التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

بالتأكيد ، إليك محتوى علمي مفصل للفصل بعنوان “التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓” لدورة تدريبية بعنوان “أساسيات التقييم العقاري: اكتشاف قيمة العقارات” ، مع مراعاة كافة المتطلبات التي قدمتها:

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

مقدمة

تعتبر مرحلة التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة (Reconciliation and Final Value Opinion) خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. فهي تتويج لجميع التحليلات والتقديرات التي تمت في المراحل السابقة، وتهدف إلى الوصول إلى تقدير واحد للقيمة يعكس بدقة قيمة العقار موضوع التقييم. تتطلب هذه المرحلة خبرة وحكمة مهنية عالية من المقيم، حيث يقوم بدمج وتقييم نتائج الطرق المختلفة للتقييم، مع الأخذ في الاعتبار نقاط القوة والضعف لكل طريقة، والظروف الخاصة بالعقار والسوق.

I. مفهوم التسوية (Reconciliation)

أ. تعريف التسوية: هي عملية تحليل مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة (مثل مقارنة المبيعات، التكلفة، ورسملة الدخل)، بهدف الوصول إلى رأي واحد نهائي في القيمة. التسوية ليست مجرد متوسط حسابي، بل هي عملية تقييم وترجيح للمؤشرات المختلفة بناءً على مدى ملاءمتها وموثوقيتها.

ب. أهمية التسوية: تكمن أهمية التسوية في أنها تضمن أن الرأي النهائي في القيمة يعكس بشكل شامل جميع الجوانب ذات الصلة بالعقار، وأنها تستند إلى أسس منطقية وقوية. كما أنها تساعد على تقليل الأخطاء والتحيزات التي قد تنشأ عند الاعتماد على طريقة تقييم واحدة فقط.

ج. نطاق التسوية: تستخدم التسوية في عدة جوانب من عملية التقييم، بما في ذلك:

• التوفيق بين القيم المشار إليها من قبل العقارات المماثلة المختلفة (Sales Comparison Approach).
• التوفيق بين وحدات المقارنة المختلفة (Units of Comparison).
• التوفيق بين تقنيات التقييم المختلفة (Appraisal Techniques).

II. عوامل الترجيح في عملية التسوية

تعتمد عملية التسوية على تقدير المقيم وخبرته (Appraiser’s Judgement and Experience). لا يتم استخدام المتوسطات الحسابية أو التقنيات الرياضية البسيطة في التسوية. بل يتم ترجيح مؤشرات القيمة المختلفة بناءً على عدة عوامل، أهمها:

أ. كمية البيانات (Amount of Data): مؤشرات القيمة المستندة إلى كمية أكبر من البيانات❓❓ تعتبر أكثر موثوقية.
1. عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
2. عندما يتم اشتقاقها من بيانات أكثر تفصيلاً.
3. عندما تكون مدعومة بعدة مصادر مستقلة.

ب. دقة البيانات (Accuracy of Data): مؤشرات القيمة تعتمد على دقة البيانات الداعمة، ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها (Verification).
2. تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.

ج. ملاءمة البيانات (Relevance of Data): مدى ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة يؤثر على حكم المقيم.
1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم❓❓ (Terms of Appraisal Assignment).
2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

مثال: في تقييم منزل سكني، قد يجد المقيم أن طريقة مقارنة المبيعات توفر مؤشرًا أكثر موثوقية للقيمة من طريقة التكلفة، وذلك بسبب وجود عدد كاف من المبيعات الحديثة لعقارات مماثلة في المنطقة. في هذه الحالة، سيولي المقيم وزنًا أكبر لمؤشر القيمة الذي تم التوصل إليه من خلال طريقة مقارنة المبيعات.

III. خطوات عملية التسوية

تبدأ عملية التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. تتضمن هذه المراجعة ما يلي:

1. التحقق من دقة الحسابات (Accuracy of Calculations): يجب التحقق من جميع الحسابات للتأكد من خلوها من الأخطاء، وتصحيح أي أخطاء يتم اكتشافها.
2. التطبيق المتسق لتقنيات التقييم (Consistent Application): يجب التأكد من أن تقنيات التقييم المختلفة قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة (Reliability of Value Indicator): يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على العوامل المذكورة أعلاه (كمية البيانات، دقة البيانات، ملاءمة البيانات).
4. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة (Inclusion and Analysis of Pertinent Data): يجب التأكد من أن جميع البيانات ذات الصلة قد تم تضمينها وتحليلها بشكل صحيح.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم (Derivation of Value Indicators): يجب التأكد من أن مؤشرات القيمة قد تم اشتقاقها وفقًا لشروط مهمة التقييم.

IV. الرأي النهائي في القيمة (Final Value Opinion)

أ. عملية الوصول إلى الرأي النهائي: إن عملية الوصول إلى رأي نهائي في القيمة هي في الأساس نفس عملية التسوية. يقوم المقيم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقرير بأكمله، ويقيم موثوقية كل مؤشر قيمة، ويجمع بيانات إضافية ويجري تحليلات إضافية إذا لزم الأمر.

ب. دعم الرأي النهائي بالأدلة: يجب أن يكون اختيار القيمة النهائية المدعومة بالأدلة الواردة في التقييم. يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل الحاسم.

V. التقرير عن التسوية والرأي النهائي في القيمة

أ. إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن (Uniform Residential Appraisal Report’s Reconciliation section): يكمل المقيم قسم التسوية في التقرير، ويشير إلى ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (as is) أو “يخضع لتعديل العقار” (is subject to the property being altered). كما يسرد أي عوامل تكييف (Conditioning factors) وأي طرق تقييم مستخدمة (Appraisal approaches used)، ويؤكد الغرض من التقييم (Purpose of the appraisal).

ب. تحديد الرأي النهائي في القيمة: يتم تحديد الرأي في القيمة السوقية (Market value) وتوقيع المقيم وتاريخ تقرير التقييم، وإدراج ترخيص التقييم أو رقم الشهادة الخاص به.

ج. صيغة الرأي في القيمة: يتم التعبير عن الرأي في قيمة العقار الذي تم تقييمه❓❓ كمبلغ واحد بالدولار يعرف باسم “تقدير النقطة” (Point Estimate). بديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق” (Range Value)، وهو رأي المقيم في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

د. تقريب القيم: يجب تقريب آراء القيمة.

مثال: بدلاً من تقديم قيمة دقيقة مثل 327,482.50 دولارًا، يتم تقريبها إلى 327,500 دولار أو 328,000 دولار.

VI. معايير إضافية للشفافية

أ. سهولة الفهم: يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مقيم.

VII. خلاصة

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة من أهم مراحل التقييم العقاري، حيث تتطلب من المقيم خبرة وحكمة مهنية عالية لدمج وتقييم المعلومات المختلفة والوصول إلى تقدير دقيق وموثوق لقيمة العقار. يجب أن يكون الرأي النهائي في القيمة مدعومًا بالأدلة الواردة في التقييم، وأن يتم التعبير عنه بوضوح وشفافية في التقرير.

معادلات مفيدة:

• القيمة السوقية (MV) = Σ (وزن المؤشر i * قيمة المؤشر i)
  • حيث:
    • MV = القيمة السوقية المقدرة
    • وزن المؤشر i = وزن المؤشر i (يعكس موثوقيته وملاءمته)
    • قيمة المؤشر i = قيمة المؤشر i (الناتجة عن طريقة تقييم معينة)
• صافي الدخل التشغيلي (NOI) = إجمالي الدخل المحتمل (PGI) - خسارة الشواغر والتحصيل (V&C) - مصاريف التشغيل (OE)

ملاحظات هامة:

• تذكر أن التسوية ليست مجرد عملية حسابية، بل هي عملية حكم مهني.
• كن على دراية بالقيود المفروضة على كل طريقة تقييم.
• كن مستعدًا لتبرير الرأي النهائي في القيمة بالأدلة.
• حافظ على الشفافية والوضوح في تقرير التقييم.

مسابقة

1. ما هي أهمية مرحلة التسوية في عملية التقييم العقاري؟
2. ما هي العوامل التي يجب على المقيم أخذها في الاعتبار عند ترجيح مؤشرات القيمة المختلفة؟
3. كيف يجب التعبير عن الرأي النهائي في القيمة في تقرير التقييم؟
4. ما هي المسؤولية الأخلاقية للمقيم في عملية التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة؟
5. إذا كانت لديك قيمتان: قيمة من طريقة مقارنة المبيعات وهي 500 ألف دولار، وقيمة من طريقة التكلفة وهي 475 ألف دولار. كيف ستقرر الوزن الذي تعطيه لكل قيمة في عملية التسوية، وما هو تقييمك النهائي؟

آمل أن يكون هذا المحتوى مفيدًا لك!