طرق تقييم المواقع

الفصل: طرق تقييم المواقع

مقدمة

في سياق دورة “التوفيق بين القيم: إتقان الحكم التقييمي”، يعتبر فهم طرق تقييم المواقع حجر الزاوية في❓❓ عملية التقييم العقاري. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المثمنين بالمعرفة والمهارات اللازمة لتقييم المواقع بدقة وموضوعية، مع التركيز على الأسس النظرية والتطبيقات العملية، وربط هذه الطرق بأهداف الدورة المتمثلة في “توليف مؤشرات القيمة من مختلف الأساليب”، و”تقييم الأدلة وتجنب المغالطات الرياضية”، و”تطبيق الحكم السليم للوصول إلى رأي قيمة نهائي مدعوم وموثوق”.

I. أهمية تقييم الموقع في عملية التقييم العقاري

• أ. ضرورة التقييم المنفصل للموقع:
  • الحصول على بيانات دقيقة لتطبيق طرق تقييم معينة، مثل:
    • طريقة التكلفة: تتطلب تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع لحساب القيمة الإجمالية للعقار.
    • طريقة الدخل المتبقي للمبنى: تستلزم أيضًا تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع لتحديد الدخل المتبقي الذي يعزى إلى المبنى.
  • الالتزام بالمتطلبات القانونية في بعض الحالات، مثل التقييمات لأغراض الضرائب العقارية والمصادرة، حيث يكون التقييم المنفصل للموقع مطلوبًا بموجب نطاق مهمة التقييم.
• ب. استخدامات نتائج تقييم الموقع:
  1. تحليل أفضل وأعلى استخدام: تحديد أفضل وأعلى استخدام للموقع كقطعة أرض خالية، وهو أمر بالغ الأهمية لتحديد القيمة المحتملة.
  2. تطبيق طرق التقييم: توفير البيانات اللازمة لتطبيق طرق التقييم المختلفة (كما ذكر أعلاه).
  3. الامتثال لمتطلبات التقييم: الالتزام بالمتطلبات التنظيمية والقانونية التي تستلزم تقييمًا منفصلاً للموقع.

II. طرق تقييم المواقع:

• أ. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):
  • المبدأ الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الموقع قيد التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق.
  • الخطوات:
    1. تحديد المواقع المماثلة (“العقارات القابلة للمقارنة”) التي تشبه الموقع قيد التقييم من حيث الخصائص الرئيسية.
    2. إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات القابلة للمقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع قيد التقييم.

  • الصيغة:

    • قيمة الموقع قيد التقييم = سعر بيع العقار القابل للمقارنة +/- التعديلات
    • Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
      • اعتبارات هامة:
    • تحديد العقارات القابلة للمقارنة: يجب أن تكون العقارات القابلة للمقارنة مماثلة للموقع قيد التقييم من حيث الموقع والحجم والشكل والتربة والقيود القانونية والاستخدام المحتمل.
    • إجراء التعديلات المناسبة: يجب إجراء التعديلات بدقة وموضوعية، بناءً على بيانات السوق والأدلة ذات الصلة.
      • مثال:
    • تم بيع موقع مماثل للموقع قيد التقييم مقابل 145,000 دولار. يتمتع الموقع القابل للمقارنة بميزة إضافية تتمثل في الوصول إلى طريق رئيسي، والتي تقدر قيمتها السوقية بـ 5,000 دولار.
    • وبالتالي، فإن القيمة المشار إليها للموقع قيد التقييم هي: 145,000 دولار - 5,000 دولار = 140,000 دولار.
    • ب. طريقة التكلفة (Cost Approach):
      • المبدأ الأساسي: تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار المحسن تتحدد بقيمة الموقع مضافًا إليها تكلفة بناء التحسينات الجديدة، مطروحًا منها أي استهلاك لحق بالتحسينات.
      • الصيغة:
    • قيمة العقار = قيمة الموقع + تكلفة البناء (الجديدة) - الاستهلاك
    • Property Value = Site Value + Cost (New) - Depreciation
      • الخطوات:
        1. تقييم قيمة الموقع بشكل منفصل (باستخدام طريقة مقارنة المبيعات).
        2. تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنشاء أي هياكل موجودة في الموقع.
        3. تقدير الاستهلاك المتراكم (التدهور المادي، التقادم الوظيفي، التقادم الخارجي) وطرحه من تكلفة الاستبدال.
      • اعتبارات هامة:
    • تقييم الاستهلاك: تقدير الاستهلاك المتراكم هو الجزء الأصعب في تطبيق طريقة التكلفة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التي لا تتفق مع أفضل وأعلى استخدام للأرض كما لو كانت خالية.
    • ج. طريقة الدخل (Income Approach):
      • المبدأ الأساسي: تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار تتحدد بمقدار الدخل الذي يمكن أن يولده.
      • الطرق الفرعية:
    • مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM): تُستخدم هذه الطريقة عادة لتقييم العقارات السكنية.
      1. يتم تقسيم سعر بيع العقارات السكنية المؤجرة القابلة للمقارنة على دخلها الشهري الإجمالي لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي.
      2. يتم اختيار مضاعف من النطاق المحدد وتطبيقه على الدخل الشهري الإجمالي للموقع قيد التقييم لتقدير قيمته.
    • رأسملة صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income Capitalization): تُستخدم هذه الطريقة لتقييم العقارات التجارية.
      1. يتم حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار عن طريق طرح نفقات التشغيل من إجمالي الإيرادات.
      2. يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة (Capitalization Rate) لتقدير قيمة العقار.
         * الصيغة:
    • قيمة العقار = الدخل / معدل الرسملة
    • Value = Income / Rate
      • مثال:
    • إذا كان صافي الدخل التشغيلي للعقار هو 40,000 دولار، وكان معدل الرسملة في السوق هو 25٪، فإن قيمة العقار المقدرة هي: 40,000 دولار / 0.25 = 160,000 دولار.

    • د. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):

    • تقييم الموقع عن طريق طرح قيمة التحسينات من القيمة الكلية للعقار.

    • القيمة المستخرجة للأرض هي القيمة التي تتماشى مع أفضل استخدام للأرض
    • هـ. طريقة التخصيص❓❓ (Allocation Method):
    • تعتمد على تخصيص جزء من سعر بيع العقار كاملا للأرض بناء على نسب مماثلة في السوق.
    • هذه النسبة تختلف حسب الموقع، نوع العقار، والظروف السوقية السائدة.
    • تعتبر مفيدة في الحالات التي تفتقر إلى بيانات بيع مباشرة للأراضي المماثلة.

III. أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• أ. دراسة حالة: تقييم موقع تجاري في منطقة حضرية مزدحمة:
  • تحديد المواقع التجارية المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة، مع مراعاة عوامل مثل الموقع وحركة المرور والرؤية وإمكانية الوصول.
  • إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع القابلة للمقارنة لتعكس أي اختلافات في الخصائص الرئيسية.
  • استخدام طريقة الدخل لتحديد القيمة المحتملة للموقع بناءً على الدخل المتوقع من الإيجارات.
• ب. تقييم موقع سكني في منطقة ريفية:
  • تحديد المواقع السكنية المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة، مع مراعاة عوامل مثل الحجم والشكل والطوبوغرافيا وإمكانية الوصول إلى المرافق والخدمات.
  • إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع القابلة للمقارنة لتعكس أي اختلافات في الخصائص الرئيسية.
  • استخدام طريقة التكلفة لتحديد القيمة المحتملة للموقع بناءً على تكلفة بناء منزل مماثل.

IV. مغالطات شائعة في تقييم المواقع وكيفية تجنبها

1. الاعتماد المفرط على طريقة واحدة: استخدام طريقة واحدة فقط لتقييم الموقع، دون التحقق من صحة النتائج باستخدام طرق أخرى.
2. عدم إجراء تعديلات مناسبة: عدم إجراء تعديلات كافية على أسعار بيع العقارات القابلة للمقارنة لتعكس أي اختلافات في الخصائص الرئيسية.
3. عدم مراعاة قيود الاستخدام: عدم مراعاة القيود القانونية والتنظيمية التي قد تحد من استخدام الموقع.
4. عدم تحليل أفضل وأعلى استخدام: عدم إجراء تحليل دقيق لأفضل وأعلى استخدام للموقع كقطعة أرض خالية.
5. تجاهل اتجاهات السوق: تجاهل اتجاهات السوق الحالية والمستقبلية التي قد تؤثر على قيمة الموقع.
6. التحيز الشخصي: التأثر بالآراء أو المعتقدات الشخصية عند تقييم الموقع.

خلاصة

يتطلب تقييم المواقع مهارة وخبرة ومعرفة واسعة بأساليب التقييم العقاري وظروف السوق المحلية. من خلال فهم المبادئ الأساسية لطرق التقييم المختلفة وتطبيقها بحذر وموضوعية، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تعكس القيمة الحقيقية للمواقع. يتماشى هذا مع هدف الدورة المتمثل في تطوير “رأي قيمة نهائي مدعوم وموثوق”.

مراجع

• The Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate, 14th ed. Chicago: Appraisal Institute, 2013.
• USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)
• (إذا أمكن) أبحاث ودراسات علمية حديثة في مجال تقييم الأراضي.

ملاحظة: يمكن إدراج الرسوم البيانية والجداول في هذا الفصل لتوضيح المفاهيم والبيانات بشكل أفضل، على سبيل المثال:

• جدول يوضح مقارنة بين طرق تقييم المواقع المختلفة (المزايا والعيوب).
• رسم بياني يوضح كيفية حساب مضاعف الإيجار الإجمالي.
• جدول يوضح كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي.
• رسم تخطيطي يوضح عناصر مقارنة المبيعات.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا لك في إعداد الفصل الدراسي الخاص بك حول❓ طرق تقييم المواقع.