طرق تقييم المواقع

الفصل [سادسًا]: طرق تقييم المواقع

مقدمة:

يعد تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات، حيث يسمح للمثمن بتحديد القيمة المستقلة للأرض. هذا التقييم ضروري لعدة أسباب، بما في ذلك تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى، وتطبيق تقنيات تقييم محددة، والوفاء بمتطلبات التعيين. يهدف هذا الفصل إلى تقديم دليل شامل لطرق تقييم المواقع، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيق العملي المرتبط بتقييم عقود الإيجار.

I. الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use - HBU)

أ. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى:

الاستخدام الأمثل والأعلى هو الاستخدام “المعقول والمحتمل” للعقار الذي يؤدي إلى أعلى قيمة حالية ممكنة اعتبارًا من تاريخ التقييم. هذا المفهوم هو الأساس لتقييم المواقع ويؤثر بشكل كبير على قيمة العقار. يجب أن يراعي الاستخدام الأمثل والأعلى الإمكانات المختلفة للموقع ويحدد الاستخدام الذي يحقق أقصى عائد.
يرتبط الاستخدام الأمثل والأعلى ارتباطًا وثيقًا بمفهوم “إتقان تقييم عقود الإيجار” حيث أن معرفة الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع يمكن أن يساعد في تحديد ما إذا كانت شروط عقد الإيجار تتماشى مع هذا الاستخدام وبالتالي تقييم تأثير العقد على قيمة العقار.

ب. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى:

يعتبر تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى بالغ الأهمية لعدة أسباب:

1. تأثيره على قيمة العقار: يحدد الاستخدام الأمثل والأعلى أقصى قيمة ممكنة للعقار.
2. توجيه تقييم الأرض والتحسينات بشكل منفصل: يساعد في تحديد قيمة كل من الأرض والمباني (التحسينات) بشكل مستقل، مع الحفاظ على مبدأ الاستخدام المتسق.
3. تحديد الخصائص المقارنة: يساعد في اختيار العقارات المشابهة التي يمكن استخدامها للمقارنة.

ج. خصائص الاستخدام الأمثل والأعلى:

يجب أن يستوفي الاستخدام الأمثل والأعلى أربعة معايير:

1. الاستخدام المسموح به قانونًا (Legally Permitted Use): يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع قوانين تقسيم المناطق، واللوائح البيئية، وقيود الملكية، والالتزامات التعاقدية. على سبيل المثال، لا يمكن اعتبار استخدام تجاري في منطقة سكنية هو الاستخدام الأمثل والأعلى.

2. الاستخدام الممكن من الناحية المادية (Physically Possible Use): يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا بالنظر إلى حجم وشكل وتضاريس وتربة الموقع، وتوفر المرافق. على سبيل المثال، موقع صغير ذو تربة غير مستقرة قد لا يكون مناسبًا لمبنى شاهق.

3. الاستخدام المجدي اقتصاديًا (Economically Feasible Use): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا وأن يحقق عائدًا كافيًا على الاستثمار. لا يمكن اعتبار استخدام لا يحقق أي عائد اقتصادي هو الاستخدام الأمثل والأعلى.

4. الاستخدام الأكثر إنتاجية (Maximally Productive Use): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.

د. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

ينص مبدأ التوقع على أن قيمة العقار تتأثر بالفوائد المستقبلية المحتملة لملكيته. لذلك، يجب على المُثمّن أن يراعي التغيرات المحتملة في القيود القانونية والاقتصادية والمادية التي قد تؤثر على الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار.

هـ. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):

الاستخدام المؤقت هو الاستخدام الحالي للموقع الذي من المتوقع أن يتغير في المستقبل القريب. على سبيل المثال، قد يتم استخدام أرض زراعية حاليًا للزراعة ولكن من المتوقع أن يتم تطويرها سكنيًا في المستقبل القريب.

II. الأراضي الخالية والأراضي المحسنة

أ. التمييز بين تقييم الأراضي الخالية والمحسنة:

يجب على المُثمّن أن يميز بين تقييم الأراضي الخالية وتقييم العقارات المحسنة، حيث أن الاستخدام الأمثل والأعلى قد يختلف في كلتا الحالتين.

• الأرض الخالية: لتقييم الأرض الخالية، يفترض المُثمّن أن الأرض خالية من أي تحسينات ويحلل الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة.
• الأرض المحسنة: لتقييم العقارات المحسنة، يجب على المُثمّن أن يراعي قيمة التحسينات الحالية بالإضافة إلى تكلفة إزالتها إذا كان هناك استخدام أكثر قيمة للأرض.

ب. الاستخدامات غير المطابقة قانونًا (Legal Nonconforming Uses):

الاستخدام غير المطابق قانونًا هو استخدام كان مسموحًا به قانونًا في السابق ولكنه أصبح غير قانوني بسبب التغييرات في قوانين تقسيم المناطق. قد يكون الاستخدام غير المطابق قانونًا هو الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن، ولكنه لا يمكن أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت خالية.

ج. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):

ينص مبدأ الاستخدام المتسق على أنه يجب تقييم الأرض والتحسينات للاستخدام نفسه. لا يجوز تقييم الأرض على أساس الاستخدام التجاري في حين يتم تقييم التحسينات على أساس الاستخدام السكني.

د. الأراضي الزائدة (Excess Land) والأراضي الفائضة (Surplus Land):

• الأراضي الزائدة: هي أراضي غير ضرورية للاستخدام الأمثل والأعلى للموقع ويمكن بيعها بشكل منفصل.

• الأراضي الفائضة: هي أراضي لا يمكن فصلها عن الموقع وليست ضرورية لدعم الاستخدام الأمثل والأعلى.

هـ. الزيادة في القيمة بسبب الضم (Plottage):

تشير الزيادة في القيمة بسبب الضم إلى الزيادة في القيمة التي تنتج عن الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي لإنشاء قطعة أرض أكبر ذات استخدام أفضل.

III. طرق تقييم المواقع

هناك عدة طرق لتقييم المواقع، ولكل منها مزاياها وعيوبها. الطريقة الأكثر ملاءمة تعتمد على توافر البيانات وطبيعة التقييم.

أ. طريقة المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Method):

هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم الأراضي. تتضمن مقارنة الموقع موضوع التقييم بمبيعات حديثة لمواقع مماثلة في المنطقة. يجب تعديل أسعار بيع العقارات المشابهة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم، مثل الموقع والحجم وشكل الأرض والظروف المحيطة بعملية البيع (عناصر المقارنة).

• عناصر المقارنة:

  1. حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يجب تعديل مبيعات العقارات المشابهة لتعكس أي اختلافات في حقوق الملكية المنقولة.

  2. شروط التمويل (Financing Terms): يجب تعديل مبيعات العقارات المشابهة لتعكس أي شروط تمويل غير عادية.

  3. ظروف البيع (Conditions of Sale): يجب تعديل مبيعات العقارات المشابهة لتعكس أي ظروف بيع غير عادية، مثل البيع القسري أو البيع بين الأقارب.

  4. المصروفات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): تشمل تكاليف الإصلاح أو الاستبدال أو المعالجة البيئية.

  5. تعديل ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): يجب تعديل مبيعات العقارات المشابهة لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.

  6. تعديلات الموقع (Location Adjustments): قد تشمل القرب من المرافق، والمدارس، ووسائل النقل، والإطلالات.

  7. الخصائص المادية (Physical Characteristics): يجب تعديل مبيعات العقارات المشابهة لتعكس أي اختلافات في الخصائص المادية، مثل الحجم والشكل والتضاريس.

  8. الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): مثل قيود تقسيم المناطق أو معدلات الضرائب.

  الصيغة:

  قيمة العقار موضوع التقييم = سعر بيع العقار المشابه + التعديلات

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تستخدم هذه الطريقة عندما لا تتوفر مبيعات مماثلة للأراضي الخالية. تعتمد على تقدير نسبة قيمة الأرض إلى القيمة الإجمالية للعقارات المحسنة المماثلة.

• الصيغة:

  قيمة الأرض = (نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار) × القيمة الإجمالية للعقار

ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

تعتمد هذه الطريقة على استخراج قيمة الأرض من خلال خصم قيمة التحسينات المستهلكة من القيمة الإجمالية للعقار المحسن.

• الصيغة:

  قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار – قيمة التحسينات المستهلكة

د. طريقة التطوير (Development Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي من المحتمل أن يتم تطويرها في المستقبل. تتضمن تقدير الإيرادات المستقبلية من بيع العقارات المطورة وخصم تكاليف التطوير والربح المناسب للمطور للوصول إلى قيمة الأرض الحالية.

• تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF): غالبًا ما تستخدم هذه الطريقة.
  القيمة الحالية للأرض = Σ (التدفقات النقدية / (1 + r)^t)، حيث r معدل الخصم و t الفترة الزمنية.

هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قيمة الأرض عن طريق عزل الدخل الناتج عن الأرض. يفترض أن الدخل المتبقي بعد خصم العائد على تكلفة التحسينات يمثل الدخل الناتج عن الأرض.

• الصيغة:

  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للعقار بعد التطوير.

  2. حساب العائد على التحسينات: العائد على التحسينات = قيمة التحسينات × معدل الرسملة للتحسينات

  3. حساب الدخل المتبقي للأرض: الدخل المتبقي للأرض = NOI – العائد على التحسينات

  4. رسملة الدخل المتبقي للأرض: قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض

و. طريقة رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قيمة الأرض عن طريق رسملة دخل الإيجار الأرضي. غالبًا ما يتم استخدام هذه الطريقة في الحالات التي يتم فيها تأجير الأرض بموجب عقد إيجار طويل الأجل.

• الصيغة:

  قيمة الأرض = الإيجار الأرضي السنوي / معدل الرسملة

ز. جداول العمق (“طريقة 4-3-2-1”) (Depth Tables (“4-3-2-1 Method”)):

توفر جداول العمق تقديرات لتأثير العمق على قيمة الأرض. هذه الجداول تستخدم على نطاق واسع في عمليات التقييم السريعة.

• مثال: في “طريقة 4-3-2-1”، يتم تخصيص 40٪ من القيمة للربع الأمامي من الأرض، و 30٪ للربع الثاني، و 20٪ للربع الثالث، و 10٪ للربع الخلفي.

IV. الخلاصة

يعد تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى، ومبادئ تقييم العقارات، والطرق المختلفة المتاحة. من خلال تطبيق هذه المبادئ والتقنيات، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للمواقع.
إن “إتقان تقييم عقود الإيجار” يتطلب فهمًا متعمقًا لطرق تقييم المواقع، حيث أن شروط عقد الإيجار يمكن أن تؤثر بشكل كبير على قيمة الأرض.

ملاحظة: يجب على المثمنين دائمًا الالتزام بمعايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP) والإرشادات الأخرى ذات الصلة عند إجراء تقييمات المواقع.