تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم

الفصل: تقييم الموقع❓❓: الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم

مقدمة:

في سياق دورة “معايير التقييم والاحتراف: دليل شامل”، يشكل هذا الفصل (“تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم”) جزءًا حيويًا في فهم عملية التقييم العقاري. يهدف التقييم الدقيق للموقع إلى تحديد قيمته السوقية الحقيقية، مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الأمثل الممكن له. يعتبر هذا التقييم أساسًا قويًا لعدة تقنيات تقييم، خاصة طريقة التكلفة❓ وطريقة الرسملة الدخلية.

أولًا: الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use – HBU)

1.1 تعريف الاستخدام الأمثل:

الاستخدام الأمثل هو الاستخدام الأكثر احتمالية وعقلانية للعقار، والذي يؤدي إلى أعلى قيمة حالية له في تاريخ التقييم. يتضمن هذا التعريف أربعة عناصر رئيسية:

• الاستخدام القانوني المسموح به: يجب أن يتوافق الاستخدام المقترح مع قوانين تقسيم المناطق (Zoning Laws)، ولوائح البناء، والقيود البيئية، وأي قيود قانونية أخرى.
• الاستخدام الممكن فيزيائيًا: يجب أن يكون الموقع قادرًا فعليًا على استيعاب الاستخدام المقترح. تتأثر هذه القدرة بعوامل مثل حجم الموقع وشكله، وخصائص التربة، والطبوغرافيا، وتوافر المرافق.
• الاستخدام المجدي اقتصاديًا: يجب أن يكون الاستخدام المقترح قادرًا على تحقيق عائد اقتصادي إيجابي. هذا يعني أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز تكاليف التشغيل والصيانة، بما في ذلك تكاليف الاستثمار الأولي.
• الاستخدام الأعلى إنتاجية: من بين جميع الاستخدامات الممكنة قانونًا وفيزيائيًا واقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة حالية.

1.2 أهمية تحليل الاستخدام الأمثل:

• تحديد قيمة العقار: يؤثر الاستخدام الأمثل بشكل مباشر على قيمة العقار.
• توجيه عملية التقييم: يساعد في تحديد البيانات المقارنة المناسبة (Comparable Data) وتطبيق طرق التقييم المناسبة.
• اتخاذ القرارات الاستثمارية: يوفر معلومات حيوية للمستثمرين لاتخاذ قرارات مستنيرة.

1.3 أنواع الاستخدام الأمثل:

• الاستخدام الأمثل للموقع كما لو كان شاغرًا (HBU as if Vacant): يتم تحديد الاستخدام الأمثل بافتراض أن الموقع خالٍ من أي تحسينات.
• الاستخدام الأمثل للعقار كما هو محسّن (HBU as Improved): يتم تحديد الاستخدام الأمثل مع الأخذ في الاعتبار التحسينات الحالية على العقار وتكاليف إزالتها (إن وجدت).

1.4 معادلة القيمة في ضوء الاستخدام الأمثل:

القيمة السوقية للعقار = القيمة السوقية للاستخدام الأمثل

1.5 مثال عملي:

لنفترض أن لدينا قطعة أرض في منطقة تجارية، ويمكن استخدامها كموقف للسيارات أو لبناء مركز تجاري صغير. بعد إجراء دراسة جدوى اقتصادية، تبين أن بناء المركز التجاري سيحقق أعلى عائد استثماري وقيمة سوقية. إذًا، الاستخدام الأمثل لهذه الأرض هو بناء المركز التجاري.

ثانيًا: طرق تقييم الموقع

توجد عدة طرق لتقييم قيمة الموقع، ولكل طريقة نقاط قوة وضعف، وتعتمد الطريقة المناسبة على البيانات المتاحة وخصائص الموقع.

2.1 طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

تعتبر هذه الطريقة الأكثر استخدامًا وموثوقية في تقييم الأراضي. تعتمد على مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.

• الخطوات:

  1. تحديد المبيعات المقارنة: يتم اختيار مبيعات الأراضي التي تشبه الموقع المراد تقييمه قدر الإمكان من حيث الحجم والموقع والاستخدام المحتمل.
  2. إجراء التعديلات: يتم تعديل أسعار البيع للمبيعات المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه.
     * عناصر المقارنة (Elements of Comparison):
     * الحقوق العقارية المنقولة: يجب تعديل السعر إذا كانت الحقوق المنقولة في البيع المقارن تختلف عن حقوق الموقع المراد تقييمه.
     * شروط التمويل: يجب تعديل السعر إذا كانت شروط التمويل في البيع المقارن غير نمطية.
     * ظروف البيع: يجب تعديل السعر إذا كانت هناك ظروف غير عادية أثرت على سعر البيع، مثل بيع قسري أو علاقة شخصية بين البائع والمشتري.
     * المصروفات بعد البيع: أي تكاليف إضافية يتحملها المشتري بعد البيع (مثل تكاليف الهدم) يجب أن تؤخذ في الاعتبار.
     * ظروف السوق: يجب تعديل السعر إذا تغيرت ظروف السوق منذ تاريخ البيع المقارن.
     * الموقع: يجب تعديل السعر ليعكس الاختلافات في الموقع (مثل القرب من المرافق أو المناظر الطبيعية).
     * الخصائص الفيزيائية: يجب تعديل السعر ليعكس الاختلافات في الحجم والشكل والطبوغرافيا والتربة.
     * الخصائص الاقتصادية: يجب تعديل السعر ليعكس الاختلافات في إمكانية تحقيق الدخل (مثل الإيجارات المحتملة).

• معادلة التقييم باستخدام طريقة المقارنة البيعية:

  قيمة الموقع = سعر البيع المقارن ± التعديلات

• مثال عملي:

  لنفترض أن لدينا قطعة أرض مساحتها 1000 متر مربع في منطقة سكنية. تم بيع قطعة أرض مماثلة في نفس المنطقة مؤخرًا بمبلغ 500,000 دولار، ولكنها كانت أكبر بمقدار 100 متر مربع. بعد إجراء التعديلات اللازمة، تم تحديد أن قيمة قطعة الأرض المراد تقييمها هي 450,000 دولار.

2.2 طريقة التخصيص (Allocation Method):

تعتمد هذه الطريقة على تقدير نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية❓❓ في المنطقة.

• الخطوات:

  1. تحديد النسبة المئوية: يتم تحديد نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية بناءً على تحليل مبيعات العقارات المماثلة في المنطقة.
  2. تطبيق النسبة: يتم تطبيق هذه النسبة على قيمة العقار الكلية المراد تقييمه لتحديد قيمة الأرض.

• معادلة التقييم باستخدام طريقة التخصيص:

  قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية × نسبة قيمة الأرض

• مثال عملي:

  لنفترض أن قيمة عقار سكني تساوي 800,000 دولار، وأن نسبة قيمة الأرض في المنطقة تساوي 25%. إذًا، قيمة الأرض تساوي 200,000 دولار (800,000 × 0.25).

2.3 طريقة الاستخلاص (Extraction Method):

تعتمد هذه الطريقة على استخلاص قيمة الأرض من قيمة العقار الكلية عن طريق خصم قيمة التحسينات (المباني) المستهلكة.

• الخطوات:

  1. تقدير قيمة العقار الكلية.
  2. تقدير قيمة التحسينات المستهلكة.
  3. خصم قيمة التحسينات المستهلكة من قيمة العقار الكلية.

• معادلة التقييم باستخدام طريقة الاستخلاص:

  قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية - قيمة التحسينات المستهلكة

• مثال عملي:

  لنفترض أن قيمة عقار تجاري تساوي 1,200,000 دولار، وأن قيمة التحسينات المستهلكة تساوي 400,000 دولار. إذًا، قيمة الأرض تساوي 800,000 دولار (1,200,000 - 400,000).

2.4 طريقة التطوير❓❓ (Development Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي يُحتمل تطويرها. تعتمد على تقدير الإيرادات المستقبلية المتوقعة من التطوير وخصم التكاليف المتوقعة للوصول إلى قيمة الأرض الحالية.

• الخطوات:

  1. تحديد خطة التطوير: يتم تحديد خطة التطوير المحتملة للموقع.
  2. تقدير الإيرادات المتوقعة: يتم تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع أو تأجير العقار بعد التطوير.
  3. تقدير التكاليف: يتم تقدير تكاليف التطوير، بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والتمويل.
  4. خصم التدفقات النقدية: يتم خصم التدفقات النقدية المتوقعة للوصول إلى قيمة الأرض الحالية.

• معادلة التقييم باستخدام طريقة التطوير:

  قيمة الأرض = القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة - تكاليف التطوير

• مثال عملي:

  لنفترض أن قطعة أرض يمكن تطويرها لبناء شقق سكنية. بعد إجراء دراسة جدوى، تبين أن الإيرادات المتوقعة من بيع الشقق تساوي 5,000,000 دولار، وأن تكاليف التطوير تساوي 3,000,000 دولار. باستخدام معدل خصم مناسب، تم تحديد أن قيمة الأرض الحالية تساوي 1,500,000 دولار.

2.5 طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي تُدر دخلًا. تعتمد على تقدير الدخل الصافي السنوي الذي يُدره العقار، وتخصيص جزء من هذا الدخل للأرض وجزء آخر للتحسينات، ثم رسملة الدخل المخصص للأرض للوصول إلى قيمتها.

• الخطوات:

  1. تقدير الدخل الصافي السنوي للعقار.
  2. تحديد قيمة التحسينات.
  3. تقدير معدل رسملة التحسينات.
  4. حساب الدخل المخصص للتحسينات.
  5. حساب الدخل المتبقي للأرض.
  6. رسملة الدخل المتبقي للأرض.

• معادلة التقييم باستخدام طريقة الدخل المتبقي للأرض:

  قيمة الأرض = (الدخل الصافي السنوي - (قيمة التحسينات × معدل رسملة التحسينات)) / معدل رسملة الأرض

• مثال عملي:

  لنفترض أن الدخل الصافي السنوي لعقار تجاري يساوي 200,000 دولار، وأن قيمة التحسينات تساوي 1,000,000 دولار، وأن معدل رسملة التحسينات يساوي 10%، وأن معدل رسملة الأرض يساوي 8%. إذًا، قيمة الأرض تساوي 1,250,000 دولار.

2.6 طريقة رسملة إيجار الأرض❓❓ (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقود إيجار طويلة الأجل (ground leases). تعتمد على رسملة الإيجار السنوي المدفوع للأرض للوصول إلى قيمتها.

• الخطوات:

  1. تحديد الإيجار السنوي.
  2. تقدير معدل الرسملة المناسب.
  3. رسملة الإيجار السنوي.

• معادلة التقييم باستخدام طريقة رسملة إيجار الأرض:

  قيمة الأرض = الإيجار السنوي / معدل الرسملة

• مثال عملي:

  لنفترض أن الإيجار السنوي لقطعة أرض مؤجرة بموجب عقد إيجار طويل الأجل يساوي 40,000 دولار، وأن معدل الرسملة المناسب يساوي 8%. إذًا، قيمة الأرض تساوي 500,000 دولار.

2.7 جداول العمق (Depth Tables):

هي أدوات مساعدة لتقدير قيمة الجزء الأمامي من قطعة الأرض مقارنة بالجزء الخلفي. تعتمد على فرضية أن الجزء الأمامي من الأرض له قيمة أكبر بسبب سهولة الوصول والواجهة.

2.8 معادلة التقييم باستخدام جداول العمق:

قيمة الجزء الأمامي = النسبة المئوية من جدول العمق × قيمة الأرض الكلية

• مثال عملي:

  باستخدام جدول العمق 4-3-2-1، الجزء الأمامي من الأرض (25%) يساوي 40% من قيمة الأرض الكلية.

ثالثًا: الخلاصة

إن تقييم الموقع بدقة هو خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. من خلال فهم الاستخدام الأمثل للموقع وتطبيق الطرق المناسبة للتقييم، يمكن للمقيِّمين تحديد قيمة سوقية عادلة وموثوقة للعقار، مما يساهم في الحفاظ على ثقة الجمهور في المعاملات المالية.

ملاحظات:

• يجب على المقيم أن يكون على دراية كاملة بالمعايير المهنية❓ (USPAP) عند إجراء تقييم للموقع.
• يجب على المقيم توثيق جميع البيانات والتحليلات التي استخدمها في عملية التقييم.
• يجب على المقيم أن يكون على استعداد لتبرير تقييمه أمام الأطراف المعنية.