التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة:

يمثل هذا الفصل محوراً أساسياً في دورة “إتقان تقييم العقارات: الأسس والأطر والجوانب المالية”، حيث يركز على عملية التسوية❓❓❓❓ (Reconciliation) كخطوة حاسمة للوصول إلى رأي نهائي حول قيمة العقار. التسوية ليست مجرد متوسط حسابي للقيم المُستخرجة من الطرق المختلفة للتقييم، بل هي عملية تحليل وتقييم معمقة تعتمد على خبرة المقيم وحكمه الشخصي. الهدف هو التوصل إلى تقدير قيمة مدعم بالأدلة، وقابل للفهم من قبل غير المتخصصين.

1. مفهوم التسوية في تقييم العقارات:

1. تعريف التسوية: هي عملية تحليل مؤشرات القيمة المختلفة (Value Indicators) للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. قد تشير مؤشرات القيمة إلى قيم مختلفة بسبب استخدام مقارنات عقارية مختلفة، أو وحدات مقارنة مختلفة، أو طرق تقييم مختلفة.
2. أهمية التسوية: تكمن أهمية التسوية في توفير رأي قيمة نهائي، مدعوم بجميع البيانات والتحليلات التي قام بها المقيم، مما يزيد من مصداقية التقييم.
3. التسوية كرأي مقيم: يمكن أن تشير التسوية أيضاً إلى الخطوة التي يصل فيها المقيم إلى رأي نهائي حول قيمة العقار، وذلك بعد مراجعة وتقييم شاملين لجميع البيانات والتحليلات.

2. أسس التسوية:

1. الاعتماد على حكم المقيم❓❓ وخبرته: التسوية ليست عملية حسابية آلية، بل تعتمد بشكل كبير على حكم المقيم وخبرته في تقييم البيانات وتحديد وزن كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
2. عدم استخدام المتوسطات الحسابية❓❓: لا يتم استخدام المتوسطات الحسابية أو التقنيات الرياضية المشابهة في التسوية.
3. مراجعة البيانات والتحليلات: تبدأ عملية التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
4. التحقق من صحة الحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
5. تطبيق طرق التقييم بثبات: يجب تطبيق طرق التقييم المختلفة بثبات على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المقارنة.
6. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على كمية البيانات المستخدمة، ومستوى دقتها، ومدى صلتها بمشكلة التقييم.
7. إدراج جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها: يجب إدراج جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها بشكل شامل.
8. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقاً لشروط مهمة التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقاً لشروط مهمة التقييم المحددة.

3. موثوقية مؤشرات القيمة:

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

1. كمية البيانات:
   • تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
   • تكون المؤشرات أكثر دقة إذا تم اشتقاقها من بيانات أكثر تفصيلاً.
   • تزداد الموثوقية إذا تم دعم المؤشرات من خلال مصادر مستقلة متعددة.
2. دقة البيانات:
   • تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة، ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
   • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
   • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.
3. أهمية المؤشر:
   • يؤثر مدى صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المقيم.
   • يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقاً مع شروط مهمة التقييم.
   • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

4. اختيار القيمة النهائية:

1. دعم الاختيار بالأدلة: يجب أن يكون اختيار القيمة النهائية مدعوماً بالأدلة الموجودة في التقييم.
2. اعتماد الحكم المقيم كعامل حاسم: يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل المحدد في اختيار القيمة النهائية.

5. عملية الوصول إلى الرأي النهائي حول القيمة:

1. مراجعة شاملة للبيانات والتحليلات: يقوم المقيم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم.
2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
3. جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية: إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.

6. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد (Uniform Residential Appraisal Report - URAR):

1. تحديد حالة التقييم: يوضح المقيم ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (as is) أو “مع مراعاة إجراء تعديلات على العقار” (subject to the property being altered).
2. إدراج العوامل الشرطية: يتم إدراج أي عوامل شرطية (Conditioning Factors).
3. إدراج طرق التقييم المستخدمة: يتم إدراج طرق التقييم المستخدمة (مثل طريقة مقارنة المبيعات، طريقة التكلفة، طريقة الدخل).
4. تأكيد غرض التقييم: يتم إعادة تأكيد غرض التقييم.
5. تحديد رأي القيمة السوقية: يتم تحديد رأي القيمة السوقية وتوقيعه وتاريخه في تقرير التقييم، مع تضمين رقم ترخيص التقييم أو شهادته.

7. تحديد القيمة كرقم واحد أو نطاق:

1. تقدير نقطي (Point Estimate): يتم تحديد رأي قيمة العقار كمبلغ بالدولار الواحد، يُعرف باسم “تقدير نقطي”.
2. تقدير نطاقي (Range Value): كبديل للتقدير النقطي، يمكن للمقيم تقديم “قيمة نطاقية”، وهي رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
3. تقريب القيم: يجب تقريب آراء القيمة إلى أقرب وحدة مناسبة.

8. سهولة الفهم:

يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المتخصص في التقييم.

أمثلة عملية:

• مثال 1: في تقييم عقار سكني، تم استخدام طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة. أشارت طريقة مقارنة المبيعات إلى قيمة قدرها 300,000 دولار، بينما أشارت طريقة التكلفة إلى قيمة قدرها 280,000 دولار. بعد تحليل دقيق للبيانات والتحليلات، قرر المقيم إعطاء وزن أكبر❓❓ لطريقة مقارنة المبيعات بسبب توفر عدد أكبر من المبيعات المماثلة الحديثة في المنطقة. ونتيجة لذلك، تم تحديد القيمة النهائية للعقار بمبلغ 295,000 دولار.
• مثال 2: في تقييم عقار تجاري، تم استخدام طريقة الدخل وطريقة مقارنة المبيعات. أشارت طريقة الدخل إلى قيمة قدرها 500,000 دولار، بينما أشارت طريقة مقارنة المبيعات إلى قيمة قدرها 550,000 دولار. بعد مراجعة البيانات، وجد المقيم أن طريقة الدخل كانت تعتمد على بيانات إيجار قديمة وغير دقيقة. ونتيجة لذلك، تم إعطاء وزن أكبر لطريقة مقارنة المبيعات، وتم تحديد القيمة النهائية للعقار بمبلغ 540,000 دولار.

صيغ ومعادلات (عند الاقتضاء):

• على الرغم من أن التسوية ليست عملية حسابية آلية، إلا أن الصيغ والمعادلات المستخدمة في طرق التقييم المختلفة تلعب دوراً مهماً في تحديد مؤشرات القيمة التي يتم استخدامها في عملية التسوية.

إشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة:

• يمكن الرجوع إلى دراسات حديثة حول اتجاهات السوق العقاري وأثرها على قيم العقارات لدعم عملية التسوية واتخاذ القرارات المستنيرة.

الخلاصة:

التسوية هي عملية معقدة تتطلب خبرة وحكمة من المقيم. من خلال اتباع الخطوات المنهجية المذكورة في هذا الفصل، يمكن للمقيمين الوصول إلى آراء قيمة دقيقة وموثوقة، مدعومة بالأدلة وقابلة للفهم من قبل جميع الأطراف المعنية.

أسئلة للمراجعة:

1. ما هي عملية التسوية في تقييم العقارات؟
2. ما هي العوامل التي تؤثر على موثوقية مؤشرات القيمة؟
3. كيف يتم اختيار القيمة النهائية في عملية التسوية؟
4. ما هو دور حكم المقيم وخبرته في عملية التسوية؟
5. كيف يتم إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد (URAR)؟
6. ما هي أهمية سهولة الفهم في تقييم العقارات؟