تقييم المواقع: طرق واعتبارات

الفصل: تقييم المواقع: طرق واعتبارات

وصف الفصل: يغطي هذا الفصل الجانب الحاسم من تقييم العقارات وهو تقييم المواقع. يتعمق في❓ الطرق والاعتبارات المختلفة المستخدمة لتحديد قيمة الموقع بشكل مستقل، مع التركيز على أهميته في نهج مقارنة المبيعات، ونهج التكلفة، وطرق رسملة الدخل. يتم فحص مفاهيم مثل الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا، والتحليل الهيكلي، والعوامل البيئية بعمق علمي، مما يضمن حصول المشاركين على فهم شامل لتقييم الموقع وتأثيره على تقييم العقارات بشكل عام.

1. مقدمة في تقييم المواقع

1.1. الأهمية الاستراتيجية لتقييم الموقع:

تقييم الموقع ليس مجرد إجراء شكلي، بل هو عنصر أساسي في تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار. يوفر تقييم الموقع المستقل بيانات حاسمة لتقنيات التقييم المختلفة، مثل:

• نهج التكلفة: يعتمد على تقدير قيمة الموقع بشكل منفصل لحساب قيمة العقار عن طريق جمع قيمة الأرض وتكلفة البناء الجديدة مطروحًا منها أي استهلاك.

• تقنية البناء المتبقية لرسملة الدخل: تستلزم تقدير قيمة الموقع بشكل منفصل لتحديد الدخل المتبقي المنسوب إلى المبنى.

بالإضافة إلى ذلك، قد تتطلب القوانين تقييمًا منفصلاً للموقع والتحسينات، خاصة في التقييمات لأغراض تقييم ضريبة الأملاك.

1.2. العلاقة مع تعديلات التقييم:

تقييم الموقع جزء لا يتجزأ من فهم وتطبيق تعديلات التقييم. تتضمن تعديلات التقييم تعديل أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار محل التقييم. تلعب العوامل المتعلقة بالموقع، مثل الموقع، وإمكانية الوصول، والإطلالات، والبيئة المحيطة، دورًا مهمًا في تحديد تعديلات التقييم المناسبة.

2. الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا: حجر الزاوية في تقييم الموقع

2.1. تعريف علمي للاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا:

الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا هو الاستخدام الأكثر منطقية وترجيحًا للعقار والذي ينتج عنه أعلى قيمة حالية، اعتبارًا من تاريخ التقييم. يجب أن يفي الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا بأربعة معايير رئيسية:

1. مسموح به قانونًا: يجب أن يتوافق الاستخدام مع جميع قوانين وأنظمة تقسيم المناطق الحالية.
2. ممكن ماديًا: يجب أن يكون الموقع مناسبًا ماديًا للاستخدام المقترح، مع مراعاة عوامل مثل الحجم، والشكل، والتضاريس، والصرف.
3. مجد اقتصاديًا: يجب أن يكون الاستخدام المقترح قابلاً للتطبيق اقتصاديًا، مما يعني أنه يجب أن يولد عائدًا كافيًا لتغطية التكاليف وتوفير عائد معقول على الاستثمار.
4. منتج إلى أقصى حد: من بين جميع الاستخدامات المحتملة التي تفي بالمعايير الثلاثة الأولى، يجب أن يكون الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا هو الذي ينتج أعلى قيمة.

2.2. التحليل الهيكلي لتقييم الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا:

يتضمن تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا عملية تحليلية منظمة تتضمن الخطوات التالية:

1. تحديد مجموعة الاستخدامات المحتملة: تحديد جميع الاستخدامات الممكنة التي تتوافق مع قوانين وأنظمة تقسيم المناطق الحالية.
2. تحليل الجدوى المادية: تقييم ما إذا كان الموقع مناسبًا ماديًا لكل استخدام محتمل، مع مراعاة عوامل مثل الحجم، والشكل، والتضاريس، وظروف التربة.
3. تحليل الجدوى الاقتصادية: تقييم الجدوى الاقتصادية لكل استخدام محتمل، مع مراعاة عوامل مثل تكاليف البناء، والإيرادات المتوقعة، ومعدلات الشغور، ونفقات التشغيل.
4. تحليل الإنتاجية القصوى: من بين جميع الاستخدامات الممكنة التي تفي بالمعايير الثلاثة الأولى، تحديد الاستخدام الذي ينتج أعلى قيمة.

2.3. مبدأ التوقع:

ينص مبدأ التوقع على أن قيمة العقار تتأثر بالفوائد المستقبلية المحتملة لملكيته. عند تحليل الاستخدام الأمثل والأكثر نفعًا، يجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار الاستخدامات المستقبلية المحتملة للعقار.

3. طرق تقييم المواقع

3.1. نهج مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

يتضمن هذا النهج تحليل أسعار البيع للمواقع المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يتم تعديل أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع محل التقييم، مثل الموقع، والحجم، والشكل، وتقسيم المناطق.

• الصيغة: قيمة الموقع = سعر بيع العقار المماثل ± التعديلات

• مثال: إذا تم بيع موقع مماثل مقابل 150,000 دولار وكان للموقع محل التقييم موقع أفضل بقيمة 10,000 دولار، فإن قيمة الموقع ستكون 160,000 دولار.

3.2. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تستند هذه الطريقة❓ إلى النسبة النموذجية للأرض إلى القيمة الكلية للعقار المحسن في المنطقة. يتم تحديد قيمة الأرض عن طريق ضرب القيمة الكلية للعقار المحسن في النسبة المناسبة.

• الصيغة: قيمة الموقع = القيمة الكلية للعقار × نسبة التخصيص

• مثال: إذا كانت القيمة الإجمالية للعقار هي 500,000 دولار وكانت نسبة التخصيص النموذجية للأرض في المنطقة 20٪، فإن قيمة الموقع ستكون 100,000 دولار.

3.3. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

تتضمن هذه الطريقة تقدير قيمة الأرض عن طريق طرح تكلفة الاستهلاك للعقار المحسن من القيمة الكلية للعقار.

• الصيغة: قيمة الموقع = القيمة الكلية للعقار - تكلفة الاستهلاك

• مثال: إذا كانت القيمة الكلية للعقار 600,000 دولار وكانت تكلفة الاستهلاك 200,000 دولار، فإن قيمة الموقع ستكون 400,000 دولار.

3.4. طريقة التطوير (Development Method):

تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع لتقييم الأراضي الفرعية المحتملة. تتضمن تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع الأجزاء المطورة ثم خصم جميع التكاليف❓❓ (مثل تكاليف البناء والتسويق والتمويل) للوصول إلى قيمة الأرض.

• الصيغة: قيمة الموقع = الإيرادات المتوقعة - التكاليف

• مثال: إذا كانت الإيرادات المتوقعة من بيع أجزاء فرعية هي 1,000,000 دولار والتكاليف 600,000 دولار، فإن قيمة الموقع ستكون 400,000 دولار.

3.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تحدد قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم الدخل المنسوب إلى التحسينات.

• الصيغة:
  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار المحسن.
  2. تحديد الدخل المنسوب إلى التحسينات: I_building = V_building * R_building، حيث:
     • I_building هو الدخل المنسوب إلى التحسينات.
     • V_building هي قيمة التحسينات.
     • R_building هو معدل الرسملة للتحسينات.
  3. حساب الدخل المنسوب إلى الأرض: I_land = NOI - I_building
  4. رسملة الدخل المنسوب إلى الأرض لتحديد قيمة الأرض: V_land = I_land / R_land، حيث:
     • V_land هي قيمة الأرض.
     • R_land هو معدل الرسملة للأرض.

3.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم هذه الطريقة في الحالات التي يتم فيها تأجير الأرض بموجب عقد إيجار أرضي. يتم تحديد قيمة الأرض عن طريق رسملة إيجار الأرض باستخدام معدل رسملة مناسب.

• الصيغة: قيمة الموقع = إيجار الأرض / معدل الرسملة

• مثال: إذا كان إيجار الأرض السنوي 20,000 دولار ومعدل الرسملة 8٪، فإن قيمة الموقع ستكون 250,000 دولار.

4. اعتبارات إضافية في تقييم الموقع

4.1. العوامل البيئية:

يمكن أن تؤثر العوامل البيئية بشكل كبير على قيمة الموقع. يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار عوامل مثل جودة الهواء والماء، وجود المواد الخطرة، ومخاطر الفيضانات.

4.2. التعديلات على الخصائص المماثلة:

يتضمن نهج مقارنة المبيعات إجراء تعديلات على أسعار بيع الخصائص المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار محل التقييم. تتضمن بعض التعديلات الشائعة ما يلي:

• تعديلات الموقع: لتعكس الاختلافات في الموقع وإمكانية الوصول.
• تعديلات الحجم: لتعكس الاختلافات في حجم الموقع.
• تعديلات تقسيم المناطق: لتعكس الاختلافات في لوائح تقسيم المناطق.
• تعديلات التضاريس: لتعكس الاختلافات في تضاريس الموقع.

4.3. دور التكنولوجيا:

تتوفر للمثمنين الآن مجموعة متنوعة من الأدوات التكنولوجية التي يمكن أن تساعدهم في تقييم المواقع. تتضمن هذه الأدوات قواعد البيانات عبر الإنترنت، ونظم المعلومات الجغرافية (GIS)، وبرامج التقييم الآلية (AVMs).

5. الخلاصة

تقييم الموقع هو عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم العقاري، فضلاً عن معرفة تفصيلية بالسوق المحلي. من خلال تطبيق الطرق والاعتبارات التي تمت مناقشتها في هذا الفصل، يمكن للمثمنين تطوير تقييمات موقع دقيقة وموثوقة تدعم تقييماتهم للعقارات بشكل عام.