تطبيق طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية

الفصل: تطبيق طرق❓ التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية

مقدمة:

في إطار دورة “إتقان تقييم العقارات❓❓: تقنيات الدخل والتسوية”، يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بمعرفة متعمقة حول طريقتي التقييم الرئيسيتين: طريقة التكلفة وطريقة المقارنة البيعية❓❓❓❓. سيتم استكشاف المفاهيم الأساسية والمبادئ العلمية الكامنة وراء هاتين الطريقتين، بالإضافة إلى تطبيقاتهما العملية في سوق العقارات. كما سيتم تناول الجوانب الرياضية والمعادلات المستخدمة في كل طريقة، مع التركيز على كيفية استخلاص بيانات السوق الموثوقة وصقل الحكم التقييمي لتقديم آراء قيمة موثوقة.

I. أهمية التقييم المستقل للأرض❓❓❓:

أ. ضرورة استخلاص البيانات:

• التقييم المستقل للأرض أمر بالغ الأهمية في الحصول على❓ البيانات اللازمة لتطبيق بعض تقنيات التقييم الرئيسية.
• تعتمد طريقة التكلفة (Cost Approach) بشكل كبير على تقدير منفصل لقيمة الأرض❓❓ كأحد مكونات معادلة التقييم.
• تتطلب تقنية الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique)، وهي أحد أساليب رسملة الدخل، تقديرًا مستقلاً لقيمة الأرض.

ب. الالتزام القانوني والتنظيمي:

• في بعض الحالات، يفرض القانون أو اللوائح إجراء تقييم منفصل للأرض والتحسينات، خاصة في تقييمات الضرائب العقارية وحالات نزع الملكية.
• يصبح التقييم المستقل للأرض ضروريًا بموجب نطاق مهمة التقييم ذاتها.

II. خطوات عملية التقييم:

بعد جمع البيانات وتحليل أفضل استخدام ممكن وتقييم الموقع، يصبح المثمن جاهزًا لتطبيق طرق التقييم الثلاثة:

1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): تعتمد على تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة.
2. طريقة التكلفة (Cost Approach): تقوم على تقدير قيمة الأرض بالإضافة إلى تكلفة استبدال التحسينات مطروحًا منها الاستهلاك❓.❓
3. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير القيمة بناءً على الدخل الذي يمكن أن تولده العقارات.

ستؤدي كل طريقة من هذه الطرق إلى مؤشر قيمة، وسيقوم المثمن بعد ذلك بتوفيق مؤشرات القيمة هذه في خطوة التسوية.

III. طريقة التكلفة (Cost Approach):

أ. النظرية الأساسية:

• تقوم طريقة التكلفة على افتراض أن قيمة العقار❓❓ المحسّن تتحدد بقيمة الأرض زائدًا تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة مطروحًا منها أي استهلاك (Depreciation) تراكم على التحسينات.
• الاستهلاك (Depreciation): هو الفرق في القيمة بين التكلفة الجديدة للتحسينات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.

ب. المعادلة الرياضية:

Property Value = Value of Site + Cost (New) - Depreciation
او
V = S + C - D

*   `V`: قيمة العقار
*   `S`: قيمة الموقع
*   `C`: تكلفة الإنشاء (الجديدة)
*   `D`: الاستهلاك

ج. الخطوات التفصيلية:

1. تقييم الأرض بشكل مستقل: يتطلب تطبيق طريقة التكلفة تقييمًا منفصلاً للأرض.
2. تقدير تكلفة الاستبدال: يقوم المثمن بتقدير تكلفة استبدال أي هياكل قائمة بتكاليف اليوم.
3. حساب الاستهلاك: يقوم المثمن بتقدير الفرق في القيمة بين التحسينات الموجودة وتكلفة استبدالها (الاستهلاك) وطرح هذا المبلغ للوصول إلى مؤشر القيمة النهائي.
   • هذا لا يعني أن المثمن يطرح ببساطة القيمة الحالية للتحسينات من تكلفتها ؛ إذا كانت القيمة الحالية للتحسينات معروفة، فلن يكون هناك سبب لحساب الاستهلاك في المقام الأول.
   • بدلاً من ذلك، يجب على المثمن تقدير تأثير عناصر منفصلة على القيمة، مثل التدهور المادي للتحسينات أو الخسارة في القيمة بسبب التصميم القديم.
4. تحليل صعوبة تقدير الاستهلاك: غالبًا ما يكون تقدير الاستهلاك المتراكم هو الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة على القيمة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التحسينات التي لا تتوافق مع أفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة.

د. الأهمية النسبية لطريقة التكلفة:

*   تكون طريقة التكلفة أكثر موثوقية في تقييم العقارات الجديدة أو تلك التي لا يزال فيها الاستهلاك محدودًا.
*   تتضاءل موثوقيتها مع زيادة عمر العقار وزيادة صعوبة تقدير الاستهلاك بدقة.

IV. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

أ. النظرية الأساسية:

• تُعرف أيضًا باسم طريقة السوق أو طريقة بيانات السوق.
• تعتمد على مبدأ أن قيمة العقار تتحدد بأسعار بيع العقارات المماثلة في السوق❓ (المعروفة باسم “المقارنات”).
• كلما زادت التشابه بين العقار محل التقييم والعقارات المقارنة، زادت دقة المؤشر.

ب. العناصر الأساسية:

1. تحديد العقارات المماثلة (Comparables): تحديد عقارات مماثلة حقيقية للعقار محل التقييم.
2. إجراء التسويات (Adjustments): إجراء التسويات المناسبة على أسعار بيع العقارات المماثلة لحساب أي اختلافات بين العقار محل التقييم والمقارنات.

ج. عملية التسوية (Adjustment Process):

• أسعار بيع العقارات المماثلة يتم تعديلها (بالزيادة أو النقصان) لتعكس الجوانب التي تعتبر أقل قيمة أو أكثر قيمة مقارنة بالعقار محل التقييم.
• التسويات تعكس الفروق في:
  * الخصائص المادية: الحجم، التشطيبات، العمر.
  * الموقع: الحي، القرب من المرافق، الإطلالة.
  * ظروف السوق: تاريخ البيع، اتجاهات الأسعار.
  * شروط البيع: التمويل، الامتيازات.

د. المعادلة الرياضية:

Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

هـ. مثال توضيحي:

• تم تحديد عقار مماثل مشابه للعقار محل التقييم في جميع النواحي، باستثناء أن العقار محل التقييم يحتوي على حمام واحد فقط، بينما يحتوي العقار المماثل على اثنين.
• تم بيع العقار المماثل مؤخرًا بمبلغ 145,000 دولار.
• تشير بيانات السوق الحالية إلى أن الحمام الإضافي يضيف 5,000 دولار إلى قيم المنازل المماثلة لهذه المنازل.
• لذلك، سيطرح المثمن قيمة الميزة المرغوبة (الحمام الإضافي) من سعر العقار المماثل، للوصول إلى قيمة مؤشرة قدرها 140,000 دولار للعقار محل التقييم.

و. الأهمية النسبية لطريقة المقارنة البيعية:

*   تعتبر طريقة المقارنة البيعية الأكثر استخدامًا والأكثر موثوقية، خاصة في تقييم العقارات السكنية.
*   تعتمد دقتها على توافر بيانات سوق موثوقة وكافية، بالإضافة إلى قدرة المثمن على إجراء التسويات المناسبة.

V. التكامل بين طرق التقييم والتسوية (Reconciliation):

أ. الحاجة إلى التسوية:

• عادةً ما تؤدي كل طريقة من طرق التقييم إلى مؤشر قيمة مختلف للعقار محل التقييم.
• من النادر جدًا أن تكون جميع مؤشرات القيمة الثلاثة متطابقة.

ب. عملية التسوية:

• التسوية (Reconciliation): هي عملية تحليل مشكلة التقييم، واختيار الطريقة الأنسب من بين الطرق الثلاث، وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة.
• ليست مجرد متوسط بسيط لمؤشرات القيمة الثلاثة.
• تعتمد بشكل كامل على حكم وقدرة المثمن للوصول إلى التقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

ج. الاعتبارات الرئيسية في التسوية:

1. الموثوقية النسبية لمؤشرات القيمة: خاصة عندما يكون هناك تباين كبير بين المؤشرات الثلاثة.
2. الغرض من التقييم: على سبيل المثال، قد يتم إعطاء وزن أكبر للقيمة المشار إليها بطريقة الدخل في حالة التقييم المستخدم من قبل مستثمر يبحث عن عقار مدر للدخل.
3. مراجعة شاملة لعملية التقييم الكاملة: يجب على المثمن مراجعة موثوقية البيانات والمنطق والتحليل المطبق على البيانات ومؤشرات القيمة الناتجة.

الخلاصة:

يشكل فهم وتطبيق طريقتي التكلفة والمقارنة البيعية حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. من خلال الجمع بين المعرفة النظرية والخبرة العملية والتحليل الدقيق لبيانات السوق، يمكن للمثمنين تقديم آراء قيمة موثوقة تدعم اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.

ملاحظات إضافية:

• يمكن الاستفادة من الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة في مجال التقييم العقاري لتحسين دقة وكفاءة عمليات التقييم.
• يجب على المتدربين البحث عن دراسات حالة واقعية وتجارب عملية لتطبيق المفاهيم والتقنيات التي تم تناولها في هذا الفصل.
• التدريب المستمر والاطلاع على أحدث التطورات في سوق العقارات أمر ضروري للحفاظ على مستوى عال من الكفاءة المهنية في مجال التقييم العقاري.
• يجب على المثمنين الالتزام بمعايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم العقاري (USPAP) وغيرها من المعايير ذات الصلة.