طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل

طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل: فصل من دورة “إتقان تقييم المصالح العقارية المتنوعة”

مقدمة:

يُعد تقييم الموقع وتقييم الاستخدام الأمثل من الخطوات الأساسية في عملية التقييم العقاري. يساعد تقييم الموقع على تحديد قيمة الأرض الخالية أو قيمة الأرض كجزء من عقار مُحسن، بينما يهدف تقييم الاستخدام الأمثل إلى تحديد الاستخدام الأكثر ربحية للعقار والذي يزيد من قيمته الحالية. يجمع هذا الفصل بين مفهومي تقييم الموقع وتقييم الاستخدام الأمثل، ويشرح بالتفصيل الأساليب المختلفة لتقييم المواقع، مع التركيز على النظريات والمبادئ العلمية التي تدعمها. هذه المعرفة ضرورية للمقيمين العقاريين لضمان إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة، خاصةً عند التعامل مع أنواع مختلفة من العقارات مثل المشاركة بالوقت، والمنازل المصنعة، والمساكن الجاهزة، والإيجارات الأرضية، وحصص الملكية الجزئية.

أولاً: الاستخدام الأمثل: الإطار النظري

أ. تعريف الاستخدام الأمثل:

الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use - HBU) هو الاستخدام “المعقول والمحتمل” الذي يحقق أعلى قيمة حالية للعقار في تاريخ التقييم. يعتمد هذا المفهوم على مبدأ التوقع، حيث تعكس قيمة العقار الفوائد المستقبلية المتوقعة من استخدامه. يجب أن يكون الاستخدام الأمثل مدعومًا بتحليل شامل للعوامل القانونية والمادية والاقتصادية.

ب. معايير تحديد الاستخدام الأمثل:

يجب أن يفي الاستخدام الأمثل بأربعة معايير رئيسية:

1. مسموح به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يتوافق الاستخدام مع قوانين تقسيم المناطق، واللوائح البيئية، وغيرها من القيود القانونية. قد تتضمن القيود القانونية أيضًا حقوق الارتفاق (Easements) وقيود الملكية (Deed Restrictions).
2. ممكن ماديًا (Physically Possible): يجب أن يكون الموقع مناسبًا ماديًا للاستخدام المقترح. يشمل ذلك تحليل حجم الموقع، وشكله، وطبوغرافيته، وخصائص التربة، وتوفر الخدمات.
3. مجدٍ اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام المقترح مربحًا، بمعنى أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز التكاليف. يتطلب هذا تحليلًا للسوق، بما في ذلك العرض والطلب، ومستويات الإيجار، ومعدلات الشغور.
4. منتج إلى أقصى حد (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات المسموح بها قانونًا والممكنة ماديًا والمجدية اقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة حالية للعقار.

ج. الاستخدام الأمثل للأرض الخالية مقابل الأرض المُحسَّنة:

من الضروري التمييز بين الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية (HBU as Vacant) والاستخدام الأمثل للعقار المُحسَّن (HBU as Improved).

• الأرض كما لو كانت خالية: يتم تحديد الاستخدام الأمثل على افتراض أن الموقع خالٍ من أي تحسينات ويمكن استخدامه لأي غرض قانوني وممكن ومربح.
• العقار المُحسَّن: يأخذ في الاعتبار التحسينات الحالية على الموقع. قد يكون الاستمرار في استخدام التحسينات الحالية هو الأمثل، أو قد يكون من الضروري هدمها أو تعديلها لتحقيق استخدام أكثر ربحية.

يُعد تحليل الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية نقطة مرجعية لتحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي للعقار هو الأمثل حقًا. إذا كان الاستخدام الحالي أقل قيمة من الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية، فقد يشير ذلك إلى ضرورة تغيير الاستخدام.

د. الاستخدام المؤقت (Interim Use):

الاستخدام المؤقت هو الاستخدام الحالي للعقار الذي من المتوقع أن يتغير في المستقبل القريب إلى استخدام أكثر ربحية. غالبًا ما تكون هذه الاستخدامات ذات قيمة منخفضة ولا تتطلب استثمارات كبيرة.

ه. الاستخدام غير المطابق للقانون (Legal Nonconforming Use):

قد يصبح الاستخدام الحالي للعقار غير مطابق لقوانين تقسيم المناطق الجديدة. إذا كان هذا الاستخدام مسموحًا به قانونًا (غالبًا ما يشار إليه بـ “حق مكتسب” أو “Grandfathered Use”)، فإنه يمثل استخدامًا غير مطابق للقانون.

مثال توضيحي:

لنفترض أن لديك قطعة أرض شاغرة في منطقة سكنية.

1. مسموح به قانونًا: تسمح قوانين تقسيم المناطق ببناء منزل عائلي واحد أو مبنى سكني منخفض الارتفاع.
2. ممكن ماديًا: الموقع مستوٍ ويمكن الوصول إليه، والتربة مناسبة للبناء.
3. مجدٍ اقتصاديًا: تشير أبحاث السوق إلى وجود طلب قوي على المساكن في المنطقة. تُظهر التحليلات المالية أن كلًا من المنازل العائلية الواحدة والمباني السكنية يمكن أن تحقق عائدًا مقبولًا على الاستثمار.
4. منتج إلى أقصى حد: تظهر مقارنة بين السيناريوهين أن بناء مبنى سكني سيحقق قيمة أعلى من بناء منزل عائلي واحد.

في هذه الحالة، فإن الاستخدام الأمثل للأرض هو بناء مبنى سكني منخفض الارتفاع.

ثانياً: طرق تقييم الموقع:

أ. نهج مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

هذا هو النهج الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم الأراضي، خاصةً في التقييمات السكنية. يعتمد على تحليل مبيعات الأراضي المماثلة في السوق (المعاملات المرجعية أو Comps).

1. مصادر البيانات:

• خدمات القوائم المتعددة (MLS): توفر معلومات عن مبيعات الأراضي الأخيرة.
• السجلات العامة: تتضمن سجلات المقاطعة معلومات عن صفقات الملكية، بما في ذلك أسعار البيع.
• الوسطاء العقاريون والمطورون: يمكنهم تقديم رؤى قيمة حول ظروف السوق.
• قواعد البيانات العقارية: تقدم شركات مثل FNC و CoreLogic خدمات بيانات شاملة.

2. عناصر المقارنة:

لتحديد قيمة الأرض، يجب إجراء تعديلات على أسعار البيع الخاصة بالمعاملات المرجعية لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم. تشمل عناصر المقارنة الرئيسية ما يلي:

• حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): هل تم بيع حق الملكية الكاملة (Fee Simple)، أو حق محدود (مثل الإيجار الأرضي)؟
• شروط التمويل (Financing Terms): هل كان هناك أي تمويل غير تقليدي أثر على سعر البيع؟
• ظروف البيع (Conditions of Sale): هل كان هناك أي ضغوط على البائع أو المشتري؟ هل كان هناك أي معاملات بين أطراف ذوي علاقة (مثل معاملات عائلية أو تجارية)؟
• النفقات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): هل هناك تكاليف فورية يتحملها المشتري بعد البيع، مثل إزالة ملوثات التربة أو تعديل قوانين تقسيم المناطق؟
• ظروف السوق (Market Conditions): يجب إجراء تعديلات لتعكس التغيرات في ظروف السوق بين تاريخ بيع المعاملة المرجعية وتاريخ التقييم. يمكن تقدير هذا التعديل من خلال تحليل الاتجاهات في أسعار الأراضي.
  • صيغة تقدير نسبة التغير في السعر:
    نسبة التغير في السعر = ((متوسط سعر البيع الحالي - متوسط سعر البيع السابق) / متوسط سعر البيع السابق) * 100
• الموقع (Location): تلعب عوامل مثل القرب من المرافق والمدارس ومراكز التوظيف دورًا مهمًا.
• الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تشمل هذه العوامل الحجم والشكل والطبوغرافيا والتربة وتوفر الخدمات.
• الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): وتشمل أمور مثل إمكانية الوصول ومرور حركة المرور و رؤية قطعة الأرض.

3. المعادلة الأساسية لنهج مقارنة المبيعات:

قيمة الموقع المستهدف = سعر بيع المعاملة المرجعية ± التعديلات

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تفترض هذه الطريقة أن قيمة الأرض تمثل نسبة معينة من القيمة الإجمالية للعقار المحسن. يتم تحديد هذه النسبة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة في السوق.

1. المعادلة الأساسية لطريقة التخصيص:

قيمة الأرض = قيمة العقار الإجمالية * نسبة التخصيص

تستخدم هذه الطريقة غالبًا في التقييمات الضريبية لتقسيم قيمة العقار بين الأرض والتحسينات.

2. مثال:

إذا تم بيع عقار سكني بمبلغ 500,000 دولار أمريكي، وتشير البيانات إلى أن نسبة قيمة الأرض في المنطقة هي 20٪، فإن قيمة الأرض المقدرة ستكون:

قيمة الأرض = 500,000 دولار أمريكي * 0.20 = 100,000 دولار أمريكي

ج. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):

في هذه الطريقة، يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق طرح قيمة التحسينات المستهلكة من قيمة العقار الإجمالية.

1. المعادلة الأساسية لطريقة الاستخلاص:

قيمة الأرض = قيمة العقار الإجمالية - قيمة التحسينات المستهلكة

2. مثال:

إذا تم بيع عقار سكني بمبلغ 500,000 دولار أمريكي، وتقدر قيمة التحسينات المستهلكة بمبلغ 300,000 دولار أمريكي، فإن قيمة الأرض المقدرة ستكون:

قيمة الأرض = 500,000 دولار أمريكي - 300,000 دولار أمريكي = 200,000 دولار أمريكي

د. طريقة التطوير (Development Method):

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها لاحقًا، مثل تقسيم الأراضي. تتضمن تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات المطورة، ثم طرح تكاليف التطوير (مثل تكاليف البناء والتسويق والتمويل والأرباح) للوصول إلى قيمة الأرض.

1. خطوات طريقة التطوير:

1. تحديد الاستخدام الأمثل (تقسيم سكني أو تجاري).
2. تقدير عدد الوحدات التي يمكن تطويرها.
3. تقدير سعر بيع كل وحدة.
4. تقدير تكاليف التطوير (تكاليف البناء والبنية التحتية والتسويق والرسوم القانونية والتمويل).
5. تقدير الفترة الزمنية اللازمة للتطوير والبيع.
6. تحديد معدل الخصم المناسب (Discount Rate) ليعكس المخاطر المرتبطة بالمشروع.
7. خصم الإيرادات والتكاليف المستقبلية إلى قيمتها الحالية.

2. المعادلة الأساسية لطريقة التطوير:

قيمة الأرض = (إجمالي الإيرادات المخصومة - إجمالي التكاليف المخصومة)

3. مثال:

لنفترض أن قطعة أرض يمكن تطويرها إلى 10 منازل بسعر بيع متوقع قدره 400,000 دولار أمريكي لكل منزل. تقدر تكاليف التطوير بمبلغ 2,000,000 دولار أمريكي، ويتم توقع البيع على مدار 3 سنوات. باستخدام معدل خصم قدره 10٪، يتم حساب القيمة الحالية للإيرادات والتكاليف، ثم يتم طرح التكاليف من الإيرادات للحصول على قيمة الأرض.

هـ. طريقة الباقي الأرضي (Land Residual Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي تنتج دخلًا، مثل الأراضي المؤجرة. تفترض هذه الطريقة أنه يمكن تقسيم دخل العقار بين الأرض والتحسينات.

1. خطوات طريقة الباقي الأرضي:

1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للعقار.
2. تقدير قيمة التحسينات.
3. تحديد معدل الرسملة المناسب (Capitalization Rate) للتحسينات.
4. حساب الدخل المنسوب إلى التحسينات (قيمة التحسينات * معدل الرسملة).
5. طرح الدخل المنسوب إلى التحسينات من صافي الدخل التشغيلي للحصول على الدخل المنسوب إلى الأرض.
6. تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
7. رسملة الدخل المنسوب إلى الأرض للحصول على قيمة الأرض.

2. المعادلة الأساسية لطريقة الباقي الأرضي:

قيمة الأرض = (صافي الدخل التشغيلي - الدخل المنسوب إلى التحسينات) / معدل الرسملة الأرضي

3. مثال:

إذا كان صافي الدخل التشغيلي لعقار مؤجر هو 50,000 دولار أمريكي سنويًا، وتقدر قيمة التحسينات بمبلغ 300,000 دولار أمريكي ومعدل الرسملة للتحسينات هو 8٪، ومعدل الرسملة للأرض هو 10٪.

• الدخل المنسوب إلى التحسينات = 300,000 دولار أمريكي * 0.08 = 24,000 دولار أمريكي
• الدخل المنسوب إلى الأرض = 50,000 دولار أمريكي - 24,000 دولار أمريكي = 26,000 دولار أمريكي
• قيمة الأرض = 26,000 دولار أمريكي / 0.10 = 260,000 دولار أمريكي

و. طريقة رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب إيجار أرضي طويل الأجل. يتم رسملة الإيجار الأرضي (الأجرة السنوية) لتحديد قيمة الأرض.

1. المعادلة الأساسية لطريقة رسملة الإيجار الأرضي:

قيمة الأرض = الإيجار الأرضي السنوي / معدل الرسملة

2. مثال:

إذا كان الإيجار الأرضي السنوي 20,000 دولار أمريكي، ومعدل الرسملة المناسب هو 7٪، فإن قيمة الأرض ستكون:

قيمة الأرض = 20,000 دولار أمريكي / 0.07 = 285,714 دولار أمريكي

ز. جداول العمق (Depth Tables):

تستخدم هذه الجداول لتقدير تأثير عمق الأرض على قيمتها. عادةً ما تفترض أن الجزء الأمامي من الأرض هو الأكثر قيمة. أحد الأمثلة على ذلك هو “طريقة 4-3-2-1”، حيث يتم تخصيص 40% من قيمة الأرض للربع الأمامي، و 30% للربع الثاني، و 20% للربع الثالث، و 10% للربع الخلفي. هذه الطريقة قديمة وغير دقيقة، لذا يجب استخدامها بحذر.

الخلاصة:

يتطلب تقييم المواقع والاستخدام الأمثل فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم، والأساليب المختلفة، والبيانات السوقية. يجب على المقيمين العقاريين تطبيق هذه المعرفة بشكل منهجي ومنطقي لضمان إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة. إن استخدام التكنولوجيا الحديثة، مثل تطبيقات التقييم على الأجهزة المحمولة، يمكن أن يساعد في جمع البيانات وتحليلها بكفاءة أكبر، ولكن يجب أن يظل الحكم المهني للمقيم❓ هو العامل الحاسم في تحديد قيمة العقار.

ملاحظات هامة:

• التوحيد القياسي لبيانات التقييم (UAD): يجب على المقيمين الالتزام بمتطلبات UAD فيما يتعلق بجمع البيانات والإبلاغ عنها.
• توثيق البيانات: من الضروري توثيق جميع البيانات التي تم جمعها وتحليلها لدعم التقييم.
• الخبرة المهنية: يعتمد نجاح تقييم المواقع والاستخدام الأمثل على الخبرة المهنية للمقيم وقدرته على تطبيق المبادئ والأساليب بشكل مناسب.

من خلال إتقان هذه المفاهيم والتقنيات، يمكن للمقيمين العقاريين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة لأنواع العقارات المختلفة، والمساهمة في اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.