التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

دورة تدريبية: إتقان أسلوب المقارنة البيعية❓❓: دقة التقييم

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة:

في نهاية عملية التقييم العقاري❓❓ باستخدام أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)، يصل المُقيِّم إلى مرحلة حاسمة وهي “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” (Reconciliation and Final Value Opinion). هذه المرحلة تتطلب تطبيقًا دقيقًا للمعرفة العلمية والخبرة المهنية لتحليل مؤشرات القيمة المختلفة الناتجة عن مقارنة العقارات المماثلة، والتوفيق بينها للوصول إلى تقدير نهائي موثوق لقيمة العقار قيد التقييم. هذا الفصل يهدف إلى تزويد المتدربين بالأسس النظرية والتطبيقية اللازمة لإتقان هذه المرحلة الحرجة في عملية التقييم.

1. التسوية (Reconciliation): جوهر عملية التقييم

• 1.1. تعريف التسوية:

  • التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المتعددة الناتجة عن أساليب التقييم المختلفة، أو من مقارنة عقارات مماثلة متعددة، بهدف الوصول إلى رأي واحد في القيمة.
  • هي الخطوة النهائية في أسلوب المقارنة البيعية حيث يقوم المُقيِّم بدمج وتحليل المعلومات التي تم جمعها وتقديراتها لتقييم نهائي للقيمة.

• 1.2. أهمية التسوية:

  • تساعد على التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة.
  • تجنب المتوسطات الحسابية البسيطة التي لا تعكس تعقيد السوق.
  • التركيز على مؤشرات القيمة الأكثر موثوقية وملاءمة.
  • الوصول إلى رأي نهائي مدعوم بالأدلة والتحليلات.
  • ضمان اجتياز التقييم للتدقيق النقدي من قبل مُقيِّمين آخرين.

• 1.3. دور الحكم والخبرة في التسوية:

  • تعتمد التسوية بشكل كبير على الحكم المهني للمُقيِّم وخبرته في السوق العقاري، ولا يمكن اختزالها إلى معادلات رياضية أو حسابية بسيطة.
  • يجب على المُقيِّم أن يكون قادرًا على تقييم نقاط القوة والضعف في كل مؤشر من مؤشرات القيمة، وتحديد المؤشرات التي تستحق وزنًا أكبر في التقدير النهائي.

2. عملية التسوية❓❓ المنهجية (Systematic Reconciliation Process)

• 2.1. مراجعة البيانات والحسابات:

  • التأكد من دقة جميع البيانات المستخدمة في عملية التقييم، بما في ذلك بيانات العقار قيد التقييم والعقارات المماثلة.
  • التحقق من صحة جميع الحسابات والمعادلات المستخدمة في تحليل البيانات.
  • تصحيح أي أخطاء أو تناقضات في البيانات أو الحسابات.

• 2.2. تطبيق أساليب التقييم بشكل متسق:

  • ضمان تطبيق جميع أساليب التقييم (إن وجدت) بشكل متسق على العقار قيد التقييم والعقارات المماثلة.
  • استخدام نفس المعايير والافتراضات في تحليل جميع العقارات.

• 2.3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:

  • تحديد العوامل التي تؤثر على موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، مثل حجم البيانات المستخدمة، ودقة البيانات، ومدى ملاءمة أسلوب التقييم المستخدم.

• 2.4. تحليل البيانات ذات الصلة:

  • التأكد من تضمين جميع البيانات ذات الصلة في عملية التقييم، وتحليلها بشكل كامل.
  • عدم تجاهل أي بيانات قد تؤثر على قيمة العقار قيد التقييم.

• 2.5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط التقييم:

  • التأكد من اشتقاق جميع مؤشرات القيمة وفقًا لشروط التقييم المحددة في مهمة التقييم.
  • الالتزام بجميع المتطلبات القانونية والتنظيمية ذات الصلة.

3. عوامل تحديد موثوقية مؤشر القيمة (Factors Determining Reliability of Value Indicator)

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

• 3.1. كمية البيانات (Amount of Data):

  • تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:
    • حجم أكبر من البيانات الإحصائية.
    • بيانات أكثر تفصيلاً.
    • مصادر مستقلة متعددة تدعم نفس النتيجة.

• 3.2. دقة البيانات (Accuracy of Data):

  • تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
    • دقة البيانات المستخدمة.
    • دقة أسلوب التقييم المستخدم.
  • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  • تعتمد دقة أسلوب التقييم على مدى ملاءمته للمشكلة.

• 3.3. مدى الصلة (Relevance):

  • يعتمد مدى الصلة على:
    • توافق المؤشر مع شروط التقييم.
    • ملاءمة أسلوب التقييم المستخدم للمشكلة.

4. اختيار القيمة النهائية المدعومة بالأدلة (Choosing the Final Value Supported by Evidence)

• 4.1. دور الحكم المهني:

  • يعتبر الحكم المهني للمُقيِّم هو العامل الحاسم في اختيار القيمة النهائية.
  • يجب أن يكون المُقيِّم قادرًا على تقييم جميع الأدلة المتاحة، وتحديد القيمة التي تعكس بشكل أفضل القيمة السوقية للعقار❓ قيد التقييم.

• 4.2. دعم القيمة المختارة بالأدلة:

  • يجب أن تكون القيمة المختارة مدعومة بالأدلة المقدمة في التقييم.
  • يجب أن يكون المُقيِّم قادرًا على شرح الأسباب التي أدت إلى❓❓ اختيار هذه القيمة، وكيف تم التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة.

5. الرأي النهائي حول القيمة (Final Value Opinion)

• 5.1. نفس عملية التسوية:

  • تعتبر عملية الوصول إلى الرأي النهائي حول القيمة مماثلة لعملية التسوية، حيث يقوم المُقيِّم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والتحليلات الواردة في التقييم.

• 5.2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:

  • يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، وتحديد المؤشرات التي تستحق وزنًا أكبر في التقدير النهائي.

• 5.3. جمع البيانات الإضافية والتحليل:

  • إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية لتعزيز التقييم.

6. إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد للتقييم السكني (URAR Reconciliation Section)

• 6.1. تحديد حالة التقييم:

  • يحدد المُقيِّم ما إذا كان التقييم يتم “كما هو” (As Is) أو “مع مراعاة تعديلات مستقبلية” (Subject To).
  • يجب توضيح أي شروط أو افتراضات استثنائية تؤثر على التقييم.

• 6.2. ذكر أساليب التقييم المستخدمة:

  • يتم ذكر جميع أساليب التقييم التي تم استخدامها في عملية التقييم.

• 6.3. التأكيد على غرض التقييم:

  • يتم التأكيد على الغرض من التقييم، والتأكد من أن التقييم❓ يتوافق مع هذا الغرض.

• 6.4. تحديد القيمة السوقية وتوقيع التقرير:

  • يتم تحديد القيمة السوقية للعقار قيد التقييم، وتوقيع التقرير من قبل المُقيِّم مع ذكر رقم الترخيص أو الشهادة.

7. تحديد الرأي النهائي حول القيمة (Point Estimate)

• 7.1. القيمة النقطية:

  • يتم تحديد الرأي النهائي حول القيمة كمبلغ واحد محدد بالدولار (Point Estimate).

• 7.2. القيمة في نطاق (Range Value):

  • بدلاً من ذلك، يمكن تحديد القيمة في نطاق (Range Value) يعكس رأي المُقيِّم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

• 7.3. التقريب:

  • يجب تقريب القيم النهائية إلى أقرب وحدة مناسبة.

8. ضمان سهولة فهم التقييم (Ensuring Understandability of the Appraisal)

• 8.1. مراجعة التقييم:
  • يجب على المُقيِّم مراجعة عمله للتأكد من سهولة فهمه❓❓ من قبل القارئ غير المتخصص في التقييم.

مثال تطبيقي:

لنفترض أن مُقيِّمًا قام بتقييم منزل باستخدام أسلوب المقارنة البيعية، ووجد المؤشرات التالية:

• العقار المماثل الأول: بعد التعديلات، يشير إلى قيمة 550,000 دولار.
• العقار المماثل الثاني: بعد التعديلات، يشير إلى قيمة 570,000 دولار.
• العقار المماثل الثالث: بعد التعديلات، يشير إلى قيمة 560,000 دولار.

في هذه الحالة، يجب على المُقيِّم أن يحلل هذه المؤشرات، ويحدد المؤشرات الأكثر موثوقية، ويشرح الأسباب التي أدت إلى اختيار قيمة نهائية محددة. على سبيل المثال، قد يقرر المُقيِّم أن العقار المماثل الثاني هو الأكثر موثوقية لأنه الأقرب من حيث الموقع والحجم، ويدعم ذلك ببيانات السوق. في هذه الحالة، قد يختار المُقيِّم قيمة نهائية قدرها 570,000 دولار.

الخلاصة:

تعتبر مرحلة التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة من أهم المراحل في عملية التقييم العقاري، حيث تتطلب تطبيقًا دقيقًا للمعرفة العلمية والخبرة المهنية. من خلال اتباع عملية منهجية، وتقييم موثوقية مؤشرات القيمة، ودعم القيمة المختارة بالأدلة، يمكن للمُقيِّم الوصول إلى تقدير نهائي موثوق للقيمة السوقية للعقار قيد التقييم.