نظرة عامة على مبادئ وإجراءات التقييم

الفصل الأول: نظرة عامة على مبادئ وإجراءات التقييم

مقدمة:

يمثل التقييم العقاري جوهر فهم قيمة العقارات، وهو عملية معقدة تتطلب معرفة متعمقة بالمبادئ الاقتصادية، والتحليل السوقي، والإجراءات القانونية، وأخلاقيات المهنة. يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة عامة شاملة على هذه المبادئ والإجراءات، مع التركيز على أهميتها في سياق قانون FIRREA ومعايير USPAP، وهو أمر بالغ الأهمية للمثمنين العقاريين المحترفين، خاصة في المعاملات ذات الصلة بالحكومة الفيدرالية.

1. تعريف التقييم العقاري وأهميته:

• التعريف: التقييم العقاري هو تقدير لقيمة عقار معين في تاريخ محدد، بناءً على تحليل موضوعي للبيانات ذات الصلة. إنه ليس مجرد تخمين، بل هو رأي مستنير وموثق بشكل جيد.
• الأهمية:
  • اتخاذ القرارات: يساعد المشترين والبائعين والمستثمرين والمقرضين على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء أو بيع أو تمويل أو استثمار العقارات.
  • الضرائب: تحديد❓ قيمة العقارات لأغراض الضرائب.
  • التأمين: تحديد قيمة العقارات لأغراض التأمين.
  • التقاضي: تقدير قيمة العقارات في القضايا القانونية، مثل الطلاق أو الإفلاس.
  • الامتثال التنظيمي: يضمن التقييمات العقارية الدقيقة الامتثال لقانون FIRREA ومعايير USPAP، خاصة في المعاملات التي تشارك فيها الحكومة الفيدرالية.

2. المبادئ الأساسية في التقييم العقاري:

تستند عملية التقييم العقاري إلى عدد من المبادئ الاقتصادية التي تؤثر على قيمة العقار. فهم هذه المبادئ ضروري لتقديم تقييم دقيق وموثوق.

• أ. مبدأ العرض والطلب (Supply and Demand):

  • تشير إلى أن قيمة العقار تتأثر بالتوازن بين كمية العقارات المتاحة (العرض) ورغبة وقدرة المشترين على شرائها (الطلب).
  • مثال: في سوق يشهد نقصًا في الوحدات السكنية وزيادة في عدد المشترين المحتملين، من المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات.
  • يمكن التعبير عنها رياضياً بشكل مبسط:
    • إذا زاد الطلب (D)، وثبت العرض (S)، فإن السعر (P) يرتفع: D↑, S= ثابت ⟹ P↑
    • إذا زاد العرض (S)، وثبت الطلب (D)، فإن السعر (P) ينخفض: S↑, D= ثابت ⟹ P↓

• ب. مبدأ الاستبدال (Principle of Substitution):

  • يشير إلى أن المشتري لن يدفع ثمن عقار أكثر مما سيدفعه مقابل عقار آخر مماثل وقابل للاستبدال في السوق.
  • مثال: إذا كان هناك عقاران متماثلان تقريبًا في نفس الحي، فإن العقار الذي يُعرض بسعر أقل سيجذب المزيد من المشترين.

• ج. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution):

  • تشير إلى أن قيمة أي مكون أو تحسين في العقار تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس بتكلفة هذا المكون أو التحسين.
  • مثال: قد لا يؤدي إضافة حمام سباحة إلى عقار في منطقة لا يوجد فيها طلب كبير على حمامات السباحة إلى زيادة قيمة العقار بنفس القدر الذي تكلفه بناء حمام السباحة.

• د. مبدأ أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use):

  • يشير إلى الاستخدام الأكثر احتمالية وقانونية وإنتاجية ومجدية مالياً للعقار. يجب أن يكون هذا الاستخدام ممكنًا من الناحية المادية ومسموحًا به قانونًا، وأن يحقق أقصى عائد مالي على الاستثمار.
  • مثال: قد يكون أفضل وأعلى استخدام لقطعة أرض تقع في منطقة تجارية مزدحمة هو بناء مركز تجاري، وليس منزل سكني.

• هـ. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

  • تشير إلى أن قيمة العقار تتأثر بالتوقعات المستقبلية، مثل التغيرات في أسعار الفائدة أو التطورات الاقتصادية أو التغيرات الديموغرافية.
  • مثال: إذا كان من المتوقع أن يتم بناء طريق جديد بالقرب من عقار معين، فقد ترتفع قيمة العقار بسبب توقع زيادة سهولة الوصول إليه.

3. إجراءات التقييم العقاري الأساسية:

تتبع عملية التقييم العقاري عادةً خطوات محددة لضمان تقديم تقييم دقيق وموثوق.

1. تحديد المشكلة❓: تحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد الغرض من التقييم، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد حقوق الملكية المراد تقييمها.

2. نطاق العمل: تحديد نطاق العمل المطلوب لإكمال التقييم، بما في ذلك نوع البيانات التي سيتم جمعها، والمصادر التي سيتم استخدامها، والتحليلات التي سيتم إجراؤها.

3. جمع وتحليل البيانات: جمع البيانات ذات الصلة بالعقار، بما في ذلك:

   • بيانات السوق: أسعار البيع الأخيرة للعقارات المماثلة في نفس المنطقة (المبيعات المقارنة).
   • بيانات العقار: حجم العقار، وموقعه، وحالته، والميزات الموجودة فيه.
   • البيانات الاقتصادية: اتجاهات أسعار الفائدة، ومعدلات البطالة، والنمو السكاني.
   • البيانات الإقليمية والبيئية: قوانين البناء، وخطط التنمية المستقبلية، والمخاطر البيئية المحتملة.

4. تطبيق مناهج التقييم: استخدام واحد أو أكثر من مناهج التقييم الثلاثة الرئيسية:

   • أ. منهج مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): يقارن العقار محل التقييم بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا. يتم إجراء تعديلات على أسعار المبيعات للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار محل التقييم.
   • ب. منهج التكلفة (Cost Approach): يقدر قيمة العقار عن طريق حساب تكلفة بناء عقار جديد مماثل، ثم خصم الإهلاك (الاستهلاك) الذي لحق بالعقار الحالي.
     • الصيغة: قيمة العقار = تكلفة البناء الجديد - الإهلاك + قيمة الأرض.
   • ج. منهج الدخل (Income Approach): يقدر قيمة العقار بناءً على الدخل الذي من المتوقع أن يحققه العقار. يتم استخدام هذا المنهج بشكل شائع لتقييم العقارات التجارية والاستثمارية.
     • الصيغة: القيمة = صافي الدخل التشغيلي (NOI) / معدل الرسملة (Capitalization Rate).

5. التوفيق بين المؤشرات القيمة: بعد تطبيق مناهج التقييم المختلفة، يتم التوفيق بين المؤشرات القيمة الناتجة لتحديد تقدير واحد للقيمة. يتم ذلك من خلال تقييم قوة وموثوقية كل منهج من مناهج التقييم.

6. إعداد تقرير التقييم: إعداد تقرير مكتوب يوضح جميع الخطوات التي تم اتخاذها في عملية التقييم، والبيانات التي تم جمعها، والتحليلات التي تم إجراؤها، والتقدير النهائي للقيمة. يجب أن يلتزم التقرير بمعايير USPAP.

4. الاعتبارات القانونية والأخلاقية (FIRREA و USPAP):

• قانون FIRREA: قانون إصلاح المؤسسات المالية واستعادتها وإنفاذها (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act) لعام 1989. يهدف إلى تنظيم صناعة التقييم العقاري وحماية المؤسسات المالية من التقييمات غير الدقيقة. يحدد القانون متطلبات التأهيل والاعتماد للمثمنين العقاريين، ويتطلب استخدام معايير تقييم موحدة.
• معايير USPAP: المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice). تحدد مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي يجب على المثمنين العقاريين الالتزام بها. تغطي معايير USPAP جميع جوانب عملية التقييم، من تحديد المشكلة إلى إعداد التقرير. الالتزام بـ USPAP إلزامي للمثمنين المرخصين والمعتمدين، وخاصة في المعاملات ذات الصلة بالحكومة الفيدرالية.

5. الخلاصة:

إن التقييم العقاري هو عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً للمبادئ الاقتصادية، والإجراءات القانونية، والأخلاقيات المهنية. يجب على المثمنين العقاريين الالتزام بقانون FIRREA ومعايير USPAP لضمان تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة. هذا الفصل يمثل نقطة انطلاق نحو فهم أعمق لهذه المبادئ والإجراءات، مما يمهد الطريق لإتقان فن وعلم التقييم العقاري.

ملاحظة: هذا المحتوى هو نظرة عامة ويحتاج إلى تفصيل أكبر في فصول لاحقة من الدورة التدريبية. يجب استكمال هذا الفصل بأمثلة عملية إضافية ودراسات حالة وتمارين لتطوير المهارات اللازمة للمثمنين العقاريين.