثلة، بما في ذلك أسعار البيع، وتاريخ البيع، والموقع، والخصائص الفيزيائية، وشروط التمويل.
  • 2.2.3 تعديل أسعار البيع (Adjustments):
    • إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.
    • يجب أن تكون التعديلات موضوعية ومدعومة ببيانات السوق.
    • يمكن أن تكون التعديلات إما إضافية (إذا كان العقار المراد تقييمه أفضل من العقار المماثل) أو طرحًا (إذا كان العقار المماثل أفضل من العقار المراد تقييمه).
    • الصيغة: Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
    • أمثلة على التعديلات:
      • الموقع: تعديل ليعكس الاختلافات في جاذبية الموقع (مثلاً، القرب من المرافق، جودة الحي).
      • الحجم: تعديل ليعكس الاختلافات في المساحة.
      • العمر والحالة: تعديل ليعكس الاختلافات في عمر العقار وحالته.
      • الميزات: تعديل ليعكس وجود أو عدم وجود ميزات معينة (مثلاً، حمام سباحة، مرآب، نظام تدفئة مركزي).
      • شروط البيع: تعديل ليعكس أي ظروف غير عادية في البيع (مثلاً، بيع قسري، علاقة شخصية بين البائع والمشتري).
      • شروط التمويل: تعديل ليعكس شروط التمويل المواتية التي قد تؤثر على سعر البيع.
      • وقت البيع (Market Conditions): تعديل ليعكس التغيرات في ظروف السوق بين تاريخ بيع العقار المماثل وتاريخ التقييم.
  • 2.2.4 التسوية (Reconciliation):
    • بعد إجراء التعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة، يتم تسوية القيم المعدلة للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة العقار المراد تقييمه.
    • لا يتم ببساطة حساب المتوسط، بل يتم إعطاء وزن أكبر للعقارات المماثلة التي تتطلب أقل عدد من التعديلات.

• 2.3 نقاط القوة والضعف:

  • القوة: تعتبر الطريقة الأكثر شيوعًا والأكثر موثوقية لتقييم العقارات السكنية، خاصةً في الأسواق النشطة حيث تتوفر العديد من المقارنات البيعية.
  • الضعف: تعتمد على توفر عقارات مماثلة، وصعوبة إجراء تعديلات دقيقة، وقد لا تكون مناسبة لتقييم العقارات الفريدة أو تلك الموجودة في أسواق غير نشطة.

III. طريقة الدخل (Income Approach)

• 3.1 النظرية الأساسية:

  تعتمد طريقة الدخل على مبدأ التوقع (Anticipation)، الذي ينص على أن قيمة العقار تعادل القيمة الحالية للدخل المستقبلي الذي يتوقع أن يحققه. تستخدم هذه الطريقة بشكل أساسي لتقييم العقارات التي تدر دخلًا (مثل الشقق المؤجرة).

• 3.2 الخطوات الرئيسية:

  • 3.2.1 تقدير الدخل الشهري الإجمالي (Gross Monthly Income):
    • تقدير إجمالي الإيجار الشهري الذي يمكن أن يحققه العقار.
    • يعتمد على دراسة الإيجارات الحالية للعقارات المماثلة في نفس المنطقة.
  • 3.2.2 حساب مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM):
    • يتم حساب GRM عن طريق قسمة سعر بيع العقار المماثل على إجمالي الإيجار الشهري.
    • GRM = Sales Price / Gross Monthly Income
  • 3.2.3 تطبيق GRM على العقار المراد تقييمه:
    • يتم ضرب إجمالي الإيجار الشهري المقدر للعقار المراد تقييمه في GRM المناسب لتقدير القيمة.
    • Value = Gross Monthly Income * GRM

• 3.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن العقار المراد تقييمه يمكن أن يحقق إيجارًا شهريًا قدره 1500 دولار.
  • تم بيع عقار مماثل مؤخرًا مقابل 200000 دولار وكان يحقق إيجارًا شهريًا قدره 1600 دولار.
  • GRM = $200,000 / $1,600 = 125
  • Value = $1,500 * 125 = $187,500

• 3.4 نقاط القوة والضعف:

  • القوة: مفيدة لتقييم العقارات التي تدر دخلًا وتعتمد قيمتها بشكل أساسي على قدرتها على توليد الدخل.
  • الضعف: قد لا تكون مناسبة لتقييم العقارات السكنية التي يشغلها المالك والتي لا تدر دخلًا مباشرًا، كما أن الاعتماد على مضاعف الإيجار الإجمالي قد يكون مبسطًا جدًا ولا يعكس جميع العوامل المؤثرة على قيمة العقار.

IV. التسوية (Reconciliation)

• 4.1 عملية التسوية:

  بعد استخدام الطرق الثلاث (التكلفة، المقارنة البيعية، الدخل)، غالبًا ما يتم الحصول على قيم مختلفة. التسوية هي عملية تحليل وتقييم النتائج التي تم الحصول عليها من كل طريقة، ثم اختيار القيمة الأكثر موثوقية وواقعية.

• 4.2 العوامل المؤثرة في التسوية:

  • موثوقية البيانات: يجب إعطاء وزن أكبر للبيانات الأكثر دقة وموثوقية.
  • ظروف السوق: يجب مراعاة ظروف السوق الحالية وتأثيرها على كل طريقة تقييم.
  • نوع العقار: يجب اختيار الطريقة الأكثر ملاءمة لنوع العقار المراد تقييمه.
  • الغرض من التقييم: يجب أن يتوافق التقييم النهائي مع الغرض من التقييم.

• 4.3 مثال:

  • طريقة التكلفة: 250,000 دولار
  • طريقة المقارنة البيعية: 240,000 دولار
  • طريقة الدخل: 230,000 دولار
  • في هذا المثال، قد يتم إعطاء وزن أكبر لطريقة المقارنة البيعية، خاصةً إذا كانت البيانات السوقية وفيرة وموثوقة.

V. ملخص:

يجب على خبراء التقييم أن يكونوا على دراية بجميع طرق التقييم الثلاث، وأن يكونوا قادرين على تحديد الطريقة الأكثر ملاءمة لكل حالة. كل طريقة لها نقاط قوة وضعف، ويجب على الخبير أن يكون قادرًا على تقييم هذه النقاط لتحديد القيمة الأكثر دقة للعقار. تتطلب عملية التقييم فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم، وقدرة على تحليل البيانات، وحكمًا مهنيًا سليمًا.

VI. المراجع:

• البيانات والأبحاث السوقية العقارية المحلية.
• كتب التقييم العقاري القياسية.
• المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP).

هذا المحتوى العلمي المفصل للفصل بعنوان “طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل” يهدف إلى تزويد المشاركين في الدورة التدريبية “أساسيات البناء: فهم الإنشاءات السكنية” بفهم شامل ومتقدم لهذه الطرق الأساسية لتقييم العقارات السكنية.