التسوية والرأي النهائي للقيمة

الفصل: التسوية❓❓ والرأي النهائي للقيمة

مقدمة

في هذا الفصل، سنتناول عملية حاسمة في تقييم العقارات، وهي “التسوية والرأي النهائي للقيمة”. بعد تطبيق أساليب التقييم المختلفة وتحليل البيانات، يجب على المثمن أن يصل إلى تقدير واحد للقيمة يعكس بدقة القيمة السوقية للعقار. هذه العملية تتطلب خبرة وحكمًا مهنيًا. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين في مجال حقوق الملكية العقارية، بما في ذلك الارتفاقات والملكية المشتركة والحصص الجزئية، بالمعرفة والأدوات اللازمة لاتقان هذه المرحلة الهامة.

أولاً: تعريف التسوية (Reconciliation)

1. التسوية كعملية تحليل: التسوية هي عملية تحليل مؤشرات قيمة مختلفة ومتعددة (Value Indicators) للوصول إلى رأي واحد في القيمة. قد تكون هذه المؤشرات ناتجة عن:

   • تحليل مبيعات عقارات مماثلة (Sales Comparison Approach).
   • تطبيق أساليب التقييم المختلفة (Cost Approach, Income Approach).
   • استخدام وحدات مقارنة مختلفة (Units of Comparison).

2. التسوية كخطوة في عملية التقييم: التسوية هي أيضًا المرحلة التي يصل فيها المثمن إلى رأي نهائي في القيمة (Final Value Opinion) بعد الانتهاء من جميع مراحل التقييم الأخرى.

ثانياً: أسس التسوية

1. الاعتماد على الحكم والخبرة: تعتمد التسوية بشكل أساسي على حكم المثمن❓❓ (Appraiser’s Judgement) وخبرته (Experience). لا يمكن الاعتماد على المتوسطات الحسابية❓❓ أو المعادلات الرياضية البسيطة للوصول إلى نتيجة.

2. مراجعة شاملة للبيانات: تبدأ التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات (Data)، والحسابات (Calculations)، والاستنتاجات (Reasoning) التي أدت إلى المؤشرات المختلفة للقيمة.

   • التحقق من دقة الحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
   • التطبيق المتسق للأساليب: يجب تطبيق أساليب التقييم المختلفة (Techniques) باستمرار على العقار موضوع التقييم (Subject Property) وجميع العقارات المماثلة (Comparables).
   • تقييم موثوقية المؤشرات: يجب تقييم موثوقية (Reliability) كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على عوامل مثل كمية البيانات ودقتها وصلتها بمشكلة التقييم.
   • إدراج وتحليل البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة (Pertinent Data) وتحليلها بشكل مناسب.
   • توافق المؤشرات مع نطاق التقييم: يجب أن تكون مؤشرات القيمة مستمدة بما يتفق مع شروط مهمة التقييم (Terms of the Appraisal Assignment).

ثالثاً: موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة (Value Indicator) على ثلاثة عوامل رئيسية:

1. كمية البيانات (Amount of Data): تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

   • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات (Statistical Sampling).
   • تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً (Detailed Data).
   • يتم دعمها من قبل مصادر مستقلة متعددة (Independent Sources).

2. دقة البيانات (Accuracy of Data): تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

   • دقة البيانات الداعمة (Supporting Data).

   • دقة الأسلوب المستخدم لاستخلاص المؤشر من البيانات (Appraisal Technique).

   • التحقق من البيانات: تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها (Verification).

   • ملائمة الأسلوب: تعتمد دقة أسلوب التقييم على مدى ملاءمته للمشكلة (Relevance).

3. صلة المؤشر بمشكلة التقييم (Relevance): تؤثر الصلة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن.

   • توافق المؤشر مع مهمة التقييم: يجب أن يكون المؤشر متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
   • ملائمة أسلوب التقييم: يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم لاستخلاص المؤشر مناسبًا.

رابعاً: دعم اختيار القيمة المسوّاة بالأدلة

يجب أن يكون اختيار القيمة المسوّاة (Reconciled Value) مدعومًا بالأدلة (Evidence) الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل المحدد (Determining Factor).

خامساً: عملية الوصول إلى رأي في القيمة

تتشابه عملية الوصول إلى رأي في القيمة (Opinion of Value) بشكل أساسي مع عملية التسوية.

• يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات (Data)، والحسابات (Calculations)، والاستنتاجات (Reasoning) الواردة في التقييم بأكمله.
• يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة (Value Indicator).
• إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية (Additional Data) وإجراء تحليل إضافي (Additional Analysis).

سادساً: إكمال قسم التسوية❓❓ في التقرير

عند إعداد تقرير التقييم، يجب على المثمن إكمال قسم التسوية (Reconciliation Section) في نموذج التقييم الموحد (Uniform Residential Appraisal Report - URAR) أو أي نموذج تقييم آخر.

• يشير المثمن إلى ما إذا كان التقييم قد تم “على حاله” (as is) أو “رهنًا بتعديل العقار” (subject to the property being altered).
• يتم سرد أي عوامل مشروطة (Conditioning Factors).
• يتم سرد أي طرق تقييم (Appraisal Approaches) تم استخدامها.
• يتم إعادة التأكيد على الغرض من التقييم (Purpose of the Appraisal).
• يتم تحديد رأي القيمة السوقية (Opinion of Market Value)، ويوقع المثمن على تقرير التقييم ويؤرخه، ويُدرج رقم ترخيص التقييم أو شهادته.

سابعاً: التعبير عن رأي القيمة

1. تقدير نقطة (Point Estimate): يتم تحديد رأي في قيمة العقار المقيم كمبلغ واحد بالدولار، ويعرف باسم “تقدير نقطة”.

2. نطاق القيمة (Range Value): بديل لتقدير النقطة هو “نطاق القيمة”، وهو رأي المثمن في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

3. تقريب القيم: يجب تقريب آراء القيمة.

ثامناً: مراجعة العمل

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن.

تاسعاً: أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: يقوم مثمن بتقييم منزل سكني باستخدام طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة. تشير مقارنة المبيعات إلى قيمة 250 ألف دولار، بينما تشير طريقة التكلفة إلى قيمة 230 ألف دولار. بعد تحليل معمق، يرى المثمن أن طريقة مقارنة المبيعات أكثر موثوقية لأنها تعتمد على بيانات سوقية حديثة. لذلك، يقوم المثمن بتسوية القيم ويعطي وزنًا أكبر لطريقة مقارنة المبيعات، ويصل إلى رأي نهائي بالقيمة قدره 245 ألف دولار.
• مثال 2: يقوم مثمن بتقييم عقار تجاري باستخدام طريقة الدخل. ومع ذلك، فإن الإيجارات الحالية للعقار أقل بكثير من الإيجارات السوقية. في هذه الحالة، يجب على المثمن تسوية الدخل الفعلي مع الدخل السوقي المحتمل❓❓ للوصول إلى تقدير دقيق للقيمة.

عاشراً: الصيغ الرياضية (عند الاقتضاء)

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على معادلات رياضية بسيطة، إلا أن فهم بعض المفاهيم الرياضية الأساسية مفيد.

• يمكن استخدام المتوسط المرجح (Weighted Average) لإعطاء وزن أكبر لمؤشرات القيمة الأكثر موثوقية.
  • على سبيل المثال: Value = (Weight1 * Value1) + (Weight2 * Value2) + …
• في طريقة الدخل، يمكن استخدام معادلة القيمة الحالية (Present Value) لتقييم الدخل المستقبلي المتوقع من العقار.
  • PV = CF / (1 + r)^n، حيث PV هي القيمة الحالية، CF هو التدفق النقدي المستقبلي، r هو معدل الخصم، و n هو عدد السنوات.

خاتمة

التسوية والرأي النهائي للقيمة هما جوهر عمل المثمن العقاري. يتطلب ذلك معرفة متعمقة بأساليب التقييم، وقدرة على تحليل البيانات بشكل نقدي، وحكمًا مهنيًا سليمًا. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمثمن أن يقدم تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة تساعد في اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.