التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓

مقدمة

في إطار دورة “إتقان نطاق عمل التقييم والتقارير”، يعد فهم عملية التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓ أمرًا بالغ الأهمية لإنتاج تقارير تقييم موثوقة ومتوافقة. يمثل هذا الفصل تتويجًا لعملية التقييم بأكملها، حيث يقوم المثمن بدمج المؤشرات المختلفة للقيمة في تقدير❓ واحد نهائي للقيمة. يتطلب ذلك حكمًا مهنيًا وخبرة واسعة، بالإضافة إلى فهم عميق للمبادئ والنظريات العلمية التي تدعم عملية التقييم.

1. التسوية: تعريف ومفهوم علمي

التسوية هي العملية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة الناتجة عن طرق التقييم المختلفة أو من مقارنات المبيعات المتعددة للوصول إلى رأي واحد في القيمة. وهي ليست مجرد حساب رياضي بسيط، بل هي تحليل متعمق يأخذ في الاعتبار الكمية والجودة والملاءمة للبيانات المستخدمة في كل مؤشر.

أ. نظرية الاحتمالات والإحصاء:
يمكن النظر إلى التسوية من منظور إحصائي. كل مؤشر للقيمة يمثل تقديرًا، وله توزيع احتمالي خاص به. تهدف التسوية إلى إيجاد أفضل تقدير للقيمة (نقطة تقدير أو نطاق قيمة) من خلال دمج هذه التوزيعات الاحتمالية المختلفة.

ب. مفهوم الترجيح (Weighting):
لا يتم التعامل مع جميع مؤشرات القيمة على قدم المساواة. يعتمد الترجيح على:
* كمية البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات أو بيانات أكثر تفصيلاً تعتبر أكثر موثوقية.
* دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة.
* الملاءمة: يجب أن يكون مؤشر القيمة متسقًا مع شروط مهمة التقييم والتقنية المستخدمة.

2. خطوات عملية التسوية

تتضمن عملية التسوية عدة خطوات رئيسية:

أ. مراجعة البيانات والحسابات:
يجب فحص جميع الحسابات للتأكد من❓ دقتها وتصحيح أي أخطاء. يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.

ب. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:
تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل:
1. كمية البيانات: مؤشرات القيمة التي تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات أو بيانات أكثر تفصيلاً تعتبر أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر قيمة مدعوم بعشرة مبيعات مقارنة موثقّة بشكل جيد يكون أكثر قوة من مؤشر يعتمد على ثلاثة مبيعات فقط.
2. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات.
3. الملاءمة: يجب أن يكون مؤشر القيمة متسقًا مع شروط مهمة التقييم والتقنية المستخدمة. على سبيل المثال، مؤشر قيمة مشتق من طريقة رسملة الدخل قد لا يكون مناسبًا لتقييم منزل عائلي واحد.

ج. جمع البيانات الإضافية (إذا لزم الأمر):
إذا كانت هناك اختلافات كبيرة بين مؤشرات القيمة المختلفة، أو إذا كانت هناك بيانات مفقودة، فقد يكون من الضروري جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

د. تطبيق الحكم المهني:
يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل المحدد في اختيار القيمة التي تمت تسويتها. يجب أن يكون هذا الحكم مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.

3. مؤشرات القيمة وملاءمتها

في عملية التسوية، من الضروري فهم الطرق المختلفة المستخدمة لتقدير قيمة العقار، بالإضافة إلى الظروف التي تكون فيها كل طريقة هي الأنسب. فيما يلي نظرة عامة على طرق التقييم الرئيسية وملاءمتها:

أ. طريقة مقارنة المبيعات:
* الوصف: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار موضوع التقييم بمبيعات حديثة لعقارات مماثلة. يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
* الملاءمة: تعتبر هذه الطريقة الأكثر موثوقية لتقييم معظم أنواع العقارات، خاصة المنازل السكنية والأراضي الفارغة. ومع ذلك، قد لا تكون مناسبة للعقارات النادرة أو التي لا توجد لها مبيعات مماثلة حديثة.

ب. طريقة التكلفة❓:
* الوصف: تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة استبدال العقار موضوع التقييم بآخر جديد، ثم خصم قيمة الإهلاك، وإضافة قيمة الأرض.
* الملاءمة: تعتبر هذه الطريقة مفيدة لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة التي لا توجد لها مبيعات مماثلة حديثة، مثل المباني الحكومية والكنائس.

ج. طريقة الدخل:
* الوصف: تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل المستقبلي الذي سيولده العقار، ثم رسملة هذا الدخل لتحديد قيمته الحالية.
* الملاءمة: تعتبر هذه الطريقة الأنسب لتقييم العقارات التي تهدف إلى توليد الدخل، مثل المباني المكتبية والمراكز التجارية.

4. الرأي النهائي في القيمة: نقطة التقدير مقابل نطاق القيمة

يجب أن يتم التعبير عن الرأي النهائي في قيمة العقار كمبلغ بالدولار الواحد يعرف باسم “نقطة التقدير”. ومع ذلك، في بعض الحالات، قد يكون من المناسب التعبير عن الرأي في القيمة كنطاق، والذي يمثل رأي المثمن في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب أن يكون استخدام نطاق القيمة مبررًا بشكل جيد ويجب أن يعكس عدم اليقين بشأن البيانات أو الظروف السوقية.

5. صياغة تقرير التقييم

يجب أن يكون تقرير التقييم واضحًا وموجزًا وسهل الفهم للقارئ غير المثمن. يجب أن يتضمن التقرير جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي تم الاستناد إليها للوصول إلى الرأي النهائي في القيمة. يجب أن يكون التقرير أيضًا متوافقًا مع جميع المعايير المهنية ومتطلبات العميل.

6. التوافق مع التقرير الموحد لتقييم المساكن (URAR)

يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن (URAR). يجب على المثمن الإشارة إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أو يخضع لتعديل العقار. يجب إدراج أي عوامل مشروطة. يجب إدراج أي طرق تقييم مستخدمة. يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم. يجب تحديد رأي القيمة السوقية ويوقع المثمن ويؤرخ تقرير التقييم، ويشمل رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاصة به.

7. أمثلة وتطبيقات عملية

أ. مثال على التسوية:

لنفترض أن مثمنًا قام بتقييم منزل سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة:

• طريقة مقارنة المبيعات: 500,000 دولار
• طريقة التكلفة: 480,000 دولار
• طريقة الدخل: 520,000 دولار

بعد تحليل البيانات وتقييم موثوقية كل طريقة، قرر المثمن إعطاء وزنًا أكبر لطريقة مقارنة المبيعات لأنها تعتمد على عدد كبير من المبيعات المماثلة الحديثة. قرر المثمن أيضًا أن طريقة التكلفة ربما تكون قد قللت من قيمة التحسينات الحديثة في العقار. نتيجة لذلك، قام المثمن بتسوية مؤشرات القيمة وخلص إلى رأي نهائي في القيمة قدره 505,000 دولار.

ب. تجارب ذات صلة:

• تحليل الحساسية: يمكن استخدام تحليل الحساسية لتقييم تأثير التغيرات في الافتراضات الرئيسية على الرأي النهائي في القيمة.
• تحليل السيناريو: يمكن استخدام تحليل السيناريو لتقييم تأثير السيناريوهات المختلفة على الرأي النهائي في القيمة.

الخلاصة

التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة هما جزءان أساسيان من عملية التقييم. من خلال فهم المبادئ والنظريات العلمية التي تدعم هذه العمليات، يمكن للمثمنين إنتاج تقارير تقييم موثوقة ومتوافقة تلبي المعايير المهنية واحتياجات العملاء. يتطلب هذا الفصل تطبيقًا دقيقًا للمعرفة والخبرة، بالإضافة إلى الالتزام بالمعايير الأخلاقية والمهنية.