التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓

مقدمة

في هذا الفصل، سنستكشف المرحلة الحاسمة في عملية تقييم العقارات: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة. بعد تطبيق عدة مناهج للتقييم (مثل طريقة المبيعات المماثلة، وطريقة الدخل، وطريقة التكلفة)، غالبًا ما نصل إلى مؤشرات قيمة مختلفة. التسوية هي العملية التي يتم من خلالها تحليل هذه المؤشرات المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. هذا الرأي النهائي يمثل جوهر التقييم ويستند إلى الحكم المهني والخبرة الواسعة للمقيم.

1.0. مفهوم التسوية في التقييم العقاري❓

• 1.1. تعريف التسوية

  التسوية (Reconciliation) هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة❓❓ التي تم التوصل إليها من خلال تطبيق مناهج التقييم المتعددة. الهدف هو تحديد وزن كل مؤشر من هذه المؤشرات بناءً على موثوقيته وأهميته بالنسبة لمشكلة التقييم المحددة. لا تعني التسوية ببساطة حساب متوسط القيم، بل هي عملية تقييمية معقدة.

• 1.2. أهمية التسوية في عملية التقييم

  التسوية تضمن أن الرأي النهائي حول القيمة يستند إلى تحليل شامل وواقعي لجميع البيانات المتاحة. تساعد هذه العملية على تجنب التحيز وتعزيز الموضوعية في التقييم. كما أنها تعزز مصداقية التقييم في نظر العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين.

2.0. عملية التسوية التفصيلية

• 2.1. مراجعة البيانات والحسابات

  الخطوة الأولى في عملية التسوية هي مراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات التي تم استخدامها في كل منهج من مناهج التقييم. يجب التأكد من دقة جميع العمليات الحسابية وتصحيح أي أخطاء تم اكتشافها.

• 2.2. التأكد من التطبيق المتسق للمناهج

  يجب التأكد من أن جميع مناهج التقييم قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة المستخدمة في المقارنة. يجب أن تكون أي اختلافات في التطبيق مبررة ومنطقية.

• 2.3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة

  يجب تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على عدة عوامل:

  • 2.3.1. كمية البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى كمية كبيرة من البيانات تعتبر أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى تحليل عدد كبير من المبيعات المماثلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى عدد قليل من المبيعات.
  • 2.3.2. دقة البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى بيانات دقيقة وموثوقة تعتبر أكثر موثوقية. يجب التأكد من أن جميع البيانات المستخدمة قد تم التحقق منها من مصادر موثوقة.
  • 2.3.3. ملاءمة البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى بيانات ذات صلة بمشكلة التقييم المحددة تعتبر أكثر موثوقية. يجب التأكد من أن جميع البيانات المستخدمة تعكس الظروف الحالية للسوق العقاري وأنها مناسبة لنوع العقار موضوع التقييم.
  • 2.3.4. مدى دعم المصادر المستقلة: إذا كان مؤشر القيمة مدعومًا بعدة مصادر مستقلة، فإنه يعتبر أكثر موثوقية.

• 2.4. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة

  يجب التأكد من أن جميع البيانات ذات الصلة بمشكلة التقييم قد تم تضمينها وتحليلها. يجب عدم تجاهل أي بيانات قد تؤثر على الرأي النهائي حول القيمة.

• 2.5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم

  يجب التأكد من أن جميع مؤشرات القيمة قد تم اشتقاقها وفقًا لشروط مهمة التقييم المحددة. على سبيل المثال، إذا كانت مهمة التقييم تتطلب تحديد القيمة السوقية للعقار، فيجب أن تستند جميع مؤشرات القيمة إلى تعريف القيمة السوقية المتفق عليه.

3.0. العوامل المؤثرة على موثوقية مؤشرات القيمة

• 3.1. كمية البيانات

  تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:

  1. حجم أكبر من البيانات الإحصائية.
  2. بيانات أكثر تفصيلاً.
  3. مصادر مستقلة متعددة.

• 3.2. دقة البيانات

  تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

  1. دقة البيانات المستخدمة في اشتقاقه.
  2. دقة الطريقة المستخدمة في اشتقاقه من البيانات.
  3. مدى التحقق من صحة البيانات.

• 3.3. الصلة بمشكلة التقييم

  تعتبر مؤشرات القيمة أكثر أهمية عندما تكون:

  1. متوافقة مع شروط مهمة التقييم.
  2. مستمدة من تقنيات التقييم المناسبة.
  3. التقنية تتناسب مع نوع العقار الذي يجري تقييمه. على سبيل المثال ، مؤشر قيمة مشتق من طريقة رسملة الدخل سيكون أقل ملاءمة في تقييم الأراضي الفضاء.

4.0. اختيار القيمة المصالحة

• 4.1. دور الحكم المهني

  يجب أن يستند اختيار القيمة المصالحة إلى الحكم المهني للمقيم. يجب أن يكون هذا الحكم مستندًا إلى الخبرة الواسعة والمعرفة العميقة بالسوق العقاري.

• 4.2. دعم القيمة بالأدلة

  يجب أن تكون القيمة المصالحة مدعومة بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون هناك تفسير واضح ومنطقي لسبب اختيار هذه القيمة تحديدًا.

5.0. عملية إبداء الرأي النهائي حول القيمة

• 5.1. مراجعة شاملة للتقييم

  تشبه عملية إبداء الرأي النهائي حول القيمة إلى حد كبير عملية التسوية. يقوم المقيم بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والأسباب الواردة في التقييم.

• 5.2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة

  يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة مرة أخرى للتأكد من صحة التقييم.

• 5.3. جمع البيانات الإضافية

  إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية لتحسين دقة التقييم.

6.0. إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن (URAR)

• 6.1. الإشارة إلى حالة التقييم

  يجب الإشارة إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” أو “رهنًا بإجراء تعديلات على العقار”.

• 6.2. إدراج العوامل المؤثرة

  يجب إدراج أي عوامل مؤثرة قد تؤثر على القيمة.

• 6.3. ذكر مناهج التقييم المستخدمة

  يجب ذكر جميع مناهج التقييم التي تم استخدامها في التقييم.

• 6.4. التأكيد على الغرض من التقييم

  يجب التأكيد على الغرض من التقييم.

• 6.5. تحديد الرأي حول القيمة السوقية

  يجب تحديد الرأي حول القيمة السوقية وتوقيع التقرير وتأريخه وإدراج رقم ترخيص أو شهادة المقيم.

7.0. تحديد قيمة العقار المقيم

• 7.1. تقدير القيمة بنقطة

  يتم تحديد قيمة العقار المقيم كمبلغ واحد بالدولار، وهو ما يعرف بـ “تقدير القيمة بنقطة” (Point Estimate).

• 7.2. نطاق القيمة

  بديل لتقدير القيمة بنقطة هو “نطاق القيمة” (Range Value)، وهو رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

• 7.3. تقريب القيم

  يجب تقريب القيم لتسهيل فهمها.

8.0. مراجعة التقييم

يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المقيم.

9.0. أمثلة عملية

• مثال 1: تقييم منزل سكني

  تم استخدام طريقة المبيعات المماثلة وطريقة التكلفة لتقييم منزل سكني. أشارت طريقة المبيعات المماثلة إلى قيمة قدرها 500,000 دولار، بينما أشارت طريقة التكلفة إلى قيمة قدرها 480,000 دولار. بعد تحليل البيانات، قرر المقيم أن طريقة المبيعات المماثلة أكثر موثوقية لأنها تستند إلى عدد كبير من المبيعات الحديثة في المنطقة. لذلك، قام المقيم بتحديد قيمة العقار بمبلغ 500,000 دولار.

• مثال 2: تقييم مبنى تجاري

  تم استخدام طريقة الدخل وطريقة المبيعات المماثلة لتقييم مبنى تجاري. أشارت طريقة الدخل إلى قيمة قدرها 1,000,000 دولار، بينما أشارت طريقة المبيعات المماثلة إلى قيمة قدرها 950,000 دولار. بعد تحليل البيانات، قرر المقيم أن طريقة الدخل أكثر موثوقية لأنها تعكس بشكل أفضل قدرة المبنى على توليد الدخل. لذلك، قام المقيم بتحديد قيمة العقار بمبلغ 1,000,000 دولار.

10.0. خاتمة

التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة هي مرحلة معقدة وحاسمة في عملية تقييم العقارات. تتطلب هذه المرحلة حكمًا مهنيًا وخبرة واسعة ومعرفة عميقة بالسوق العقاري. من خلال اتباع الخطوات الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمقيمين الوصول إلى آراء قيمة دقيقة وموثوقة.

معادلات مفيدة:

يمكن استخدام المعادلات التالية في عملية التقييم:

• معدل الرسملة (Capitalization Rate): Cap Rate = NOI / Value
• مضاعف إجمالي الإيجار (Gross Rent Multiplier): GRM = Value / Gross Rent

مراجع:

• “The Appraisal of Real Estate”, 14th Edition, Appraisal Institute.
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), The Appraisal Foundation.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي التفصيلي للفصل الخاص بالتسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة مفيدًا لك في دورة “إتقان معدلات الرسملة: دليل شامل”.