طرق تقييم المواقع

الفصل: طرق تقييم المواقع❓❓

مقدمة: أهمية تقييم المواقع في تقييم الحقوق الجزئية للعقارات

في عالم تقييم العقارات، يمثل تقييم المواقع أو الأراضي لبنة أساسية، خاصة عند التعامل مع الحقوق الجزئية. تتطلب دورة “إتقان تقييم الحقوق الجزئية في العقارات” فهمًا دقيقًا لكيفية تحديد❓ قيمة الموقع بشكل منفصل، حيث أن العديد من تقنيات التقييم تعتمد على هذه القيمة كمدخل أساسي. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بمعرفة شاملة حول طرق تقييم المواقع، مع التركيز على التطبيقات العملية والنظرية ذات الصلة بتقييم الحقوق الجزئية.

1. الأساس النظري لتقييم المواقع

1.1. تعريف الموقع وأهميته في عملية التقييم

الموقع هو قطعة الأرض المجهزة للاستخدام أو البناء، من خلال أعمال مثل التسوية وتوفير الوصول والمرافق. يعتبر تقييم الموقع جانبًا حاسمًا في عملية التقييم لعدة أسباب:

• تقييم التكلفة: يعتبر تقييم الموقع ضروريًا لنهج التكلفة لتقدير القيمة، حيث يتم جمع قيمة الموقع مع تكلفة استبدال التحسينات ناقصًا أي استهلاك.
• التقييم المتبقي للبناء: يتطلب تقييم الموقع لتقدير قيمة المبنى المتبقية، وهي تقنية لرسملة الدخل.
• الالتزام القانوني: في بعض الحالات، مثل تقييم الضرائب العقارية والاستملاك، يتطلب القانون تقييمًا منفصلاً للموقع.
• تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى: فهم قيمة الموقع ضروري لتحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار، وهو أساس أي عملية تقييم.

1.2. علاقة الموقع بالحقوق الجزئية في العقارات

عند تقييم الحقوق الجزئية، يصبح تقييم الموقع أكثر تعقيدًا. يجب مراعاة الحقوق المترتبة على الموقع، مثل حقوق الارتفاق وحقوق الإيجار، وتأثيرها على قيمته. على سبيل المثال:

• حقوق الارتفاق: قد يمنح حق الارتفاق طرفًا ثالثًا حق استخدام جزء من الموقع، مما يقلل من قيمته بالنسبة لمالك العقار.
• حقوق الإيجار: يمنح حق الإيجار المستأجر الحق في استخدام الموقع لفترة محددة، مما يؤثر على التدفق النقدي للمالك وقيمة العقار.
• الرهون: يمثل الرهن مطالبة على الموقع، مما يقلل من حقوق الملكية المطلقة للمالك.

2. طرق تقييم المواقع: نظرة علمية مفصلة

يوجد عدد من الطرق لتقييم المواقع، ولكل منها نقاط قوة وضعف. يجب على المقيم اختيار الطريقة الأنسب بناءً على طبيعة الموقع والبيانات المتاحة.

2.1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

تعتمد هذه الطريقة على تحليل أسعار بيع المواقع المماثلة في السوق. يتم تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه. تعتبر هذه الطريقة الأكثر استخدامًا والأكثر موثوقية عند توفر بيانات كافية.

2.1.1. المبادئ العلمية:

• مبدأ الاستبدال: ينص على أن القيمة القصوى للعقار تميل إلى أن تكون مساوية لتكلفة الحصول على بديل مماثل في السوق.
• قانون العرض والطلب: يؤثر التوازن بين العرض والطلب على أسعار الأراضي.

2.1.2. عملية التقييم:

1. تحديد المواقع المماثلة: تحديد المواقع التي تشبه الموقع المراد تقييمه من حيث الموقع والحجم والشكل والاستخدام المحتمل.
2. جمع بيانات البيع: جمع بيانات دقيقة حول أسعار بيع المواقع المماثلة وشروط البيع.

3. تحليل عناصر المقارنة: تحديد عناصر المقارنة الهامة التي تؤثر على القيمة، مثل:

   • حقوق الملكية: تحديد ما إذا كانت حقوق الملكية المطلقة (Fee Simple) هي التي تم نقلها أم حقوق جزئية.
   • شروط التمويل: تعديل أسعار البيع لتعكس أي شروط تمويل غير عادية.
   • ظروف البيع: تعديل أسعار البيع لتعكس أي ظروف بيع غير عادية، مثل البيع تحت الإكراه.
   • ظروف السوق: تعديل أسعار البيع لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
   • الموقع: تعديل أسعار البيع لتعكس الاختلافات في الموقع.
   • الخصائص الفيزيائية: تعديل أسعار البيع لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتضاريس والتربة.

4. إجراء التعديلات: تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه.

5. تقدير القيمة: استنتاج قيمة الموقع المراد تقييمه بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع المماثلة.

2.1.3. الصيغ الرياضية:

• Adjusted Sales Price = Sales Price +/- Adjustments

2.1.4. مثال تطبيقي:

لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض سكنية بمساحة 1000 متر مربع. تم بيع قطعة أرض مماثلة بمساحة 900 متر مربع قبل ثلاثة أشهر بسعر 500 ألف ريال. بعد التحليل، تم تحديد أن هناك تعديلات ضرورية:

• تعديل زمني (زيادة في قيمة السوق): +5%
• تعديل الحجم: +50 ألف ريال
• تعديل الموقع: -20 ألف ريال

وبالتالي:

• Adjusted Sales Price = 500,000 + (500,000 * 0.05) + 50,000 - 20,000 = 555,000 ريال

وبناءً على ذلك، يمكن تقدير قيمة قطعة الأرض المراد تقييمها بحوالي 555 ألف ريال.

2.2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية. تستخدم هذه النسبة لتقدير قيمة الأرض في العقارات المماثلة.

2.2.1. المبادئ العلمية:

• العلاقة بين الأرض والتحسينات: تفترض هذه الطريقة وجود علاقة ثابتة نسبياً بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات.

2.2.2. عملية التقييم:

1. تحديد نسبة التخصيص: تحديد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية في السوق. يمكن الحصول على هذه النسبة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة أو من خلال استشارة الخبراء.
2. تقدير قيمة العقار الكلية: تقدير قيمة العقار الكلية باستخدام طرق التقييم الأخرى، مثل طريقة المقارنة البيعية أو طريقة الدخل.
3. تخصيص القيمة: ضرب قيمة العقار الكلية بنسبة التخصيص لتقدير قيمة الأرض.

2.2.3. الصيغ الرياضية:

• Land Value = Total Property Value * Allocation Ratio

2.2.4. مثال تطبيقي:

لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض عليها مبنى سكني. تم تقدير قيمة العقار الكلية بمليون ريال. في السوق المحلي، النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية هي 30%. وبالتالي:

• Land Value = 1,000,000 * 0.30 = 300,000 ريال

وبناءً على ذلك، يمكن تقدير قيمة قطعة الأرض بحوالي 300 ألف ريال.

2.3. طريقة الاستخراج (Extraction Method)

تعتمد هذه الطريقة على استخراج قيمة الأرض من خلال طرح قيمة التحسينات المستهلكة من قيمة العقار الكلية.

2.3.1. المبادئ العلمية:

• نظرية الاستهلاك: تفترض هذه الطريقة أن قيمة التحسينات تتناقص بمرور الوقت بسبب الاستهلاك المادي والوظيفي والخارجي.

2.3.2. عملية التقييم:

1. تقدير قيمة العقار الكلية: تقدير قيمة العقار الكلية باستخدام طرق التقييم الأخرى.
2. تقدير قيمة التحسينات المستهلكة: تقدير قيمة التحسينات المستهلكة باستخدام طرق الاستهلاك المختلفة.
3. استخراج قيمة الأرض: طرح قيمة التحسينات المستهلكة من قيمة العقار الكلية لتقدير قيمة الأرض.

2.3.3. الصيغ الرياضية:

• Land Value = Total Property Value - Depreciated Value of Improvements

2.3.4. مثال تطبيقي:

لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض عليها مبنى تجاري. تم تقدير قيمة العقار الكلية بـ 1.5 مليون ريال. تم تقدير قيمة التحسينات المستهلكة بـ 500 ألف ريال. وبالتالي:

• Land Value = 1,500,000 - 500,000 = 1,000,000 ريال

وبناءً على ذلك، يمكن تقدير قيمة قطعة الأرض بحوالي مليون ريال.

2.4. طريقة التطوير (Development Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض بناءً على العائد المتوقع من تطويرها. يتم تقدير التكاليف المتوقعة للتطوير والإيرادات المتوقعة من بيع العقار بعد التطوير، ثم يتم خصم هذه التدفقات النقدية المستقبلية للوصول إلى❓ القيمة الحالية للأرض.

2.4.1. المبادئ العلمية:

• مبدأ التوقع: تعتمد قيمة الأرض على الإيرادات المستقبلية المتوقعة من تطويرها.
• القيمة الزمنية للنقود: تعكس هذه الطريقة حقيقة أن قيمة النقود اليوم أكبر من قيمتها في المستقبل.

2.4.2. عملية التقييم:

1. تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى: تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض.
2. تقدير تكاليف التطوير: تقدير جميع التكاليف المتوقعة لتطوير الأرض، بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والتمويل.
3. تقدير الإيرادات المتوقعة: تقدير جميع الإيرادات المتوقعة من بيع العقار بعد التطوير.
4. تحليل التدفقات النقدية: تحليل التدفقات النقدية المتوقعة من التطوير، بما في ذلك التدفقات النقدية الداخلة والخارجة.
5. تحديد معدل الخصم: تحديد معدل الخصم المناسب لخصم التدفقات النقدية المستقبلية.
6. خصم التدفقات النقدية: خصم التدفقات النقدية المستقبلية للوصول إلى القيمة الحالية للأرض.

2.4.3. الصيغ الرياضية:

• Land Value = Σ (Net Cash Flow / (1 + Discount Rate)^t), حيث t يمثل الفترة الزمنية

2.4.4. مثال تطبيقي:

لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض صالحة لتطوير مشروع سكني. تم تقدير التكاليف المتوقعة للتطوير بـ 5 ملايين ريال. تم تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات السكنية بـ 8 ملايين ريال. تم تقدير معدل الخصم بـ 10%. فترة التطوير سنة واحدة. وبالتالي:

• Land Value = (8,000,000 - 5,000,000) / (1 + 0.10)^1 = 2,727,272.73 ريال

وبناءً على ذلك، يمكن تقدير قيمة قطعة الأرض بحوالي 2.7 مليون ريال.

2.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد دفع جميع المصاريف المتعلقة بالتحسينات. يتم رسملة هذا الدخل المتبقي للوصول إلى قيمة الأرض.

2.5.1. المبادئ العلمية:

• الدخل هو أساس القيمة: تفترض هذه الطريقة أن قيمة الأرض تتحدد بقدرتها على توليد الدخل.

2.5.2. عملية التقييم:

1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI): تقدير صافي الدخل التشغيلي المتوقع من العقار بعد التطوير.
2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات باستخدام طرق التقييم الأخرى.
3. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة المناسب لتطبيقه على قيمة التحسينات.
4. حساب دخل التحسينات: ضرب قيمة التحسينات بمعدل الرسملة لحساب الدخل العائد على التحسينات.
5. حساب الدخل المتبقي للأرض: طرح دخل التحسينات من صافي الدخل التشغيلي لحساب الدخل المتبقي للأرض.
6. رسملة الدخل المتبقي: رسملة الدخل المتبقي للأرض باستخدام معدل الرسملة المناسب لتقدير قيمة الأرض.

2.5.3. الصيغ الرياضية:

• Land Value = (NOI - (Improvement Value * Capitalization Rate for Improvements)) / Capitalization Rate for Land

2.5.4. مثال تطبيقي:

لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض صالحة لتطوير مركز تجاري. تم تقدير صافي الدخل التشغيلي بـ 800 ألف ريال. تم تقدير قيمة التحسينات بـ 4 ملايين ريال. تم تحديد معدل الرسملة للتحسينات بـ 10% ومعدل الرسملة للأرض بـ 8%. وبالتالي:

• Land Value = (800,000 - (4,000,000 * 0.10)) / 0.08 = 5,000,000 ريال

وبناءً على ذلك، يمكن تقدير قيمة قطعة الأرض بحوالي 5 ملايين ريال.

2.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض بناءً على رسملة إيجار الأرض (Ground Rent). يتم تطبيق معدل رسملة مناسب على إيجار الأرض السنوي لتقدير قيمة الأرض.

2.6.1. المبادئ العلمية:

• الإيجار يعكس قيمة الأرض: تفترض هذه الطريقة أن إيجار الأرض يعكس قيمتها الإنتاجية.

2.6.2. عملية التقييم:

1. تحديد إيجار الأرض السنوي: تحديد إيجار الأرض السنوي المدفوع بموجب عقد إيجار الأرض.
2. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة المناسب لتطبيقه على إيجار الأرض.
3. رسملة إيجار الأرض: رسملة إيجار الأرض السنوي باستخدام معدل الرسملة لتقدير قيمة الأرض.

2.6.3. الصيغ الرياضية:

• Land Value = Annual Ground Rent / Capitalization Rate

2.6.4. مثال تطبيقي:

لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض مؤجرة بموجب عقد إيجار طويل الأجل. إيجار الأرض السنوي هو 60 ألف ريال. تم تحديد معدل الرسملة بـ 6%. وبالتالي:

• Land Value = 60,000 / 0.06 = 1,000,000 ريال

وبناءً على ذلك، يمكن تقدير قيمة قطعة الأرض بحوالي مليون ريال.

2.7. جداول العمق (Depth Tables)

تستخدم جداول العمق لتعديل قيم الأراضي ذات الأعماق المختلفة. تفترض هذه الجداول أن قيمة الجزء الأمامي من الأرض أكبر من قيمة الجزء الخلفي.

2.7.1. المبادئ العلمية:

• قيمة الجزء الأمامي: تفترض هذه الجداول أن الجزء الأمامي من الأرض أكثر قيمة لأنه يطل على الشارع ويسهل الوصول إليه.

2.7.2. عملية التقييم:

1. تحديد جدول العمق المناسب: تحديد جدول العمق المناسب للمنطقة التي تقع فيها الأرض.
2. تحديد عمق الأرض القياسي: تحديد عمق الأرض القياسي الذي تستخدمه الجداول.
3. تعديل قيمة الأرض: تعديل قيمة الأرض المراد تقييمها بناءً على الاختلاف بين عمقها وعمق الأرض القياسي.

2.7.3. مثال تطبيقي:

لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض بعمق 20 متر. في المنطقة التي تقع فيها الأرض، جدول العمق المستخدم هو جدول “4-3-2-1” الذي يعتبر أن 25% الأولى من العمق (أقرب للشارع) تساوي 40% من قيمة الأرض. إذا كانت قيمة الأرض بعمق قياسي 30 متر هي 500 ألف ريال، يمكن استخدام هذا الجدول لتعديل قيمة الأرض ذات العمق 20 متر.

3. الاعتبارات الخاصة بتقييم المواقع عند تقييم الحقوق الجزئية

عند تقييم الحقوق الجزئية في العقارات، يجب على المقيم أن يكون على دراية بالعديد من الاعتبارات الإضافية:

• تأثير الحقوق الجزئية على قيمة الموقع: يجب تقييم تأثير الحقوق الجزئية، مثل حقوق الارتفاق وحقوق الإيجار والرهون، على قيمة الموقع.
• تحديد القيمة السوقية للحقوق الجزئية: يجب تحديد القيمة السوقية للحقوق الجزئية، والتي قد تكون أقل من القيمة السوقية للحقوق الملكية المطلقة.
• استخدام طرق التقييم المناسبة: يجب اختيار طرق التقييم المناسبة لتقييم الحقوق الجزئية. على سبيل المثال، يمكن استخدام طريقة الدخل المتبقي لتقدير قيمة حقوق الإيجار.

4. الخلاصة

يعتبر تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من تقييم الحقوق الجزئية في العقارات. يجب على المقيم أن يكون على دراية بمختلف طرق تقييم المواقع وأن يختار الطريقة الأنسب بناءً على طبيعة الموقع والبيانات المتاحة. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المقيم أن يكون على دراية بالاعتبارات الخاصة بتقييم المواقع عند تقييم الحقوق الجزئية. من خلال فهم هذه المفاهيم، يمكن للمشاركين في دورة “إتقان تقييم الحقوق الجزئية في العقارات” تطوير المهارات اللازمة لتقييم الحقوق الجزئية بدقة وفعالية.