طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل

الفصل: طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل

مقدمة

يعد تقييم المواقع العقارية و تحديد الاستخدام الأمثل لها من الركائز الأساسية في عملية تقييم العقارات، خاصة عند استخدام مدخل الدخل. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين في دورة “إتقان تقييم العقارات: مدخل الدخل” بالمعرفة العلمية والأدوات العملية اللازمة لتقييم المواقع بشكل مستقل ودقيق، وفهم كيفية تأثير خصائص الموقع على قيمة العقار الاستثماري. ويهدف هذا الفصل إلى إثراء فهم المشاركين حول كيفية تحديد الاستخدام الأمثل للموقع بما يتماشى مع المبادئ الاقتصادية والقانونية، وذلك لتعظيم العائد الاستثماري.

1. مفهوم الاستخدام الأمثل وأهميته في التقييم العقاري

• التعريف العلمي: الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use) هو الاستخدام الأكثر ربحية ومنطقية للموقع العقاري، والذي يتوافق مع القيود القانونية والمادية والاقتصادية، وينتج عنه أعلى قيمة حالية للعقار.
• الأهمية: يمثل الاستخدام الأمثل حجر الزاوية في عملية التقييم، حيث يوجه اختيار الطرق المناسبة للتقييم، ويحدد نوع البيانات التي يجب جمعها وتحليلها. كما يؤثر بشكل مباشر على تقدير قيمة العقار وتحديد مدى جاذبيته للمستثمرين.
• الارتباط بمدخل الدخل: يحدد الاستخدام الأمثل نوع الدخل المتوقع من العقار، وبالتالي يؤثر على تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI)، وهو عنصر أساسي في تقييم العقارات باستخدام مدخل الدخل.

2. معايير تحديد الاستخدام الأمثل

لتحديد الاستخدام الأمثل، يجب تقييم الاستخدامات المحتملة للموقع بناءً على أربعة معايير رئيسية:

1. الجدوى القانونية (Legally Permissible):
   • الشرح العلمي: يجب أن يكون الاستخدام المقترح متوافقًا مع جميع القوانين واللوائح المحلية والوطنية، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق (Zoning Regulations)، وقوانين حماية البيئة (Environmental Regulations)، وأي قيود أخرى تحدد أنواع الأنشطة المسموح بها على الموقع.
   • التطبيق العملي: يجب على المقيم التحقق من لوائح تقسيم المناطق السارية على الموقع، والتأكد من أن الاستخدام المقترح مسموح به بشكل صريح أو يمكن الحصول على تصاريح خاصة له.
2. الإمكانية المادية (Physically Possible):
   • الشرح العلمي: يجب أن يكون الموقع قادرًا من الناحية الفيزيائية على استيعاب الاستخدام المقترح، مع مراعاة حجم الموقع وشكله وطبوغرافيته وظروف التربة وقدرة الموقع على توفير الخدمات الأساسية (ماء وكهرباء وصرف صحي).
   • التطبيق العملي: يجب على المقيم فحص الموقع لتحديد أي قيود مادية قد تعيق الاستخدام المقترح، مثل وجود منحدرات شديدة أو تربة غير مستقرة أو عدم كفاية مساحة الموقع.
3. الجدوى الاقتصادية (Economically Feasible):
   • الشرح العلمي: يجب أن يكون الاستخدام المقترح مجديًا من الناحية الاقتصادية، أي أن الدخل المتوقع منه يجب أن يكون كافيًا لتغطية جميع التكاليف التشغيلية وتكاليف رأس المال، وتحقيق عائد مناسب على الاستثمار.
   • التطبيق العملي: يجب على المقيم إجراء تحليل مالي مفصل للاستخدامات المحتملة، وتقدير الإيرادات والمصروفات المتوقعة، وحساب صافي الدخل التشغيلي، ومقارنته بتكاليف التطوير والعائد المطلوب للمستثمرين.
4. الإنتاجية القصوى (Maximally Productive):
   • الشرح العلمي: من بين الاستخدامات الممكنة قانونًا وماديًا واقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة حالية للموقع، مع مراعاة المخاطر المرتبطة بكل استخدام.
   • التطبيق العملي: يجب على المقيم مقارنة القيمة الحالية للاستخدامات المختلفة، واختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة، مع مراعاة عوامل المخاطرة المرتبطة بكل استخدام.

3. طرق تقييم المواقع العقارية

عند تقييم المواقع العقارية، يمكن استخدام مجموعة متنوعة من الطرق، بما في ذلك:

1. طريقة المقارنة المباشرة بالمبيعات (Sales Comparison Approach):

   • الشرح العلمي: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الموقع موضوع التقييم بمبيعات حديثة لمواقع مماثلة في السوق، مع إجراء تعديلات على أسعار البيع لتعكس أي اختلافات بين المواقع من حيث الخصائص الفيزيائية والموقع وشروط البيع.
   • التطبيق العملي:
     • جمع بيانات حول مبيعات حديثة لمواقع مماثلة.
     • تحديد عناصر المقارنة الرئيسية (Elements of Comparison)، مثل:
       • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): التأكد من أن حقوق الملكية مماثلة في كلا الموقعين.
       • شروط التمويل (Financing Terms): تعديل أسعار البيع لتعكس أي شروط تمويل غير عادية.
       • ظروف البيع (Conditions of Sale): استبعاد أي مبيعات قسرية أو غير طبيعية.
       • ظروف السوق (Market Conditions): تعديل أسعار البيع لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
       • الموقع (Location): تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في موقع الموقع.
       • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في حجم الموقع وشكله وطبوغرافيته.
     • إجراء تعديلات كمية أو نوعية على أسعار البيع لتعكس الاختلافات في عناصر المقارنة.
     • تقدير قيمة الموقع❓ بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع المماثلة.

   • الصيغة الرياضية:

     Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
     * الأمثلة: لنفترض أن موقعًا مماثلًا بيع مؤخرًا بسعر 500,000 ريال، وكان للموقع موضوع التقييم موقع أفضل يُقدر بـ 50,000 ريال. وبناءً على ذلك، تكون قيمة الموقع موضوع التقييم = 500,000 + 50,000 = 550,000 ريال.
     2. طريقة التخصيص (Allocation Method):
     * الشرح العلمي: تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض كنسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقار، بناءً على بيانات السوق التي تشير إلى النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار في المنطقة.
     * التطبيق العملي:
     * تقدير القيمة الإجمالية للعقار (الأرض والمباني).
     * تحديد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار في المنطقة.
     * حساب قيمة الأرض بضرب القيمة الإجمالية للعقار في النسبة النموذجية.
     * الصيغة الرياضية:

     Land Value = Total Property Value × Allocation Ratio
     * الأمثلة: إذا كانت قيمة العقار الكلية تبلغ مليون ريال، وكانت النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار في المنطقة 30٪، فإن قيمة الأرض = 1,000,000 × 0.3 = 300,000 ريال.
     3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):
     * الشرح العلمي: تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض عن طريق خصم قيمة التحسينات (المباني) من القيمة الإجمالية للعقار.
     * التطبيق العملي:
     * تقدير القيمة الإجمالية للعقار.
     * تقدير القيمة المستهلكة للتحسينات (تكلفة الاستبدال ناقصًا الاستهلاك المتراكم).
     * حساب قيمة الأرض عن طريق خصم القيمة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار.
     * الصيغة الرياضية:

     Land Value = Total Property Value – Depreciated Value of Improvements
     * الأمثلة: إذا كانت قيمة العقار الكلية تبلغ مليون ريال، وكانت قيمة التحسينات المستهلكة تبلغ 600,000 ريال، فإن قيمة الأرض = 1,000,000 - 600,000 = 400,000 ريال.
     4. طريقة التطوير (Development Method):
     * الشرح العلمي: تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض بناءً على صافي العائد المتوقع من تطويرها، مع خصم جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير (تكاليف البناء والتسويق والتمويل).
     * التطبيق العملي:
     * تحديد الاستخدام الأمثل للموقع بعد التطوير.
     * تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع أو تأجير العقار بعد التطوير.
     * تقدير جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير.
     * حساب صافي العائد المتوقع من التطوير (الإيرادات ناقصًا التكاليف).
     * خصم صافي العائد المتوقع إلى القيمة الحالية باستخدام معدل خصم مناسب.
     * الصيغة الرياضية:

     Land Value = Present Value of Net Income from Development – Development Costs
     * الأمثلة: إذا كان صافي العائد المتوقع من تطوير الموقع يبلغ 2 مليون ريال، وكانت تكاليف التطوير تبلغ 1.5 مليون ريال، فإن قيمة الأرض = 2,000,000 - 1,500,000 = 500,000 ريال.
     5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Technique):
     * الشرح العلمي: تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض عن طريق تحديد جزء الدخل التشغيلي الصافي (NOI) الذي يمكن أن يُعزى إلى الأرض، ثم رسملة هذا الدخل باستخدام معدل رسملة مناسب للأرض.
     * التطبيق العملي:
     * تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار.
     * تقدير قيمة المباني باستخدام طرق تقييم أخرى (مثل طريقة التكلفة).
     * تحديد معدل الرسملة المناسب للمباني (Building Cap Rate).
     * حساب الدخل الذي يعزى إلى المباني: (قيمة المباني × معدل الرسملة للمباني).
     * حساب الدخل المتبقي الذي يعزى إلى الأرض: (صافي الدخل التشغيلي - الدخل الذي يعزى إلى المباني).
     * تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض (Land Cap Rate).
     * رسملة الدخل المتبقي للأرض لتقدير قيمة الأرض: (الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض).
     * الصيغ الرياضية:

     • Income to Building = Building Value x Building Cap Rate
     • Income to Land = Net Operating Income - Income to Building
     • Land Value = Income to Land / Land Cap Rate

   • الأمثلة:

     • لنفترض أن صافي الدخل التشغيلي (NOI) لعقار ما هو 200,000 ريال سنويًا.
     • تم تقدير قيمة المبنى بمبلغ 1,500,000 ريال.
     • معدل الرسملة للمباني هو 10٪.
     • حساب الدخل الذي يعزى إلى المباني: 1,500,000 × 0.10 = 150,000 ريال.
     • حساب الدخل المتبقي الذي يعزى إلى الأرض: 200,000 - 150,000 = 50,000 ريال.
     • إذا كان معدل الرسملة للأرض هو 8٪، فإن قيمة الأرض = 50,000 / 0.08 = 625,000 ريال.
       6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization):
   • الشرح العلمي: تستخدم هذه الطريقة في الحالات التي تكون فيها الأرض مؤجرة بموجب عقد إيجار طويل الأجل (Ground Lease). تعتمد على رسملة صافي إيجار الأرض السنوي (Ground Rent) لتقدير قيمة الأرض.
   • التطبيق العملي:
     • تحديد قيمة إيجار الأرض السنوي (Ground Rent).
     • تحديد معدل الرسملة المناسب لإيجار الأرض (Ground Rent Cap Rate).
     • رسملة إيجار الأرض لتقدير قيمة الأرض: (إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة لإيجار الأرض).

   • الصيغة الرياضية:

     Land Value = Annual Ground Rent / Ground Rent Cap Rate

   • الأمثلة:

     • لنفترض أن إيجار الأرض السنوي هو 40,000 ريال.
     • معدل الرسملة المناسب لإيجار الأرض هو 7٪.
     • قيمة الأرض = 40,000 / 0.07 = 571,428.57 ريال.

4. الاستخدام الأمثل في تقييم العقارات السكنية والتجارية

• العقارات السكنية: غالبًا ما يكون الاستخدام الأمثل للعقارات السكنية هو الاستمرار في استخدامها كمسكن، طالما أن قيمة العقار كمسكن أعلى من قيمته كأرض خالية.
• العقارات التجارية: قد يكون الاستخدام الأمثل للعقارات التجارية أكثر تعقيدًا، ويتطلب تحليلًا مفصلًا للسوق وتكاليف التطوير والإيرادات المتوقعة.
• الأراضي الفضاء: يركز التقييم على تحديد أفضل استخدام ممكن قانونيًا واقتصاديًا وماديًا وماليًا للأرض الفضاء.

5. دراسات حالة وتطبيقات عملية

سيتم استعراض عدد من دراسات الحالة реальна وتطبيقات عملية توضح كيفية تطبيق طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل في سيناريوهات مختلفة، بما في ذلك:

• تقييم أرض فضاء في منطقة سكنية لتحديد أفضل نوع من المساكن يمكن بناؤه عليها.
• تقييم عقار تجاري في منطقة تجارية مكتظة لتحديد أفضل نوع من الأعمال التجارية التي يمكن تشغيلها فيه.
• تحليل تأثير القيود القانونية والبيئية على قيمة الأراضي.

6. خلاصة

يعد تقييم المواقع وتحديد الاستخدام الأمثل لها عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم العقاري والظروف السوقية المحلية. من خلال إتقان الطرق والتقنيات التي تم تقديمها في هذا الفصل، سيتمكن المشاركون في دورة “إتقان تقييم العقارات: مدخل الدخل” من تقييم المواقع بشكل مستقل ودقيق، واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.