تقنيات تقييم المواقع

الفصل: تقنيات تقييم المواقع

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين❓ في دورة “إتقان منهج التكلفة في التقييم العقاري” بفهم شامل لتقنيات تقييم المواقع. يعتبر تقييم الموقع خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري، خاصة عند استخدام منهج التكلفة. فمن خلال تحديد قيمة الأرض بشكل منفصل، يمكن للمثمن تقدير قيمة العقار بدقة أكبر، مع مراعاة تكاليف الاستبدال والإهلاك.

1. الأهمية العلمية لتقييم المواقع:

يعتمد منهج التكلفة في التقييم العقاري على مبدأ❓ التعويض، والذي يفترض أن قيمة العقار لا تتجاوز تكلفة الحصول على موقع بديل وشييد مبنى مماثل. لتحقيق الدقة في تطبيق هذا المنهج، يجب إجراء تقييم دقيق للموقع بشكل منفصل عن التحسينات القائمة عليه. بالإضافة إلى ذلك، يتطلب قانون العديد من الولايات تقييمًا منفصلاً للموقع في عمليات التقييم لأغراض الضرائب العقارية❓ والمصادرة.

1.1. دور تقييم المواقع في منهج التكلفة:

يعتمد منهج التكلفة على المعادلة التالية:

• قيمة العقار = قيمة الموقع + تكلفة الاستبدال (للمباني الجديدة) - الإهلاك المتراكم

وبالتالي، فإن تحديد قيمة الموقع هو الخطوة الأولى والأكثر أهمية في تطبيق هذا المنهج.

1.2. الاستخدامات الأخرى لتقييم المواقع:

بالإضافة إلى منهج التكلفة، يعتبر تقييم الموقع ضروريًا لتحليل الاستخدام الأفضل والأمثل (Highest and Best Use) للعقار. يساعد هذا التحليل في تحديد الاستخدام الأكثر ربحية للموقع، سواء كان ذلك بالاحتفاظ بالتحسينات الحالية أو بتطوير جديد.

2. نظريات ومبادئ علمية ذات صلة:

2.1. مبدأ التعويض (Principle of Substitution):

ينص هذا المبدأ على أن قيمة العقار لا تتجاوز تكلفة الحصول على بديل مساوٍ له في المنفعة. في سياق تقييم المواقع، يعني هذا أن قيمة الموقع لا تتجاوز تكلفة الحصول على موقع مماثل له في الموقع والحجم والخصائص الأخرى.

2.2. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution):

تشير إلى أن قيمة أي مكون في العقار (بما في ذلك الموقع) تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الكلية للعقار.

2.3. مبدأ الاستخدام الأفضل والأمثل (Principle of Highest and Best Use):

يعتمد تحديد قيمة الموقع على تحديد الاستخدام الأكثر ربحية له، والذي يجب أن يكون قانونيًا وممكنًا فعليًا ومبررًا اقتصاديًا.

3. تقنيات تقييم المواقع:

توجد عدة تقنيات لتقييم المواقع، ولكل منها مزاياها وعيوبها. تشمل هذه التقنيات:

3.1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

تعتبر هذه الطريقة الأكثر استخدامًا وموثوقية في تقييم المواقع. تعتمد على مقارنة الموقع المراد تقييمه بأسعار بيع مواقع مماثلة في المنطقة.

• الخطوات:

  1. تحديد المواقع المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.
  2. تحليل الاختلافات بين الموقع المراد تقييمه والمواقع المماثلة (مثل الموقع، الحجم، الشكل، التضاريس، القيود القانونية).
  3. إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس هذه الاختلافات.
  4. تقدير قيمة الموقع المراد تقييمه بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع المماثلة.

• المعادلة:

  • قيمة الموقع = سعر بيع الموقع المشابه ± تعديلات (الموقع، الحجم، الشكل، القيود، إلخ)

• مثال:

  • تم بيع موقع مشابه بمساحة 1000 متر مربع بمبلغ 500,000 ريال.
  • يتمتع الموقع المراد تقييمه بموقع أفضل، مما يزيد من قيمته بنسبة 10٪.
  • قيمة الموقع المراد تقييمه = 500,000 ريال + (10٪ * 500,000 ريال) = 550,000 ريال.

• الصيغة الرياضية:

  • Vsite = Vcomp +/- Adjustments

    • Vsite: قيمة الموقع المراد تقييمه.
    • Vcomp: سعر بيع الموقع المشابه.
    • Adjustments: التعديلات التي تعكس الاختلافات بين الموقعين.

3.2. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تعتمد هذه الطريقة على نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية في المنطقة.

• الخطوات:

  1. تحديد نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية في المنطقة (من خلال تحليل بيانات المبيعات للعقارات المشابهة).
  2. تطبيق هذه النسبة على قيمة العقار المراد تقييمه.

• المعادلة:

  • قيمة الموقع = قيمة العقار الكلية * نسبة قيمة الأرض

• مثال:

  • قيمة العقار الكلية = 1,000,000 ريال.
  • نسبة قيمة الأرض في المنطقة❓❓ = 30٪.
  • قيمة الموقع = 1,000,000 ريال * 30٪ = 300,000 ريال.

3.3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):

تعتمد هذه الطريقة على خصم قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية.

• الخطوات:

  1. تحديد قيمة العقار الكلية.
  2. تقدير قيمة التحسينات (المباني).
  3. خصم قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية.

• المعادلة:

  • قيمة الموقع = قيمة العقار الكلية - قيمة التحسينات

• مثال:

  • قيمة العقار الكلية = 1,000,000 ريال.
  • قيمة التحسينات = 700,000 ريال.
  • قيمة الموقع = 1,000,000 ريال - 700,000 ريال = 300,000 ريال.

3.4. طريقة التطوير (Development Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم المواقع التي يمكن تطويرها.

• الخطوات:

  1. تقدير الإيرادات المتوقعة من تطوير الموقع.
  2. تقدير تكاليف التطوير (مثل تكاليف البناء، التسويق، التمويل).
  3. خصم تكاليف التطوير من الإيرادات المتوقعة.
  4. تطبيق معدل خصم ليعكس المخاطر المرتبطة بعملية التطوير.

• المعادلة:

  • قيمة الموقع = (الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير) / (1 + معدل الخصم)^n

    • n: عدد السنوات حتى الانتهاء من التطوير

• مثال:

  • الإيرادات المتوقعة = 1,500,000 ريال.
  • تكاليف التطوير = 1,000,000 ريال.
  • معدل الخصم = 10٪.
  • عدد السنوات = 2.
  • قيمة الموقع = (1,500,000 - 1,000,000) / (1 + 0.1)^2 = 413,223 ريال.

3.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم المواقع التي تولد دخلًا.

• الخطوات:

  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار.
  2. تقدير قيمة التحسينات (المباني).
  3. تطبيق معدل رسملة على قيمة التحسينات لتحديد الدخل الناتج عن التحسينات.
  4. خصم الدخل الناتج عن التحسينات من صافي الدخل التشغيلي للعقار❓❓ لتحديد الدخل المتبقي للأرض.
  5. تطبيق معدل رسملة على الدخل المتبقي للأرض لتقدير قيمة الموقع.

• المعادلات:

  • الدخل الناتج عن التحسينات = قيمة التحسينات * معدل رسملة التحسينات
  • الدخل المتبقي للأرض = صافي الدخل التشغيلي - الدخل الناتج عن التحسينات
  • قيمة الموقع = الدخل المتبقي للأرض / معدل رسملة الأرض

• مثال:

  • صافي الدخل التشغيلي = 200,000 ريال.
  • قيمة التحسينات = 800,000 ريال.
  • معدل رسملة التحسينات = 10٪.
  • معدل رسملة الأرض = 8٪.
  • الدخل الناتج عن التحسينات = 800,000 ريال * 10٪ = 80,000 ريال.
  • الدخل المتبقي للأرض = 200,000 ريال - 80,000 ريال = 120,000 ريال.
  • قيمة الموقع = 120,000 ريال / 8٪ = 1,500,000 ريال.

3.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

تعتمد هذه الطريقة على رسملة إيجار الأرض لتحديد قيمة الموقع.

• الخطوات:

  1. تحديد إيجار الأرض السنوي.
  2. تطبيق معدل رسملة على إيجار الأرض.

• المعادلة:

  • قيمة الموقع = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة

• مثال:

  • إيجار الأرض السنوي = 50,000 ريال.
  • معدل الرسملة = 10٪.
  • قيمة الموقع = 50,000 ريال / 10٪ = 500,000 ريال.

3.7. جداول العمق (Depth Tables):

هي أداة مساعدة في التقدير عندما يكون هناك تغيير في عمق الأرض. تستند هذه الجداول إلى فرضية أن قيمة الجزء الأمامي من الأرض أكبر من الجزء الخلفي.

4. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة:

• التطبيقات:

  • تقييم المواقع لأغراض الضرائب العقارية.
  • تقييم المواقع لأغراض المصادرة.
  • تقييم المواقع لتحديد جدوى مشاريع التطوير العقاري.
  • تقييم المواقع لتحديد قيمة الضمانات العقارية.

• التجارب:

  • دراسة حالة: تقييم موقع تجاري في منطقة ذات نمو سريع.
  • دراسة حالة: تقييم موقع سكني في منطقة تاريخية.
  • دراسة حالة: تقييم موقع صناعي ملوث.

5. المصطلحات والمفاهيم الدقيقة:

• قيمة الموقع (Site Value): القيمة المقدرة للموقع دون أي تحسينات.
• الاستخدام الأفضل والأمثل (Highest and Best Use): الاستخدام الأكثر ربحية للموقع، والذي يجب أن يكون قانونيًا وممكنًا فعليًا ومبررًا اقتصاديًا.
• الإهلاك (Depreciation): الخسارة في قيمة التحسينات بسبب التدهور المادي أو التقادم الوظيفي أو التقادم الخارجي.
• تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): تكلفة بناء مبنى جديد مماثل للمبنى الحالي.
• رسملة الدخل (Income Capitalization): تحويل الدخل المتوقع إلى قيمة حالية.
• معدل الرسملة (Capitalization Rate): النسبة بين صافي الدخل التشغيلي والقيمة.

6. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة:

(في حالة وجود أبحاث ودراسات حديثة، يتم تضمينها هنا مع الإشارة إلى المصدر).

7. الخلاصة:

يعد تقييم المواقع جزءًا حيويًا من عملية التقييم العقاري. من خلال فهم التقنيات المختلفة المتاحة وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمثمنين تقدير قيمة المواقع بدقة أكبر، واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.

ملاحظات:

• يجب على المشاركين في الدورة التدريبية الرجوع إلى المصادر المرجعية للحصول على مزيد من التفاصيل حول تقنيات تقييم المواقع.
• يجب على المشاركين في الدورة التدريبية ممارسة تقنيات تقييم المواقع من خلال دراسات الحالة والتمارين العملية.
• يجب على المشاركين في الدورة التدريبية البقاء على اطلاع دائم بالتطورات في مجال تقييم المواقع.

أتمنى أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل للفصل الدراسي “تقنيات تقييم المواقع” مفيدًا لك.