طرق تقييم الموقع

طرق تقييم الموقع: دليل شامل

مقدمة

في إطار دورة “إتقان عملية التسوية وإعداد التقارير في التقييم العقاري”، يمثل❓ تقييم الموقع خطوة حاسمة في تحديد القيمة العادلة للعقار. هذا الفصل يتناول طرق تقييم الموقع بعمق علمي، مع التركيز على النظريات والمبادئ ذات الصلة، والتطبيقات العملية، والصيغ الرياضية، والإشارات إلى الأبحاث الحديثة.

أهداف الفصل

• فهم أهمية تقييم الموقع في عملية التقييم العقاري.
• التعرف على مفهوم “الاستخدام الأمثل والأعلى” وتطبيقاته.
• إتقان طرق تقييم الموقع المختلفة، مع التركيز على طريقة المقارنة البيعية.
• القدرة على تطبيق الصيغ الرياضية والمعادلات ذات الصلة بتقييم الموقع.
• تحليل وتقييم البيانات المتعلقة بالموقع بدقة وموثوقية.
• تطبيق مبادئ USPAP (المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني) في تقييم الموقع.
• إعداد تقارير تقييم موقع واضحة وموجزة وقابلة للدفاع عنها.

1. أهمية تقييم الموقع في التقييم العقاري

يعتبر تقييم الموقع خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري لعدة أسباب:

1. تحديد قيمة الأرض: يمثل الموقع العنصر الأساسي في قيمة العقار.
2. تطبيق طرق التقييم: تتطلب بعض طرق التقييم، مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل المتبقي، تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع.
3. الامتثال القانوني: في بعض الحالات، مثل التقييمات لأغراض الضرائب العقارية أو نزع الملكية، قد يفرض القانون تقييمًا منفصلاً للموقع والتحسينات.
4. تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى: يساعد تقييم الموقع في تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع، سواء كان شاغرًا أو مُحسّنًا.

2. الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use)

يعرف الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع بأنه الاستخدام “المعقول والمحتمل الذي يؤدي إلى أعلى قيمة حالية”. لتحقيق هذا الهدف، يجب أن يكون❓❓ الاستخدام المقترح:

1. مسموحًا به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية والقيود الأخرى.
2. ممكنًا من الناحية الفيزيائية (Physically Possible): يجب أن يكون حجم وشكل الموقع والتربة وغيرها من الخصائص الفيزيائية مناسبة للاستخدام المقترح.
3. مجدياً اقتصادياً (Economically Feasible): يجب أن يحقق الاستخدام المقترح عائدًا إيجابيًا.
4. الأكثر إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات المجدية اقتصادياً، يجب أن يكون الاستخدام المقترح هو الذي يحقق أعلى قيمة.

ملاحظات هامة:

• يجب التمييز بين الاستخدام الأمثل والأعلى “للموقع كما لو كان شاغراً” والاستخدام الأمثل والأعلى “للعقار كما هو محسّن”.
• يجب تطبيق “مبدأ الاستخدام المتسق” (Consistent Use Principle)، مما يعني أن الأرض والتحسينات يجب تقييمها للاستخدام نفسه.

مثال:

لنفترض أن لديك قطعة أرض في منطقة سكنية. تشير قوانين تقسيم المناطق إلى أنه يمكن بناء منزل أو متجر صغير. بعد تحليل السوق، توصلت إلى أن بناء متجر صغير سيحقق أرباحًا أعلى من بناء منزل. ومع ذلك، فإن بناء متجر صغير سيتطلب تغييرًا في قوانين تقسيم المناطق، وهو أمر غير مرجح. في هذه الحالة، فإن الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع هو بناء منزل.

3. طرق تقييم الموقع

هناك عدة طرق لتقييم الموقع، ولكل منها مزاياها وعيوبها. فيما يلي الطرق الأكثر شيوعًا:

• 3.1 طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

تعتبر الطريقة الأكثر استخدامًا والأكثر موثوقية. تتضمن مقارنة الموقع موضوع التقييم مع مواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس السوق. يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم.

الخطوات:

1. تحديد المبيعات المماثلة (Identifying Comparables):
   • يجب أن تكون المواقع المماثلة قريبة من الموقع موضوع التقييم.
   • يجب أن تكون المواقع المماثلة متشابهة في الحجم والشكل والخصائص الفيزيائية الأخرى.
   • يجب أن تكون المواقع المماثلة قد بيعت مؤخرًا (عادةً خلال ستة أشهر).
2. جمع البيانات (Data Collection):
   • أسعار البيع.
   • شروط التمويل.
   • ظروف البيع.
   • الخصائص الفيزيائية للموقع (الحجم، الشكل، التضاريس، التربة).
   • الموقع (القرب من المرافق والخدمات، التعرض لحركة المرور).
   • القيود القانونية (قيود تقسيم المناطق، الارتفاقات).
3. تعديل أسعار البيع (Adjusting Sales Prices):
   • يجب إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم.
   • تشمل التعديلات الشائعة:
     • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): ± Adjustment.
     • شروط التمويل (Financing Terms): ± Adjustment.
     • ظروف البيع (Conditions of Sale): ± Adjustment.
     • المصروفات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): ± Adjustment.
     • ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): ± Adjustment.
     • تعديلات الموقع (Location Adjustments): ± Adjustment.
     • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): ± Adjustment.
     • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): ± Adjustment.

مثال على التعديل:

لنفترض أن لديك موقعًا تخطط لتقييمه. لقد وجدت موقعًا مماثلاً تم بيعه مؤخرًا مقابل 150,000 دولار. ومع ذلك، فإن الموقع المماثل يقع في منطقة أفضل من موقعك. تقدر أن الموقع الأفضل يستحق 10,000 دولار إضافية. في هذه الحالة، ستقوم بتعديل سعر بيع الموقع المماثل عن طريق خصم 10,000 دولار. القيمة المعدلة للموقع المماثل هي 140,000 دولار.

معادلة القيمة المعدلة:

القيمة المعدلة للموقع المماثل = سعر البيع - تعديل الموقع

Adjusted Value = Sale Price - Location Adjustment

*   **Subject Value (قيمة الموقع محل التقييم) = Comparable Sales Price (سعر بيع الموقع المماثل) +/- Adjustments (التعديلات)**

• 3.2 طريقة التخصيص (Allocation Method):

تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض كنسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقار المحسن.

المعادلة:

*   **Site Value (قيمة الموقع) = Total Property Value (قيمة العقار الإجمالية) * Allocation Ratio (نسبة التخصيص)**

• 3.3 طريقة الاستخراج (Extraction Method):

تعتمد على طرح القيمة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار المحسن.

المعادلة:

*   **Site Value (قيمة الموقع) = Total Property Value (قيمة العقار الإجمالية) - Depreciated Cost of Improvements (تكلفة التحسينات المستهلكة)**

• 3.4 طريقة التطوير (Development Method):

تستخدم لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها. يتم تقدير إيرادات المبيعات المتوقعة للمشروع، ثم يتم خصم تكاليف التطوير والربح المعقول للمطور للوصول إلى قيمة الأرض. تستخدم هذه الطريقة تقنيات التدفق النقدي المخصوم (Discounted Cash Flow - DCF).

المعادلة:

*   **Site Value (قيمة الموقع) = Projected Sales Revenue (إيرادات المبيعات المتوقعة) - Development Costs (تكاليف التطوير) - Developer's Profit (ربح المطور)**

• 3.5 طريقة الدخل المتبقي (Land Residual Method):

تعتمد على تخصيص جزء من صافي الدخل التشغيلي❓❓ (Net Operating Income - NOI) للعقار إلى التحسينات، والجزء المتبقي إلى الأرض. يتم رسملة الدخل المتبقي للأرض للوصول إلى قيمة الأرض.

المعادلة:

1. Building Income (دخل المبنى) = Building Value (قيمة المبنى) * Building Cap Rate (معدل الرسملة للمبنى)
2. Land Income (دخل الأرض) = Total NOI (صافي الدخل التشغيلي الإجمالي) - Building Income (دخل المبنى)
3. Site Value (قيمة الموقع) = Land Income (دخل الأرض) / Land Cap Rate (معدل الرسملة للأرض)

• 3.6 طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقود إيجار طويلة الأجل (Ground Lease). يتم رسملة الإيجار السنوي المدفوع بموجب عقد الإيجار للوصول إلى قيمة الأرض.

المعادلة:

*   **Site Value (قيمة الموقع) = Annual Ground Rent (الإيجار السنوي للأرض) / Capitalization Rate (معدل الرسملة)**

4. استخدام الجداول لتحديد العمق الأمثل (Depth Tables)

هي جداول تعطي قيمة تقريبية للقطعة بناء على عمقها، ولكن يجب أن نضع في الاعتبار أنها ليست دقيقة جداً وتعتمد على المنطقة.

5. الاعتبارات النهائية

• التحقق من دقة البيانات المستخدمة في تقييم الموقع.
• تطبيق مبادئ USPAP لضمان الحياد والموضوعية في عملية التقييم.
• التواصل الفعال مع العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين.

خلاصة

تقييم الموقع هو عنصر أساسي في التقييم العقاري. من خلال فهم طرق التقييم المختلفة وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للمواقع.

ملاحظة: يجب على المقيّمين استشارة مصادر موثوقة للحصول على معلومات وبيانات السوق المحلية، والالتزام بمعايير USPAP، والبحث باستمرار عن التطورات الجديدة في مجال التقييم العقاري.