تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل وأفضل طرق التقييم

الفصل: تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل وأفضل طرق التقييم

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين❓ في دورة “إتقان عملية التسوية في التقييم العقاري” بمعرفة متعمقة حول تقييم الموقع، بدءًا من تحديد الاستخدام الأمثل للموقع وصولًا إلى تطبيق أفضل طرق التقييم المتاحة. يعتبر تقييم الموقع خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يؤثر بشكل كبير على القيمة النهائية للعقار. هذا الفصل سيغطي النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، مع أمثلة عملية وتطبيقات تجارية.

I. تحديد الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use): المفهوم والأهمية

• 1.1 تعريف الاستخدام الأمثل:
  • الاستخدام الأمثل هو الاستخدام الأكثر ترجيحًا للعقار والذي ينتج عنه أعلى قيمة حالية صافية (Net Present Value - NPV) في تاريخ التقييم. يجب أن يكون هذا الاستخدام:
    • مسموحًا به قانونًا (Legally Permissible).
    • ممكنًا من الناحية الفيزيائية (Physically Possible).
    • مجديا اقتصاديًا (Economically Feasible).
    • منتجًا بشكل مثالي (Maximally Productive).
• 1.2 أهمية تحليل الاستخدام الأمثل:
  • تحديد الأساس المنطقي لعملية التقييم: يحدد نوع البيانات المطلوبة وطرق التقييم المناسبة.
  • ضمان اتساق عملية التقييم: يجب أن يتفق كل من تقييم الأرض وتحسيناتها على الاستخدام الأمثل المحدد.
  • تحديد الخصائص المقارنة: يساعد في اختيار العقارات المقارنة التي تتفق مع الاستخدام الأمثل للموقع موضوع التقييم.
  • معيار القيمة: يعتبر نقطة البداية لتحديد القيمة السوقية العادلة.
• 1.3 المبادئ العلمية ذات الصلة:
  • مبدأ التوقع (Principle of Anticipation): تعتمد قيمة العقار على الفوائد المستقبلية المتوقعة من استخدامه.
  • مبدأ المساهمة (Principle of Contribution): تحدد قيمة أي عنصر من عناصر العقار بمدى مساهمته في القيمة الإجمالية.

II. تحليل الاستخدام الأمثل: خطوات عملية ومعايير التقييم

• 2.1 تقييم القيود القانونية:
  • نظام تقسيم المناطق (Zoning regulations): تحديد أنواع الاستخدامات المسموح بها، وارتفاع المباني، ومساحات البناء.
  • اللوائح البيئية (Environmental regulations): تقييم تأثير اللوائح البيئية على الاستخدامات المحتملة.
  • قيود الملكية (Deed restrictions): تحديد القيود المفروضة على استخدام العقار بموجب صك الملكية.
• 2.2 تقييم الجدوى الفيزيائية:
  • دراسة خصائص الموقع: تقييم حجم وشكل وتضاريس الموقع، وقدرته على استيعاب أنواع مختلفة من المباني.
  • تحليل التربة: فحص التربة لتحديد قدرتها على تحمل الأحمال الهندسية للمباني المقترحة.
  • تحليل الوصول والخدمات: تقييم توافر المرافق الأساسية (المياه، والصرف الصحي، والكهرباء، والطرق).
• 2.3 تقييم الجدوى الاقتصادية:
  • تحليل العرض والطلب: دراسة الطلب على أنواع مختلفة من العقارات في المنطقة، وتقييم المعروض الحالي والمستقبلي.
  • تحليل التكاليف والإيرادات: تقدير تكاليف الإنشاء والتشغيل لأنواع مختلفة من العقارات، ومقارنتها بالإيرادات المتوقعة.
    • مثال: تقدير تكاليف إنشاء مركز تجاري يتضمن تكاليف الأرض، والبناء، والتراخيص، والتسويق، ومقارنتها بالإيرادات المتوقعة من الإيجارات.
  • حساب صافي القيمة الحالية (NPV): استخدام طريقة صافي القيمة الحالية لتقييم جدوى المشاريع المختلفة وتحديد المشروع الذي يحقق أعلى قيمة.
    • NPV = Σ [CFt / (1 + r)^t] - Initial Investment
      • حيث: CFt هو التدفق النقدي في الفترة t، و r هو معدل الخصم، و t هي الفترة الزمنية.
• 2.4 تحديد الاستخدام الأمثل المنتج بشكل مثالي:
  • بعد تحليل الجدوى القانونية والفيزيائية والاقتصادية، يتم اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.
  • يجب أن يعكس هذا الاستخدام ظروف السوق الحالية والمستقبلية.

III. أفضل طرق تقييم الموقع

• 3.1 طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):
  • تعتبر الطريقة الأساسية والأكثر شيوعًا لتقييم الأراضي.
  • تعتمد على مقارنة الموقع موضوع التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها حديثًا في نفس المنطقة.
  • خطوات التطبيق:
    • تحديد المبيعات المقارنة: يجب أن تكون المبيعات المقارنة حديثة ومماثلة للموقع موضوع التقييم من حيث الموقع والحجم والاستخدام المحتمل.
    • تحليل عناصر المقارنة (Elements of Comparison): يجب إجراء تعديلات على أسعار المبيعات المقارنة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم.
      • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): تعديل الأسعار لتعكس أي اختلافات في الحقوق المنقولة، مثل الحقوق المعدنية أو حقوق الارتفاق.
      • شروط التمويل (Financing Terms): تعديل الأسعار لتعكس تأثير شروط التمويل غير النمطية.
      • شروط البيع (Conditions of Sale): تعديل الأسعار لتعكس أي ظروف غير عادية أثرت على سعر البيع، مثل بيع بين الأقارب أو بيع تحت الإكراه.
      • النفقات اللاحقة للبيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): تعديل الأسعار لتعكس النفقات التي يجب أن يتحملها المشتري بعد البيع، مثل تكاليف الهدم أو الإصلاحات.
      • ظروف السوق (Market Conditions): تعديل الأسعار لتعكس التغيرات في ظروف السوق بين تاريخ البيع وتاريخ التقييم.
      • الموقع (Location): تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في الموقع، مثل القرب من المرافق أو التعرض للضوضاء.
      • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتضاريس.
      • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في إمكانية الوصول إلى المرافق والخدمات.
  • مثال: إذا تم بيع موقع مماثل بمبلغ 200,000 دولار، وكان الموقع موضوع التقييم يتمتع بمنظر أفضل يستحق 10,000 دولار إضافية، فيتم تعديل سعر البيع المقارن بإضافة 10,000 دولار، لتصبح قيمة الموقع موضوع التقييم 210,000 دولار.
• 3.2 طريقة التخصيص (Allocation Method):
  • تستخدم لتقييم الأراضي المطورة (Improved Property).
  • تعتمد على تقدير النسبة المئوية لقيمة الأرض❓ إلى القيمة الإجمالية للعقار.
  • يتم تحديد هذه النسبة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة في المنطقة.
  • مثال: إذا كانت النسبة المئوية لقيمة الأرض إلى القيمة الإجمالية للعقار في منطقة معينة هي 25%، وقيمة العقار موضوع التقييم هي 400,000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بمبلغ 100,000 دولار (400,000 * 0.25).
• 3.3 طريقة الاستخراج (Extraction Method):
  • تستخدم لتقييم الأراضي المطورة عندما تكون قيمة التحسينات معروفة.
  • تعتمد على طرح قيمة التحسينات المستهلكة (Depreciated Value) من القيمة الإجمالية للعقار.
  • مثال: إذا كانت قيمة العقار 500,000 دولار، وقيمة التحسينات المستهلكة هي 200,000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بمبلغ 300,000 دولار (500,000 - 200,000).
• 3.4 طريقة التطوير (Development Method):
  • تستخدم لتقييم الأراضي التي يمكن تطويرها (Undeveloped Land).
  • تعتمد على تقدير قيمة التطوير المستقبلي، ثم طرح تكاليف التطوير والربح المقبول للمطور.
  • خطوات التطبيق:
    • تقدير قيمة التطوير المستقبلي: تقدير قيمة العقار بعد تطويره بناءً على أفضل استخدام ممكن.
    • تقدير تكاليف التطوير: حساب جميع التكاليف المتعلقة بالتطوير، مثل تكاليف البناء، والتراخيص، والتسويق، والتمويل.
    • تحديد الربح المقبول للمطور: تحديد الربح الذي يتوقعه المطور مقابل مخاطر المشروع.
    • حساب قيمة الأرض: طرح تكاليف التطوير والربح المقبول للمطور من قيمة التطوير المستقبلي.
  • مثال: إذا كانت قيمة التطوير المستقبلي المتوقعة هي 1,000,000 دولار، وتكاليف التطوير 600,000 دولار، والربح المقبول للمطور 200,000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بمبلغ 200,000 دولار (1,000,000 - 600,000 - 200,000).
• 3.5 طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):
  • تستخدم لتقييم الأراضي التي تولد دخلًا (Income-Generating Land).
  • تعتمد على تقدير الدخل الصافي للعقار، ثم تخصيص جزء من هذا الدخل للتحسينات، والجزء المتبقي للأرض.
  • يتم رسملة الدخل المتبقي للأرض لتحديد قيمتها.
  • خطوات التطبيق:
    • تقدير الدخل الصافي للعقار (Net Operating Income - NOI).
    • تقدير قيمة التحسينات (Improvements).
    • تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات (Capitalization Rate).
    • حساب الدخل المخصص للتحسينات (NOI for Improvements = Value of Improvements * Capitalization Rate).
    • حساب الدخل المتبقي للأرض (NOI for Land = Total NOI - NOI for Improvements).
    • تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض (Capitalization Rate for Land).
    • حساب قيمة الأرض (Value of Land = NOI for Land / Capitalization Rate for Land).
  • مثال: إذا كان الدخل الصافي للعقار 100,000 دولار، وقيمة التحسينات 500,000 دولار، ومعدل الرسملة للتحسينات 10%، فإن الدخل المخصص للتحسينات هو 50,000 دولار (500,000 * 0.10). وبالتالي، فإن الدخل المتبقي للأرض هو 50,000 دولار (100,000 - 50,000). إذا كان معدل الرسملة للأرض 8%، فإن قيمة الأرض تقدر بمبلغ 625,000 دولار (50,000 / 0.08).
• 3.6 طريقة رسملة إيجار الأرض❓ (Ground Rent Capitalization Method):
  • تستخدم لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقود إيجار طويلة الأجل.
  • تعتمد على رسملة إيجار الأرض (Ground Rent) لتحديد قيمتها.
  • مثال: إذا كان إيجار الأرض السنوي 20,000 دولار، ومعدل الرسملة المناسب 10%، فإن قيمة الأرض تقدر بمبلغ 200,000 دولار (20,000 / 0.10).

IV. اعتبارات إضافية في تقييم الموقع

• 4.1 الاستخدام المؤقت (Interim Use):
  • في بعض الحالات، قد يكون الاستخدام الحالي للموقع مؤقتًا في انتظار تطورات مستقبلية.
  • يجب أن يأخذ التقييم في الاعتبار الفترة الزمنية المتوقعة للاستخدام المؤقت، وتكاليف التحويل إلى الاستخدام الأمثل المستقبلي.
• 4.2 الأرض الفائضة (Excess Land):
  • إذا كان الموقع يحتوي على أرض فائضة غير ضرورية للاستخدام الأمثل، يجب تقييم هذه الأرض بشكل منفصل.
• 4.3 قيمة التجميع (Plottage Value):
  • إذا كان من الممكن دمج الموقع مع مواقع أخرى لتحقيق استخدام أفضل، يجب تقييم قيمة التجميع بشكل منفصل.
• 4.4 معايير الصناعة والامتثال:
  • يجب أن يتم إجراء التقييم وفقًا للمعايير المهنية والأخلاقية المعمول بها في الصناعة.
  • يجب أن يمتثل التقييم للقوانين واللوائح المحلية والوطنية.

V. الخلاصة

يعتبر تقييم الموقع خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يؤثر بشكل كبير على القيمة النهائية للعقار. يتطلب التقييم الدقيق فهمًا عميقًا للاستخدام الأمثل، وتطبيقًا مناسبًا لأفضل طرق التقييم المتاحة. يجب أن يكون المقيم على دراية بالقيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية التي تؤثر على استخدام الموقع، وأن يكون قادرًا على تقدير قيمة الموقع في ظل ظروف السوق المختلفة.

VI. مراجع

• The Appraisal of Real Estate, 14th Edition. Appraisal Institute.
• USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).

VII. أسئلة للمناقشة

• ما هي أهمية تحديد الاستخدام الأمثل للموقع في عملية التقييم العقاري؟
• ما هي التحديات التي تواجه المقيم عند تقييم الأراضي التي يمكن تطويرها؟
• كيف يمكن للمقيم التعامل مع حالات الاستخدام المؤقت للأراضي؟
• ما هي أهم المصادر التي يمكن للمقيم الاعتماد عليها للحصول على بيانات المبيعات المقارنة؟
• كيف يمكن للمقيم التعامل مع حالات وجود أرض فائضة في الموقع موضوع التقييم؟

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا في دورة “إتقان عملية التسوية في التقييم العقاري”.