تقييم المواقع: طرق وأساليب التحليل

الفصل: تقييم المواقع: طرق وأساليب التحليل

مقدمة

في سياق دورة “إتقان تقييم العقارات: مدخل الدخل”، يمثل تقييم المواقع خطوة حاسمة لتحويل تدفقات الدخل المتوقعة إلى قيم عقارية دقيقة. يركز هذا الفصل على❓ طرق وأساليب تحليل المواقع، مع التأكيد على أهميتها في عملية التقييم. يستعرض الفصل النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، ويقدم أمثلة على التطبيقات العملية، ويستعرض الأدوات والتقنيات المستخدمة في تقييم المواقع.

أولاً: أهمية تقييم المواقع

• الحاجة إلى تقدير منفصل لقيمة الموقع:
  • تتطلب بعض تقنيات التقييم تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع. على وجه الخصوص، يعتمد كل من مدخل التكلفة❓ وتقنية “بناء المتبقي” في رسملة الدخل على تقدير قيمة الموقع بشكل مستقل.
  • إذا تم استخدام أي من هاتين التقنيتين في التقييم، يصبح تقدير قيمة الموقع أمرًا ضروريًا.
  • الرسملة المباشرة: تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة العقار بناءً على صافي الدخل التشغيلي (NOI) ومعدل الرسملة (Cap Rate). لا تتطلب هذه الطريقة بالضرورة تقدير قيمة الموقع بشكل منفصل، ولكن معرفة قيمة الموقع يمكن أن يوفر رؤى إضافية حول قيمة العقار.
    • V = NOI / R حيث:
      • V = قيمة العقار
      • NOI = صافي الدخل التشغيلي
      • R = معدل الرسملة
• الالتزام القانوني: قد يتطلب القانون تقييمًا منفصلاً للموقع والتحسينات، خاصة في تقييمات الضرائب العقارية وأغراض المصادرة. في هذه الحالات، يحدد نطاق مهمة التقييم ضرورة تقييم الموقع بشكل مستقل.

ثانياً: منهجيات تقييم المواقع

بعد جمع البيانات وتحليل أفضل استخدام، يكون المثمن جاهزًا لتطبيق الطرق الثلاثة للتقييم:

1. مدخل التكلفة: يفترض أن قيمة العقار المحسن تعادل قيمة الموقع، بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات (جديدة)، مطروحًا منها أي استهلاك تعرضت له التحسينات.
   • الاستهلاك: هو الفرق في القيمة بين التكلفة (الجديدة) للتحسينات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.
   • يمكن التعبير عن مدخل التكلفة بالصيغة التالية:
     • قيمة العقار = قيمة الموقع + تكلفة الإنشاء (الجديدة) - الاستهلاك
   • يتطلب مدخل التكلفة تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع. ثم يتم تقدير تكلفة استبدال الهياكل الموجودة وإضافتها إلى قيمة الموقع. يتم تقدير تكلفة استبدال الهياكل اعتبارًا من تاريخ التقييم.
2. مدخل المقارنة البيعية: يُعرف أيضًا باسم مدخل السوق أو مدخل بيانات السوق. يشير هذا المدخل إلى أن قيمة العقار تخضع للمقارنة عن طريق القيم (أسعار البيع) لعقارات مماثلة في السوق. تسمى هذه العقارات المماثلة “العقارات القابلة للمقارنة”.
   • المفتاحان للاستخدام الفعال لنهج مقارنة المبيعات هما:
     • تحديد العقارات المماثلة التي “تضاهي” حقًا العقار محل التقييم.
     • إجراء التعديلات المناسبة على أسعار بيع العقارات المماثلة لحساب أي اختلافات بين العقار الخاضع للتقييم والعقارات المماثلة.
   • يمكن تلخيص نهج مقارنة المبيعات بالصيغة التالية:
     • القيمة الخاضعة للتقييم = سعر بيع الأصل المماثل +/- التعديلات
3. مدخل الدخل: يفترض أن قيمة العقار تتحدد بمقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار: كلما زاد الدخل، زادت القيمة.
   • يمكن أن يستخدم مدخل الدخل صافي الدخل أو إجمالي الدخل.
   • يستخدم المثمنون المقيمون عادةً مضاعف الإيجار الإجمالي لتحديد القيمة عن طريق مدخل الدخل. في هذا النهج، يتم تقسيم الدخل الشهري من كل بيع إيجار مماثل إلى سعر البيع الخاص به لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي. ثم يحدد المثمن مضاعفًا من النطاق المحدد ويضربه في الدخل الشهري الإجمالي للعقار الخاضع للتقييم لتحديد قيمة عن طريق مدخل الدخل.
   • ستنفذ هذه العملية لكل مقارنة بيع إيجار. من العملية المذكورة أعلاه، سينتج نطاق من المضاعفات.

ثالثاً: طرق تحليل قيمة المواقع

1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): تتضمن تحليل أسعار بيع المواقع المماثلة.
   • تحديد العناصر القابلة للمقارنة: الموقع، الحجم، الشكل، التضاريس، القيود القانونية.
   • تعديل الأسعار: إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات بين الموقع قيد الدراسة والمواقع المماثلة.
2. طريقة التخصيص (Allocation Method): تعتمد على نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار بأكمله.
   • تستخدم نسبة معيارية من سوق مماثل لتخصيص جزء من قيمة العقار للأرض.
   • المعادلة: قيمة الأرض = قيمة العقار × نسبة التخصيص.
3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method): يتم حساب قيمة الأرض عن طريق خصم تكلفة الاستبدال المستهلكة للعناصر المحسنة من سعر البيع الإجمالي للعقار.
   • تعتبر هذه الطريقة مناسبة عندما تكون التحسينات في العقار قليلة أو تالفة.
   • المعادلة: قيمة الأرض = سعر البيع - تكلفة الاستبدال المستهلكة للعناصر المحسنة.
4. طريقة التطوير (Development Method): تستخدم لتحليل قيمة الأرض للتطوير المستقبلي.
   • يتم تقدير الإيرادات المتوقعة من التطوير وخصم التكاليف المقدرة (التكاليف المباشرة والتكاليف غير المباشرة والأرباح) من الإيرادات المقدرة لتقدير قيمة الأرض❓❓.
   • المعادلة: قيمة الأرض = الإيرادات المتوقعة - التكاليف المقدرة.
5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method): تُستخدم لتحديد قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم العائد على التحسينات.
   • المعادلة:
     1. حساب الدخل المنسوب إلى التحسينات: الدخل المنسوب إلى التحسينات = قيمة التحسينات × معدل الرسملة للتحسينات
     2. حساب الدخل المنسوب إلى الأرض: الدخل المنسوب إلى الأرض = إجمالي الدخل - الدخل المنسوب إلى التحسينات
     3. حساب قيمة الأرض: قيمة الأرض = الدخل المنسوب إلى الأرض / معدل الرسملة للأرض
6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method): يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة دخل إيجار الأرض.
   • تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص عندما يتم تأجير الأرض بموجب عقد إيجار أرضي طويل الأجل.
   • المعادلة: قيمة الأرض = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة.

رابعاً: تحديد الأفضل والأكثر إنتاجية (Highest and Best Use)

• الأفضل والأكثر إنتاجية للموقع: هو الاستخدام المعقول والممكن قانونًا والذي ينتج عنه أعلى قيمة للموقع.
• عند تقييم الموقع، يجب أن يأخذ المثمن في الاعتبار كل من الأفضل والأكثر إنتاجية للموقع كما لو كان شاغرًا، والأفضل والأكثر إنتاجية للممتلكات كما تم تحسينه.
• عندما يختلف الأفضل والأكثر إنتاجية للموقع كما لو كان شاغرًا عن الأفضل والأكثر إنتاجية للممتلكات كما تم تحسينه، يجب على المثمن أن يقرر أي استخدام يجب أن يكون أساس التقييم.
• عادةً ما يكون الأفضل والأكثر إنتاجية للموقع هو الاستخدام الذي ينتج عنه أعلى قيمة للممتلكات.

خامساً: الاعتبارات الخاصة

• الزيادة (Plottage): الزيادة في القيمة التي تنتج عن الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأرض.
• الأرض الفائضة: الأرض التي ليست ضرورية لدعم أفضل استخدام للموقع.
• القيمة العينية: القيمة التي تنتج عن العاطفة أو الارتباط الشخصي بالممتلكات.
• الإفصاح: يجب على المثمنين الكشف عن جميع الحقائق ذات الصلة والافتراضات والآراء التي أثرت على التقييم.

سادساً: المصادر والموارد

• قواعد البيانات العقارية: توفر معلومات عن المبيعات السابقة والاتجاهات السوقية.
• البيانات الحكومية: تقدم معلومات عن الضرائب والتقسيمات والبيانات الديموغرافية.
• المثمنون ذوو الخبرة: يمكنهم توفير رؤى قيمة حول السوق المحلي.
• المسوح والخرائط: توفر معلومات عن حجم وشكل وتضاريس الموقع.

سابعاً: الخلاصة

تقييم المواقع هو عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا لأسس التقييم وأساليب التحليل. من خلال تطبيق الأساليب المناسبة والاعتماد على البيانات الموثوقة، يمكن للمثمنين تقدير قيمة المواقع بدقة وموثوقية، مما يدعم اتخاذ القرارات الاستثمارية❓ المستنيرة.

ملاحظات إضافية

• أهمية الحكم المهني: في النهاية، يعتمد تقييم المواقع على الحكم المهني للمثمن. يجب على المثمنين استخدام خبراتهم ومعرفتهم لتفسير البيانات واتخاذ أحكام معقولة.
• النزاهة والحيادية: يجب على المثمنين الحفاظ على النزاهة والحيادية في جميع جوانب عملية التقييم. لا ينبغي أن يتأثروا بأي مصالح أو ضغوط خارجية.
• متابعة التطورات: يجب على المثمنين البقاء على اطلاع دائم بالتطورات في سوق العقارات وأساليب التقييم.