التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

بالتأكيد، إليك محتوى علمي مفصل للفصل “التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” ضمن دورة “إتقان أسلوب المقارنة البيعية: مفتاح تقييم العقارات”، مع مراعاة التفصيل العلمي والمصطلحات الدقيقة وربطها بوصف الدورة التدريبية ومحتوى الكتاب.

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة
بعد تطبيق أساليب التقييم المختلفة، خاصة أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)، نصل إلى مرحلة التسوية❓❓ (Reconciliation). هذه المرحلة حاسمة لأنها تتضمن تحليل مؤشرات القيمة المتعددة للوصول إلى رأي واحد حول قيمة العقار. إنها عملية فكرية تعتمد على الخبرة والحكم❓ المهني للمقيم، وليس مجرد متوسط حسابي بسيط. هذا الفصل سيشرح النظريات والمبادئ العلمية الكامنة وراء عملية التسوية، مع أمثلة عملية وتجارب ذات صلة.

1. نظرية التسوية في تقييم العقارات (Reconciliation Theory in Real Estate Appraisal)

• 1.1. تعريف التسوية:
  • التسوية هي عملية تحليل منهجي لمؤشرات القيمة المختلفة (Value Indicators) التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المختلفة أو من خلال مقارنات متعددة ضمن نفس طريقة التقييم، بهدف الوصول إلى رأي واحد حول القيمة (Single Opinion of Value).
  • يشير مصطلح التسوية أيضًا إلى الخطوة الحاسمة في عملية التقييم حيث يقوم المقيم بصياغة هذا الرأي النهائي حول القيمة.
• 1.2. أهمية التسوية:
  • تعتبر التسوية حجر الزاوية في عملية التقييم، فهي تضمن أن الرأي النهائي حول القيمة يعكس تحليلًا شاملاً وموضوعيًا لجميع البيانات المتاحة.
  • تساهم في تقليل التحيز وتعزيز مصداقية التقييم، وهو أمر بالغ الأهمية في اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.

2. مبادئ التسوية (Reconciliation Principles)

• 2.1. الاعتماد على الحكم والخبرة (Reliance on Judgment and Experience):
  • التسوية ليست عملية حسابية آلية. لا ينبغي استخدام المتوسطات الحسابية أو أي صيغ رياضية أخرى بشكل أعمى.
  • يتطلب الأمر حكمًا مهنيًا وخبرة متراكمة للمقيم لتقييم مصداقية وأهمية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
• 2.2. مراجعة البيانات والحسابات (Review of Data and Calculations):
  • تبدأ التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والمنطق الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
  • يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
  • يجب تطبيق أساليب التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
• 2.3. تقييم مصداقية مؤشرات القيمة (Assessing the Reliability of Value Indicators):
  • يجب على المقيم تقييم مصداقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على:
    • كمية البيانات (Amount of Data): مؤشرات القيمة المستندة إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات أو المستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً أو المدعومة بمصادر مستقلة متعددة تعتبر أكثر موثوقية.
    • دقة البيانات (Accuracy of Data): تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
    • مدى ملاءمة البيانات (Relevance of Data): يجب أن يكون المؤشر متوافقًا مع شروط مهمة التقييم. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.

3. العوامل المؤثرة في مصداقية مؤشر القيمة (Factors Influencing the Reliability of a Value Indicator)

• 3.1. كمية البيانات (Amount of Data):
  • تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
    • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
    • تُستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
    • تكون مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
• 3.2. دقة البيانات (Accuracy of Data):
  • تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
    • دقة البيانات الداعمة.
    • دقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات.
    • مدى التحقق من البيانات.
• 3.3. مدى الملاءمة (Relevance):
  • تتأثر التسوية بمدى ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة.
  • يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
  • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.

4. استراتيجيات التسوية (Reconciliation Strategies)

• 4.1. الترجيح❓❓ (Weighting):
  • إعطاء وزن أكبر لمؤشرات القيمة الأكثر موثوقية وملاءمة.
  • مثال: إذا كان لديك ثلاث مقارنات بيعية (Comparable Sales) لكن إحداها تتطابق تمامًا مع العقار موضوع التقييم من حيث الموقع والحجم والحالة، فقد تمنحها وزنًا أكبر من المقارنات الأخرى.
• 4.2. التحديد (Selection):
  • اختيار مؤشر قيمة واحد يعتبر الأكثر تمثيلاً للقيمة السوقية للعقار.
  • مثال: في تقييم عقار سكني، قد يكون أسلوب المقارنة البيعية هو الأكثر دقة وموثوقية، في حين أن أسلوب التكلفة قد يكون أقل أهمية.
• 4.3. النطاق❓❓ (Bracketing):
  • تحديد نطاق من القيم المحتملة بناءً على مؤشرات القيمة المختلفة، ثم اختيار قيمة ضمن هذا النطاق تعكس أفضل تقدير للقيمة السوقية.
  • مثال: إذا كانت المقارنات البيعية تشير إلى نطاق قيمة يتراوح بين 250,000 دولار و 270,000 دولار، فقد تختار قيمة 260,000 دولار كتقدير نهائي للقيمة.

5. الرأي النهائي حول القيمة (Final Opinion of Value)

• 5.1. النقطة التقديرية (Point Estimate):
  • يتم التعبير عن الرأي النهائي حول قيمة العقار كمبلغ محدد بالدولار.
  • يجب أن يكون هذا المبلغ مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
• 5.2. نطاق القيمة❓❓ (Range Value):
  • بديل للنقطة التقديرية، وهو رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
• 5.3. التقريب (Rounding):
  • يجب تقريب آراء القيمة إلى أقرب رقم معقول.
  • مثال: بدلاً من تحديد قيمة 267,853.72 دولارًا، يمكن تقريبها إلى 268,000 دولار أو 270,000 دولار.
• 5.4. الدعم بالأدلة (Support by Evidence):
  • يجب أن يكون اختيار القيمة المُسوية مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
  • يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل الحاسم.
• 5.5. إمكانية الفهم (Understandability):
  • يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير متخصص في التقييم.

6. نموذج التقييم السكني الموحد (URAR) وقسم التسوية (URAR and Reconciliation Section)

• 6.1. الاكتمال (Completion):
  • يجب على المقيم إكمال قسم التسوية في نموذج التقييم السكني الموحد (Uniform Residential Appraisal Report).
• 6.2. الشروط (Conditions):
  • يجب على المقيم أن يشير إلى ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (as is) أو “يخضع” (subject to) لتعديل العقار.
  • يجب إدراج أي عوامل مشروطة.
• 6.3. أساليب التقييم (Appraisal Approaches):
  • يجب سرد أي أساليب تقييم مستخدمة.
• 6.4. الغرض من التقييم (Purpose of the Appraisal):
  • يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
• 6.5. الرأي حول القيمة السوقية (Opinion of Market Value):
  • يجب تحديد الرأي حول القيمة السوقية، ويجب على المقيم التوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاص به.

7. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة (Practical Applications and Relevant Experiences)

• 7.1. تقييم العقارات السكنية (Residential Property Valuation):
  • عند تقييم منزل سكني، قد يعتمد المقيم بشكل كبير على أسلوب المقارنة البيعية، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل الموقع والحجم والحالة والميزات.
  • يجب فحص المقارنات البيعية بعناية وتقييم مدى ملاءمتها للعقار موضوع التقييم.
• 7.2. تقييم العقارات التجارية (Commercial Property Valuation):
  • عند تقييم مبنى تجاري، قد يكون أسلوب الدخل هو الأكثر أهمية، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل الإيجارات والنفقات ومعدلات الشغور.
  • يجب تحليل البيانات المالية للمبنى بعناية لتقدير دخله المحتمل.
• 7.3. تقييم الأراضي الفضاء (Vacant Land Valuation):
  • عند تقييم الأراضي الفضاء، يجب مراعاة الاستخدامات المحتملة للأرض وقيمتها السوقية.
  • قد يعتمد المقيم على أسلوب المقارنة البيعية أو أسلوب التطوير لتقدير قيمة الأرض.

8. دور نموذج التقييم السكني الموحد (URAR) في التسوية

• الـ URAR هو نموذج قياسي تستخدمه غالبية مقيّمي العقارات السكنية، ويوفر قسمًا مخصصًا للتسوية.
• في قسم التسوية، يحدد المقيّم الأساليب التي تم استخدامها (المقارنة البيعية، التكلفة، الدخل) ويشرح كيف تمّت المصالحة بين مؤشرات القيمة المستمدة من كلٍّ منها للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
• يجب على المقيّم شرح أسباب إعطاء وزن أكبر لبعض الأساليب أو المؤشرات على غيرها.

9. الخلاصة (Conclusion)

التسوية هي الخطوة النهائية والحرجة في عملية التقييم، حيث يتم تجميع جميع البيانات والتحليلات لتكوين رأي واحد حول قيمة العقار. تتطلب هذه العملية حكمًا مهنيًا وخبرة ومعرفة متعمقة بأساليب التقييم المختلفة. من خلال فهم النظريات والمبادئ الكامنة وراء التسوية، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تدعم اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا لك في دورة “إتقان أسلوب المقارنة البيعية”.

     Appraiser’s Corner

By: Lev Messick
California Real Estate Appraiser
Certified Residential License - AR011604
Certified General License - AG036033
California Real Estate Broker – 00685943