التسوية والرأي النهائي للقيمة

الفصل: التسوية والرأي النهائي للقيمة

مقدمة: دور التسوية في عملية التقييم

في سياق دورة “إتقان نطاق عمل التقييم والتقارير”، يمثل فصل “التسوية والرأي النهائي للقيمة” ذروة عملية التقييم. فبعد جمع البيانات وتحليلها وتطبيق مناهج التقييم المختلفة، يصبح دور المُقيّم هو دمج هذه المؤشرات المتعددة للقيمة في تقدير نهائي متماسك وموثوق. تتطلب هذه المرحلة مهارة تحليلية عالية، وخبرة واسعة، وحُكماً مهنياً سليماً لضمان تقديم تقرير تقييم يلبي المعايير المهنية❓ واحتياجات العملاء، وبالتالي تعزيز مكانة المُقيّم كمُقيّم موثوق به.

1. أساسيات التسوية: تحليل مؤشرات القيمة المختلفة

• تعريف التسوية: التسوية (Reconciliation) هي العملية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد في القيمة. بمعنى آخر، هي عملية التوفيق بين القيم المختلفة الناتجة عن طرق التقييم المتعددة للحصول على❓ تقدير واحد للقيمة.
• أهمية التسوية: تكمن أهمية التسوية في أنها تمنع الاعتماد على طريقة تقييم واحدة بشكل أعمى. فلكل طريقة نقاط قوة ونقاط ضعف، والتسوية تسمح للمُقيّم بأخذ هذه العوامل بعين الاعتبار.
• مراحل التسوية:
  1. مراجعة البيانات: مراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والمنطق الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
  2. تقييم الموثوقية: تقييم مدى موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات المستخدمة، ودقة البيانات، وصلتها بمشكلة التقييم المحددة.
  3. الرأي النهائي للقيمة: تحديد القيمة النهائية مع إبراز العوامل التي أثرت في هذا التقدير، وتقديم تفسير واضح ومنطقي لكيفية الوصول إلى هذا الرأي.

2. أسس ومبادئ التسوية: الدقة والملاءمة والموثوقية

تعتمد التسوية على عدة أسس ومبادئ تهدف إلى ضمان الدقة والملاءمة والموثوقية في تقدير القيمة:

• الدقة: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء. يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
• الملاءمة: يجب أن تكون مؤشرات القيمة متوافقة مع شروط مهمة التقييم. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة للاشتقاق المؤشر مناسبة.
• الموثوقية: تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على كمية البيانات، ومستوى الدقة، والأهمية لمشكلة التقييم.
  • كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً، أو مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
  • دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة، ودقة التقنية المستخدمة للاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. تعتمد دقة تقنية التقييم على أهمية التقنية للمشكلة.
  • أهمية البيانات: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن. يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة للاشتقاق المؤشر مناسبة.

3. العوامل المؤثرة في تقييم مؤشرات القيمة

تتأثر موثوقية مؤشر القيمة بعدة عوامل، بما في ذلك:

• كمية البيانات: تشير كمية البيانات الداعمة إلى مدى شمولية عمل المُقيّم. يعتمد تحديد ما إذا كانت كمية البيانات كافية على الحكم المهني للمُقيّم وخبرته.
• دقة البيانات: يجب على المُقيّم بذل العناية الواجبة للتحقق من دقة البيانات الداعمة لمؤشر القيمة.
• أهمية التقنية: يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة لمشكلة التقييم المحددة. يجب اختيار التقنية التي تعكس بدقة خصائص العقار وتوفر أفضل مؤشر للقيمة في السوق.

4. دور الخبرة والحكم المهني في التسوية

التسوية ليست عملية حسابية بسيطة، بل تعتمد بشكل كبير على حكم المُقيّم وخبرته. لا يمكن استخدام الصيغ الرياضية أو التقنيات (مثل المتوسط) في التسوية. يجب أن يعكس اختيار القيمة المسوية الأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المُقيّم هو العامل المحدد.

5. التطبيقات العملية: أمثلة على التسوية في سيناريوهات التقييم المختلفة

• مثال 1: تقييم منزل سكني باستخدام مقارنة المبيعات والتكلفة
  • مقارنة المبيعات: تشير إلى قيمة 500,000 دولار.
  • طريقة التكلفة: تشير إلى قيمة 480,000 دولار.
  • التسوية: قد يختار المُقيّم قيمة 495,000 دولار، مع التركيز على مقارنة المبيعات لأنها تعكس بشكل أفضل ديناميكيات السوق المحلي.
• مثال 2: تقييم عقار تجاري باستخدام الدخل والتكلفة
  • طريقة الدخل: تشير إلى قيمة 1,200,000 دولار.
  • طريقة التكلفة: تشير إلى قيمة 1,100,000 دولار.
  • التسوية: قد يختار المُقيّم قيمة 1,180,000 دولار، مع إعطاء وزن أكبر لطريقة الدخل لأنها تعكس بشكل أفضل إمكانات العقار المدرة للدخل.
• مثال 3: تقييم قطعة أرض خالية باستخدام التحليل المقارن:
  • الأراضي المماثلة: الأرض أ تشير إلى قيمة 100,000 دولار، والأرض ب تشير إلى قيمة 110,000 دولار، والأرض ج تشير إلى قيمة 95,000 دولار.
  • التسوية: قد يختار المُقيّم قيمة 102,000 دولار، مع وزن أكبر للأراضي المماثلة التي تقع في نفس الحي مع التعديل بسبب الاختلافات في المساحة أو المرافق.

6. الرأي النهائي للقيمة: الدقة والوضوح والاتساق

• التقدير النقطي مقابل نطاق القيمة: يتم التعبير عن الرأي في قيمة العقار المُقيّم بمبلغ دولار واحد يُعرف باسم “التقدير النقطي” (Point Estimate). بديل للتقدير النقطي هو “نطاق القيمة” (Range Value)، وهو رأي المُقيّم في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.
• صياغة الرأي النهائي: يجب أن يكون الرأي النهائي للقيمة واضحًا ودقيقًا ومتسقًا مع جميع أجزاء التقرير. يجب أن يعكس الفهم العميق للسوق والبيانات المتاحة.
• مراجعة التقرير: يجب على المُقيّم مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ غير مُقيّم.

7. إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن (URAR)

• ملء قسم التسوية: يقوم المُقيّم بالإشارة إلى ما إذا كان التقييم قد تم كما هو أو يخضع لتغيير العقار. يتم سرد أي عوامل مشروطة. يتم سرد أي مناهج تقييم مستخدمة. يتم التأكيد على الغرض من التقييم.
• الرأي في قيمة السوق: تم تحديد الرأي في قيمة السوق ويقوم المُقيّم بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، ويتضمن رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.
• الالتزام بمعايير USPAP: تأكد من أن عملية التسوية تلتزم بجميع جوانب معايير USPAP ذات الصلة.

8. أدوات وتقنيات التسوية المتقدمة

• التحليل الإحصائي: يمكن استخدام التحليل الإحصائي لتقييم أهمية الاختلافات بين مؤشرات القيمة المختلفة.
• التحليل الحساسية: يمكن استخدام تحليل الحساسية لتقييم تأثير التغييرات في الافتراضات الرئيسية على الرأي النهائي للقيمة.

خلاصة

تعتبر التسوية والرأي النهائي للقيمة من أهم مراحل عملية التقييم. من خلال التحليل الدقيق والخبرة المهنية، يمكن للمُقيّم الوصول إلى تقدير موثوق للقيمة يلبي احتياجات العملاء ويساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة. إن إتقان هذه المرحلة يمثل خطوة حاسمة نحو التميز في مجال التقييم وتعزيز مكانة المُقيّم كمحترف موثوق به.