التسوية والرأي النهائي للقيمة

الفصل: التسوية❓ والرأي النهائي للقيمة❓

مقدمة

في❓ هذا الفصل، سنتناول عملية حاسمة في تقييم الحقوق الجزئية في العقارات، وهي التسوية والرأي النهائي للقيمة (Reconciliation and Final Value Opinion). هذه العملية تمثل ذروة جهود التقييم، حيث يتم فيها تحليل المؤشرات المختلفة للقيمة للوصول إلى تقدير واحد متماسك وموثوق. تعتبر التسوية جوهر عمل المقيم، وتعتمد بشكل كبير على خبرته وحكمه المهني.

1. تعريف التسوية وأهميتها

• التسوية (Reconciliation): هي عملية تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد بشأن القيمة. بمعنى آخر، هي عملية التوفيق بين القيم المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال استخدام طرق التقييم المختلفة (مثل طريقة المقارنة البيعية❓، طريقة رسملة الدخل، وطريقة التكلفة) أو من خلال تحليل بيانات مقارنة مختلفة.
• أهمية التسوية:
  • الوصول إلى تقدير قيمة موثوق: تساعد التسوية في التغلب على أوجه القصور المحتملة في كل طريقة تقييم منفصلة، وتقديم تقدير أكثر دقة.
  • تقديم رأي قيمة مدعوم: التسوية لا تقتصر على اختيار قيمة واحدة، بل تتطلب تقديم تبرير منطقي ومستند إلى البيانات لهذا الاختيار.
  • الامتثال للمعايير المهنية: التسوية تعتبر خطوة أساسية في عملية التقييم، ويتم تقييم جودتها من قبل المراجعين والجهات التنظيمية.

2. أسس التسوية ومبادئها العلمية

التسوية ليست عملية حسابية بسيطة (مثل حساب المتوسط)، بل هي عملية تحليلية تعتمد على المبادئ التالية:

• الموثوقية (Reliability): يتم إعطاء وزن أكبر لمؤشرات القيمة التي تستند إلى بيانات أكثر شمولاً، وتعتمد على تقنيات تقييم دقيقة وذات صلة بمشكلة التقييم المحددة.
• الدقة (Accuracy): يتم تقييم دقة البيانات❓ المستخدمة في كل مؤشر قيمة، ومدى صحة التقنيات المستخدمة في استخلاص القيمة من هذه البيانات.
• الصلة (Relevance): يتم إعطاء وزن أكبر لمؤشرات القيمة التي تتوافق مع شروط مهمة التقييم، وتستند إلى تقنيات تقييم مناسبة لنوع العقار والحقوق الجزئية قيد التقييم.

3. خطوات عملية التسوية

1. مراجعة البيانات والحسابات:
   • التحقق من دقة جميع العمليات الحسابية المستخدمة في طرق التقييم المختلفة.
   • تصحيح أي أخطاء تم اكتشافها.
   • ضمان تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المقارنة.
2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:
   • تحديد مدى توافر البيانات الداعمة لكل مؤشر قيمة.
   • تقييم دقة البيانات المستخدمة.
   • تقييم مدى ملاءمة تقنيات التقييم المستخدمة لمشكلة التقييم.
   • مثال: إذا تم استخدام طريقة المقارنة البيعية، يتم تقييم عدد المبيعات المماثلة المستخدمة، ومدى قابلية مقارنة هذه المبيعات بالعقار موضوع التقييم، وكيف تم التحقق من بيانات المبيعات.
3. تحليل الصلة بمهمة التقييم:
   • تحديد مدى توافق كل مؤشر قيمة مع شروط مهمة التقييم (مثل تعريف القيمة المطلوب تقييمها).
   • تقييم مدى ملاءمة تقنيات التقييم المستخدمة لنوع العقار قيد التقييم.
   • مثال: إذا كان التقييم يهدف إلى تحديد القيمة السوقية لعقار سكني، فإن طريقة المقارنة البيعية ستكون ذات صلة أكبر من طريقة رسملة الدخل.
4. اختيار القيمة المسوّاة (Reconciled Value):
   • بناءً على التحليل السابق، يتم اختيار القيمة التي تعتبر الأكثر تمثيلاً للقيمة الحقيقية للعقار.
   • يجب أن يكون هذا الاختيار مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
   • مثال: إذا كانت طريقة المقارنة البيعية تعتمد على عدد كبير من المبيعات المماثلة التي تم التحقق منها، وتم تعديلها بشكل مناسب لتعكس الاختلافات بين العقارات، فقد يتم إعطاء وزن أكبر لهذه الطريقة في عملية التسوية.❓

4. مؤشرات الموثوقية والدقة والصلة (Value Indicators)

• كمية البيانات: مؤشرات القيمة تكون أكثر موثوقية عندما:
  1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
  3. تدعمها عدة مصادر مستقلة.
• دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الأسلوب المستخدم لاستخلاص المؤشر من البيانات.
  1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  2. تعتمد دقة أسلوب التقييم على مدى ملاءمة الأسلوب للمشكلة.
• أهمية مؤشر القيمة: يؤثر مدى أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المُقيّم.
  1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
  2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.

5. الرأي النهائي للقيمة

عملية الوصول إلى الرأي النهائي للقيمة تشبه إلى حد كبير عملية التسوية، وتتضمن الخطوات التالية:

1. مراجعة شاملة: يقوم المقيم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم.
2. تقييم الموثوقية: يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
3. جمع البيانات الإضافية: إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.
4. تحديد الرأي النهائي: يتم تحديد الرأي النهائي للقيمة، والذي يجب أن يكون مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
5. صيغة الرأي النهائي: يُذكر رأي القيمة للعقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار واحد، يُعرف باسم “تقدير النقطة”. البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

6. صيغ رياضية ومعادلات مستخدمة في التسوية

على الرغم من أن التسوية ليست عملية حسابية بسيطة، إلا أن بعض الصيغ الرياضية يمكن أن تساعد في فهم العلاقة بين المؤشرات المختلفة للقيمة. على سبيل المثال:

• القيمة المسوّاة = (وزن1 * قيمة1) + (وزن2 * قيمة2) + … + (وزن ن * قيمة ن)

حيث:

• قيمة1، قيمة2، … قيمة ن هي مؤشرات القيمة المختلفة.
• وزن1، وزن2، … وزن ن هي الأوزان النسبية التي تم إعطاؤها لكل مؤشر قيمة.

7. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• مثال 1: تقييم حق الارتفاق
  • تم استخدام طريقة المقارنة البيعية لتقييم حق الارتفاق، وتم التوصل إلى نطاق من القيم المحتملة.
  • تم استخدام طريقة رسملة الدخل لتقييم الأثر المالي لحق الارتفاق على العقار المستفيد.
  • في عملية التسوية، تم إعطاء وزن أكبر لطريقة المقارنة البيعية، حيث كانت هناك بيانات سوقية كافية لدعمها.
• مثال 2: تقييم الرهن العقاري
  • تم استخدام طريقة المقارنة البيعية لتقييم القيمة السوقية للعقار المرهون.
  • تم تحليل شروط الرهن العقاري (المبلغ، سعر الفائدة، جدول السداد) لتحديد القيمة الحالية للرهن.
  • في عملية التسوية، تم التأكد من أن القيمة السوقية للعقار تغطي قيمة الرهن، مع الأخذ في الاعتبار عوامل المخاطرة المحتملة.

8. إشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة (إذا أمكن)

9. الأسئلة المتداولة

1. ما هي أهمية خبرة المقيم❓ في عملية التسوية؟ تعتبر خبرة المقيم عاملاً حاسماً في عملية التسوية، حيث تعتمد على الحكم المهني والقدرة على تقييم موثوقية البيانات وتحديد مدى ملاءمة التقنيات المستخدمة.
2. هل يمكن استخدام المتوسط الحسابي للقيم المختلفة في عملية التسوية؟ لا يوصى باستخدام المتوسط الحسابي بشكل حصري، حيث يجب أن تستند التسوية إلى تحليل شامل وتقييم للأدلة المتاحة.
3. ما هي مسؤولية المقيم في حالة وجود تباين كبير بين مؤشرات القيمة المختلفة؟ في حالة وجود تباين كبير، يجب على المقيم التحقق من صحة البيانات والحسابات المستخدمة في كل طريقة تقييم، وتحديد الأسباب المحتملة لهذا التباين، وتقديم تفسير منطقي للرأي النهائي للقيمة.

10. ملخص

التسوية هي عملية أساسية في تقييم الحقوق الجزئية في العقارات، وتتطلب من المقيم تحليل مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير واحد متماسك وموثوق. تعتمد التسوية على مبادئ الموثوقية والدقة والصلة، وتتطلب خبرة وحكمًا مهنيًا من المقيم.