التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية❓ وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة:

في سياق دورة “أساسيات البناء: العزل، التشطيبات، والأنظمة الحيوية”، يعتبر الفصل الخاص بـ”التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” عنصراً حاسماً. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بالمعرفة العلمية والمهارات العملية اللازمة لتقدير قيمة العقارات السكنية بدقة وموضوعية. تتضمن العملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى❓ رأي نهائي حول القيمة، مع الأخذ في الاعتبار كفاءة استخدام الطاقة، وتحسين أماكن المعيشة، واعتماد قرارات مستنيرة بشأن المنزل. يركز هذا الفصل على كيفية مراجعة وتحليل جميع البيانات والعمليات الحسابية والأحكام المنطقية الواردة في التقييم.

أولاً: مفهوم التسوية في تقييم العقارات

التسوية في سياق التقييم العقاري هي:

1. عملية تحليل ومقارنة مؤشرات القيمة المختلفة: وذلك للوصول إلى رأي واحد حول القيمة.
2. خطوة أساسية في عملية التقييم: حيث يصل المثمن إلى رأي نهائي حول القيمة بعد تقييم جميع البيانات.
3. استخدامها للمقارنة بين قيم العقارات المماثلة:، والوحدات المختلفة للمقارنة، وتقنيات التقييم المختلفة.

النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة:
تستند عملية التسوية إلى مبادئ اقتصادية وعقارية، بما في ذلك:
* مبدأ الاستبدال: ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار معين مما يدفعه مقابل عقار آخر مماثل له من حيث المنفعة والميزات.
* مبدأ العرض والطلب: يؤثر العرض والطلب على أسعار العقارات، ويجب أخذهما في الاعتبار عند تقييم القيمة.
* مبدأ أعلى وأفضل استخدام: يجب أن يعتمد تقييم العقار على أعلى وأفضل استخدام ممكن للعقار، والذي يحقق أقصى عائد اقتصادي.

ثانياً: دور الحكم والخبرة في التسوية

التسوية تعتمد بشكل كبير على حكم وخبرة المثمن، حيث:

• لا يتم استخدام معادلات أو تقنيات رياضية: (مثل المتوسطات) بشكل مباشر في التسوية.
• تبدأ العملية بمراجعة جميع البيانات، والعمليات الحسابية، والأحكام المنطقية: التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

عملية التسوية تتطلب:

1. التحقق من دقة جميع العمليات الحسابية: وتصحيح أي أخطاء.
2. تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار: على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
4. إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقاً لشروط مهمة التقييم.

ثالثاً: العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشرات القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

1. كمية البيانات: مؤشرات القيمة تعتبر أكثر موثوقية عندما:
   • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
   • مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً.
   • مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
2. دقة البيانات والتقنيات المستخدمة: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
   • دقة البيانات الداعمة: التي تعتمد على مدى التحقق منها.
   • دقة تقنية التقييم: التي تعتمد على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.
3. مدى الصلة بمشكلة التقييم: يؤثر مدى صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن.
   • يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقاً مع شروط مهمة التقييم.
   • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

أمثلة على التطبيقات العملية:

• مثال على كمية البيانات: إذا كان المثمن يقارن عقاراً سكنياً بعقارات مماثلة، فإن زيادة عدد العقارات المماثلة المستخدمة في المقارنة يزيد من موثوقية التقييم.
• مثال على دقة البيانات: إذا كان المثمن يعتمد على معلومات من سجلات الضرائب، فيجب التحقق من دقة هذه المعلومات قبل استخدامها في التقييم.
• مثال على مدى الصلة: إذا كان المثمن يقيم عقاراً تجارياً، فإن استخدام طريقة رسملة الدخل سيكون أكثر ملاءمة من استخدام طريقة مقارنة المبيعات.

رابعاً: اختيار❓ القيمة المسوَّاة ودعمها بالأدلة

يجب أن يكون اختيار القيمة المسوَّاة مدعوماً بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.

خامساً: عملية الوصول إلى رأي نهائي حول القيمة

تتشابه عملية الوصول إلى رأي نهائي حول القيمة بشكل كبير مع عملية التسوية. حيث يقوم المثمن بما يلي:

1. مراجعة جميع البيانات، والعمليات الحسابية، والأحكام المنطقية: الواردة في التقييم بأكمله.
2. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
3. جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية: إذا لزم الأمر.

سادساً: إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم السكني الموحد (URAR)

يتضمن هذا القسم:

1. تحديد ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” أو “يخضع لتعديلات في العقار.”
2. ذكر أي عوامل مشروطة.
3. ذكر أي طرق تقييم تم استخدامها.
4. إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
5. تحديد رأي القيمة السوقية، وتوقيع المثمن وتاريخ التقرير، وإدراج رقم ترخيص أو شهادة التقييم.

سابعاً: أنواع تقديرات القيمة

• تقدير القيمة النقطية (Point Estimate): هو قيمة محددة للعقار كتقدير نهائي.
• تقدير نطاق القيمة (Range Value): هو نطاق سعري يرى المثمن أن القيمة الحقيقية للعقار تقع ضمنه.

توصيات:

• يجب تقريب تقديرات القيمة لتجنب إعطاء انطباع بالدقة المفرطة.
• يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المتخصص.

ثامناً: المعادلات والصيغ المستخدمة

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على المتوسطات الرياضية البسيطة، إلا أن الفهم الجيد للمعادلات التالية يمكن أن يساعد في فهم العوامل المؤثرة في القيمة:

• صافي الدخل التشغيلي (NOI) = إجمالي الدخل المحتمل (PGI) - معدل الشغور والتحصيل

• قيمة العقار = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة

  • Value = NOI / Cap Rate

  • معدل الرسملة (Cap Rate) = صافي الدخل التشغيلي / قيمة العقار

  • Cap Rate = NOI / Value

ملاحظة: يجب أن يكون المثمن على دراية بأحدث الأبحاث والدراسات العلمية المتعلقة بتقييم العقارات.

تاسعاً: أمثلة على تقنيات التسوية

• تطبيق طريقة مقارنة المبيعات: بعد إجراء التعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة، قد يجد المثمن أن هناك تقارباً في نطاق معين. قد يقرر المثمن أن العقار المماثل الأقرب من حيث الموقع والحالة❓❓ هو الأكثر موثوقية، وبالتالي يعطيه وزناً أكبر في عملية التسوية.
• تطبيق طريقة التكلفة: قد يؤدي تطبيق طريقة التكلفة إلى تقدير قيمة أقل من طريقة مقارنة المبيعات. في هذه الحالة، يجب على المثمن تحديد ما إذا كانت هناك عوامل خارجية (مثل تدهور المنطقة المحيطة) تؤثر على قيمة العقار.
• تطبيق طريقة الدخل: في حالة العقارات المؤجرة، قد تشير طريقة الدخل إلى قيمة أعلى من طريقة مقارنة المبيعات. هنا، يجب على المثمن تحليل جودة المستأجرين واستقرار الدخل المتوقع.

عاشراً: الخلاصة

التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة هما جوهر عملية التقييم العقاري. من خلال فهم المبادئ العلمية والاقتصادية ذات الصلة، وتطبيق الخبرة والحكم المهني، يمكن للمثمن تقديم تقديرات دقيقة وموثوقة لقيمة العقارات السكنية، مع الأخذ في الاعتبار جوانب مثل كفاءة استخدام الطاقة وتحسين أماكن المعيشة، مما يساهم في تحقيق بيئة معيشية مستدامة وذات قيمة.