طرق التقييم: التكلفة والمبيعات المقارنة والدخل

الفصل: طرق التقييم: التكلفة والمبيعات المقارنة والدخل❓❓

مقدمة

في عالم الإنشاءات السكنية، يعد فهم طرق التقييم المختلفة أمرًا ضروريًا لجميع أصحاب المصلحة. هذا الفصل، كجزء من دورة “أساسيات البناء: دليل شامل في الإنشاءات السكنية”، سيوفر تحليلًا معمقًا لثلاث طرق رئيسية للتقييم: التكلفة والمبيعات المقارنة والدخل. الهدف هو تزويد المشاركين بالمعرفة والمصطلحات الأساسية اللازمة لتقييم الممتلكات السكنية بشكل فعال❓ واتخاذ قرارات مستنيرة في قطاع العقارات والبناء.

التقييم العقاري: نظرة عامة

التقييم العقاري هو عملية تقدير قيمة العقار في وقت معين. يرتكز على مبادئ اقتصادية وعقارية معينة، ويعتمد على البيانات السوقية والتحليل العلمي. الهدف النهائي هو الوصول إلى تقدير موضوعي وقابل للدفاع للقيمة السوقية للعقار.

أهداف طرق التقييم

• تحديد❓ القيمة السوقية العادلة: تقدير القيمة التي من المحتمل أن يبيع بها العقار في السوق المفتوح بين بائع راغب ومشتري راغب.
• دعم قرارات التمويل: توفير أساس للمقرضين لتقييم المخاطر وتقديم قروض عقارية.
• تحديد الضرائب العقارية: تحديد القيمة الخاضعة للضريبة للعقارات.
• دعم قرارات الاستثمار: مساعدة المستثمرين على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء وبيع العقارات.
• تسوية النزاعات: توفير أساس لتقييم الممتلكات في حالات الطلاق والتركات والإجراءات القانونية الأخرى.

المنهجيات الأساسية للتقييم

توجد ثلاث طرق رئيسية للتقييم العقاري، والتي غالبًا ما تستخدم بشكل متكامل للوصول إلى تقدير قيمة أكثر دقة:

1. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنشاء العقار، مع الأخذ في الاعتبار قيمة الأرض والاستهلاك.
2. طريقة المبيعات المقارنة❓ (Sales Comparison Approach): تقارن العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
3. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل المستقبلي المتوقع من العقار لتقدير قيمته الحالية.

I. طريقة التكلفة: البناء من جديد

أ. النظرية الأساسية

تعتمد طريقة التكلفة على مبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر لعقار ما مما سيكلفه بناء عقار مماثل جديد. تتضمن هذه الطريقة تقدير قيمة الأرض، ثم إضافة تكلفة البناء الجديدة للعقار، ثم خصم أي استهلاك تراكمي.

ب. الخطوات الرئيسية

1. تقدير قيمة الأرض: يتم تقييم قيمة الأرض كأنها شاغرة باستخدام طريقة المبيعات المقارنة أو طرق أخرى مناسبة (سيتم شرحها لاحقاً).

2. تقدير تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنشاء (Replacement or Reproduction Cost):

   • تكلفة الاستبدال: تكلفة بناء عقار بنفس الوظيفة والميزات، ولكن باستخدام مواد وطرق بناء حديثة.
   • تكلفة إعادة الإنشاء: تكلفة بناء نسخة طبق الأصل من العقار، باستخدام نفس المواد وطرق البناء الأصلية.

   يمكن تقدير تكلفة البناء باستخدام عدة طرق:

   • طريقة التكلفة المباشرة (Direct Cost Method): تتضمن تقدير التكلفة الإجمالية للمواد والعمالة والمعدات والمصروفات الأخرى اللازمة للبناء.

   • طريقة وحدة التكلفة (Unit Cost Method): تستخدم متوسط ​​التكلفة لكل وحدة بناء (مثل القدم المربع أو المتر المربع) لتقدير التكلفة الإجمالية.
     3. تقدير الاستهلاك (Depreciation): يمثل الاستهلاك الفرق بين تكلفة البناء الجديدة وقيمتها الحالية. يمكن أن يكون الاستهلاك ناتجًا عن عوامل مختلفة:

   • الاستهلاك المادي (Physical Deterioration): ناتج عن التآكل العادي والتلف المادي للعقار.

   • الاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence): ناتج عن عيوب في التصميم أو التخطيط أو الميزات التي تجعل العقار أقل جاذبية أو أقل كفاءة.
   • الاستهلاك الخارجي (External Obsolescence): ناتج عن عوامل خارجية تؤثر سلبًا على قيمة العقار، مثل التغيرات في المنطقة المحيطة أو الظروف الاقتصادية.
     4. حساب القيمة: يتم حساب القيمة الإجمالية للعقار باستخدام المعادلة التالية:

   Property Value (Cost Approach) = Land Value + Replacement Cost - Depreciation

ج. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• المباني الجديدة: غالبًا ما تستخدم طريقة التكلفة لتقييم المباني الجديدة أو المباني التي لا توجد لها مبيعات مماثلة.
• المباني المتخصصة: تستخدم لتقييم المباني المتخصصة مثل المدارس والمستشفيات والمباني الحكومية.
• تأمين الممتلكات: تستخدم لتحديد قيمة استبدال الممتلكات المؤمن عليها.

د. مثال توضيحي

لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل سكني. تم تقدير قيمة الأرض بمبلغ 100,000 دولار. قدرت تكلفة الاستبدال للعقار بمبلغ 300,000 دولار. تم تقدير الاستهلاك المتراكم للعقار بمبلغ 50,000 دولار.

باستخدام طريقة التكلفة:

Property Value = $100,000 (Land Value) + $300,000 (Replacement Cost) - $50,000 (Depreciation) = $350,000

هـ. البحوث والدراسات العلمية الحديثة

تستمر الأبحاث في تحسين طرق تقدير التكلفة والاستهلاك، مع التركيز على استخدام نماذج أكثر دقة تعتمد على البيانات والتكنولوجيا المتقدمة. يتم استكشاف استخدام الذكاء الاصطناعي (AI) وتعلم الآلة (ML) لتقدير التكاليف وتقييم الاستهلاك بشكل أكثر كفاءة.

II. طريقة المبيعات المقارنة: نبض السوق

أ. النظرية الأساسية

تعتمد طريقة المبيعات المقارنة (Sales Comparison Approach)، والمعروفة أيضًا باسم طريقة السوق (Market Approach)، على مبدأ أن المشتري سيدفع ما دفعه الآخرون مقابل عقارات مماثلة. تتضمن هذه الطريقة تحديد عقارات مماثلة (المقارنات) تم بيعها مؤخرًا، ثم تعديل أسعار بيع هذه المقارنات لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.

ب. الخطوات الرئيسية

1. تحديد العقارات المقارنة (Comparables): يجب أن تكون العقارات المقارنة مشابهة للعقار المراد تقييمه من حيث الموقع والحجم والعمر والحالة والميزات الأخرى ذات الصلة. يجب أن تكون المبيعات حديثة (عادةً خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر الماضية).
2. جمع البيانات: جمع معلومات مفصلة عن العقارات المقارنة، بما في ذلك أسعار البيع وتواريخ البيع وخصائص العقار وشروط البيع.

3. إجراء التعديلات (Adjustments): يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. يمكن أن تكون التعديلات إيجابية (إذا كان العقار المراد تقييمه أفضل) أو سلبية (إذا كان العقار المقارن أفضل).

   • موقع (Location): التعديل للاختلافات في الموقع (على سبيل المثال، القرب من المدارس أو وسائل الراحة أو الضوضاء).
   • شروط التمويل والبيع (Financing Terms and Conditions of Sale): التعديل لشروط التمويل غير المعتادة أو شروط البيع (على سبيل المثال، البيع القسري أو البيع بين الأطراف ذوي العلاقة).

   • وقت البيع (Date of Sale): التعديل للتغيرات في ظروف السوق بين تاريخ بيع العقار المقارن وتاريخ التقييم. يمكن حساب هذا التعديل باستخدام مؤشرات السوق أو البيانات التاريخية.

   • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): التعديل للاختلافات في حجم العقار أو عدد الغرف أو حالة العقار أو الميزات الأخرى ذات الصلة.

4. التوفيق بين المؤشرات (Reconciliation): بعد إجراء التعديلات، سيتم الحصول على عدة مؤشرات للقيمة من العقارات المقارنة المختلفة. تتضمن عملية التوفيق ترجيح هذه المؤشرات المختلفة بناءً على مدى تشابه كل عقار مقارن بالعقار المراد تقييمه وموثوقية البيانات.

ج. المعادلة الأساسية

Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

د. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• المنازل السكنية: تعتبر طريقة المبيعات المقارنة الطريقة الأكثر شيوعًا لتقييم المنازل السكنية.
• الأراضي الخالية: يمكن استخدامها لتقييم الأراضي الخالية عن طريق مقارنتها بمبيعات مماثلة حديثة لأراضي مماثلة.

هـ. مثال توضيحي

لنقل أنك تقوم بتقييم منزل سكني. حددت ثلاثة عقارات مقارنة تم بيعها مؤخرًا:

• العقار أ: بيع بمبلغ 400,000 دولار. إنه مشابه للعقار المراد تقييمه، لكنه يحتوي على مرآب أصغر. تشير بيانات السوق إلى أن المرآب الأكبر في العقار المراد تقييمه يستحق 5,000 دولار إضافية.
• العقار ب: بيع بمبلغ 390,000 دولار. إنه مشابه للعقار المراد تقييمه، لكنه يقع في موقع أفضل. تشير بيانات السوق إلى أن الموقع الأفضل يستحق 10,000 دولار إضافية.
• العقار ج: بيع بمبلغ 380,000 دولار. إنه مشابه للعقار المراد تقييمه، ولكنه تم بيعه قبل ستة أشهر. تشير بيانات السوق إلى أن الأسعار ارتفعت بنسبة 5٪ منذ ذلك الحين.

بعد إجراء التعديلات، تكون القيم المعدلة للعقارات المقارنة كما يلي:

• العقار أ: 400,000 دولار + 5,000 دولار = 405,000 دولار
• العقار ب: 390,000 دولار - 10,000 دولار = 380,000 دولار
• العقار ج: 380,000 دولار × 1.05 = 399,000 دولار

بناءً على هذه البيانات، يمكن أن تكون القيمة المقدرة للعقار المراد تقييمه حوالي 395,000 دولار.

و. البحوث والدراسات العلمية الحديثة

تركز الأبحاث الحالية على تحسين عملية اختيار المقارنات وتحديد التعديلات المناسبة. يتم استكشاف استخدام النماذج الإحصائية المتقدمة وتحليل البيانات الضخمة لتحسين دقة طريقة المبيعات المقارنة.❓

III. طريقة الدخل: تدفق الإيرادات

أ. النظرية الأساسية

تعتمد طريقة الدخل (Income Approach) على مبدأ أن قيمة العقار مرتبطة بقدرته على توليد الدخل. تستخدم هذه الطريقة لتقييم العقارات التي تدر دخلًا، مثل العقارات السكنية المؤجرة والمباني التجارية.

ب. الخطوات الرئيسية

1. تقدير الدخل التشغيلي الصافي (Net Operating Income - NOI): يتم حساب الدخل التشغيلي الصافي عن طريق خصم المصروفات التشغيلية من إجمالي الدخل المحتمل (Gross Potential Income - GPI).

   NOI = GPI - Operating Expenses

   • إجمالي الدخل المحتمل (GPI): هو إجمالي الدخل❓❓ الذي يمكن أن يدره العقار إذا كان يشغل بالكامل.
   • المصروفات التشغيلية (Operating Expenses): هي المصروفات الضرورية لتشغيل العقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة والإدارة.
     2. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): معدل الرسملة هو مقياس للعائد المتوقع على الاستثمار في العقار. يتم تحديده عادةً من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة في السوق.

   Cap Rate = NOI / Property Value
   3. حساب القيمة: يتم حساب قيمة العقار عن طريق قسمة الدخل التشغيلي الصافي على معدل الرسملة.

   Property Value (Income Approach) = NOI / Cap Rate

ج. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• العقارات السكنية المؤجرة: يمكن استخدامها لتقييم العقارات السكنية المؤجرة، مثل الشقق والمنازل المستأجرة.
• العقارات التجارية: تستخدم لتقييم العقارات التجارية، مثل المكاتب ومراكز التسوق والمستودعات.

د. مثال توضيحي

لنفترض أننا نقوم بتقييم مبنى سكني. تم تقدير إجمالي الدخل المحتمل (GPI) بمبلغ 100,000 دولار سنويًا. تم تقدير المصروفات التشغيلية بمبلغ 30,000 دولار سنويًا. تم تحديد معدل الرسملة (Cap Rate) المناسب عند 8٪.

باستخدام طريقة الدخل:

NOI = $100,000 (GPI) - $30,000 (Operating Expenses) = $70,000
Property Value = $70,000 (NOI) / 0.08 (Cap Rate) = $875,000

هـ. البحوث والدراسات العلمية الحديثة

تستكشف الأبحاث الحالية طرقًا لتحسين تقدير الدخل التشغيلي الصافي (NOI) ومعدلات الرسملة (Cap Rates)، مع التركيز على استخدام البيانات السوقية المتقدمة وتحليل الاتجاهات الاقتصادية. يتم دراسة تأثير المخاطر وعدم اليقين على قيمة العقارات التي تدر دخلًا.

IV. التوفيق بين المؤشرات

بعد تطبيق طرق التقييم الثلاث، من المحتمل أن يتم الحصول على مؤشرات قيمة مختلفة. تتضمن عملية التوفيق (Reconciliation) تحليل نقاط القوة والضعف لكل طريقة من طرق التقييم، ثم ترجيح النتائج بناءً على مدى ملاءمتها وموثوقية البيانات المستخدمة.

• تحليل نقاط القوة والضعف: يجب على المقيم أن يفهم جيدًا نقاط القوة والضعف لكل طريقة من طرق التقييم. على سبيل المثال، تعتبر طريقة المبيعات المقارنة عادةً الطريقة الأكثر موثوقية لتقييم المنازل السكنية، ولكنها قد تكون أقل موثوقية في الأسواق التي تفتقر إلى مبيعات مماثلة حديثة.
• الترجيح: يتم تخصيص وزن أكبر لطرق التقييم التي تعتبر أكثر موثوقية وملاءمة لظروف العقار والسوق.

V. الخلاصة

يعد فهم طرق التقييم: التكلفة والمبيعات المقارنة والدخل، أمرًا بالغ الأهمية للمحترفين في مجال الإنشاءات السكنية. من خلال تطبيق هذه الطرق بشكل صحيح، يمكن لأصحاب المصلحة اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن قيمة العقارات، مما يؤدي إلى نتائج أكثر نجاحًا في عالم العقارات والبناء.