التسوية ورأي القيمة النهائي

الفصل: التسوية❓❓❓❓❓❓ ورأي القيمة النهائي

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لعملية التسوية في سياق التقييم العقاري، وكيفية الوصول إلى رأي قيمة نهائي مدعوم بالبيانات والأدلة ذات الصلة. يتضمن ذلك تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة المستمدة من طرق التقييم المتعددة، بالإضافة إلى الفهم العميق للعوامل التي تؤثر على مصداقية وملاءمة هذه المؤشرات. تعتبر هذه المهارات ضرورية لاتخاذ قرارات تقييمية مستنيرة وموثوقة في سوق الرهن العقاري.

1. التسوية: المفهوم والأهمية

• 1.1 تعريف التسوية: التسوية هي العملية التحليلية لتقييم ومقارنة مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد نهائي للقيمة. إنها ليست مجرد عملية حسابية بسيطة، بل هي عملية حكم مهني تستند إلى الخبرة والمعرفة.
• 1.2 التسوية في سياق عملية التقييم: التسوية هي خطوة حاسمة في عملية التقييم، حيث يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستدلالات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
• 1.3 أهمية التسوية: التسوية الدقيقة تضمن أن رأي القيمة النهائي يعكس بدقة القيمة السوقية للعقار، مع الأخذ في الاعتبار جميع العوامل ذات الصلة. هذا أمر بالغ الأهمية في سوق الرهن العقاري، حيث تعتمد القرارات المالية الهامة على دقة التقييم.

2. مؤشرات القيمة المختلفة

• 2.1 مؤشرات القيمة من طرق التقييم المختلفة:
  • طريقة مقارنة المبيعات❓❓: تستند إلى مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا.
  • طريقة التكلفة: تعتمد على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنتاج العقار، مطروحًا منها الاستهلاك.
  • طريقة الدخل: تستخدم في تقييم العقارات المدرة للدخل، وتعتمد على رسملة الدخل المتوقع الناتج عن العقار.
• 2.2 مؤشرات القيمة من وحدات المقارنة المختلفة:
  • في طريقة مقارنة المبيعات، يمكن استخدام وحدات مقارنة مختلفة، مثل سعر القدم المربع أو سعر الوحدة السكنية.
  • يجب على المثمن اختيار وحدة المقارنة الأكثر ملاءمة للعقار موضوع التقييم والسوق الذي يتم تحليله.

3. عملية التسوية: خطوات تفصيلية

• 3.1 مراجعة البيانات والحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء. يجب تطبيق طرق التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
  • على سبيل المثال، إذا تم استخدام طريقة مقارنة المبيعات، يجب التأكد من أن جميع التعديلات (Adjustments) قد تم إجراؤها بشكل صحيح ووفقًا لظروف السوق.
• 3.2 تقييم مصداقية مؤشرات القيمة: تعتمد مصداقية مؤشر القيمة على كمية البيانات ومستوى الدقة والملاءمة لمشكلة التقييم.
  • كمية البيانات (Amount of Data): تكون مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو عندما تكون مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً، أو عندما تكون مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
  • الدقة (Accuracy): تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الطريقة المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  • الملاءمة (Relevance): يؤثر مدى ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن. يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
• 3.3 جمع بيانات إضافية: إذا لزم الأمر، يجب جمع بيانات إضافية لإجراء تحليل أكثر شمولاً.
• 3.4 تحليل إضافي: يجب إجراء تحليل إضافي لتقييم تأثير العوامل المختلفة على القيمة.

4. العوامل المؤثرة في مصداقية مؤشر القيمة

• 4.1 كمية البيانات:
  • مؤشرات القيمة التي تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
  • المؤشرات المستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً تعتبر أكثر موثوقية.
  • المؤشرات المدعومة بعدة مصادر مستقلة تعتبر أكثر موثوقية.
• 4.2 دقة البيانات:
  • تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة.
  • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  • على سبيل المثال، يجب التحقق من بيانات المبيعات المماثلة من مصادر موثوقة، مثل سجلات الملكية العامة أو وكلاء العقارات.
• 4.3 ملاءمة البيانات:
  • يجب أن يكون مؤشر القيمة متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
  • يجب أن تكون طريقة التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.
  • على سبيل المثال، طريقة رسملة الدخل ستكون أقل ملاءمة في تقييم منزل عائلي واحد مقارنة بتقييم مبنى مكتبي.

5. دور الحكم والخبرة في التسوية

• 5.1 أهمية الحكم المهني: لا يمكن استبدال الحكم المهني للمثمن بالصيغ الرياضية أو التقنيات الأخرى.
• 5.2 دور الخبرة: تلعب الخبرة دورًا حاسمًا في عملية التسوية، حيث تسمح للمثمن بتقييم مصداقية وملاءمة مؤشرات القيمة المختلفة بشكل أكثر دقة.

6. رأي القيمة النهائي

• 6.1 اختيار قيمة التسوية: يجب أن يكون اختيار قيمة التسوية مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل المحدد.
• 6.2 قيمة النقطة مقابل نطاق القيمة:
  • يتم التعبير عن رأي قيمة العقار المقدر بمبلغ واحد بالدولار يسمى “تقدير النقطة”.
  • البديل لتقدير النقطة هو “نطاق القيمة”، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
• 6.3 التقريب: يجب تقريب آراء القيمة.

7. استكمال قسم التسوية في نموذج التقييم السكني الموحد (URAR)

• 7.1 الإشارة إلى التقييم “كما هو” أو “مع التحسينات”: يجب على المثمن الإشارة إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” أو “مع التحسينات”، وهذا له تأثير في تقييم سوق الرهن العقاري والجهات الفاعلة الرئيسية فيه مثل فاني ماي وفريدي ماك.
• 7.2 سرد العوامل المشروطة: يجب سرد أي عوامل مشروطة تؤثر على التقييم، وهو ذو صلة بقانون FIRREA التاريخي وتأثيره على ممارسات التقييم العقاري.
• 7.3 سرد طرق التقييم المستخدمة: يجب سرد طرق التقييم المستخدمة في التقييم.
• 7.4 إعادة التأكيد على الغرض من التقييم: يجب إعادة التأكيد على الغرض من التقييم.
• 7.5 تحديد رأي القيمة السوقية: يجب تحديد رأي القيمة السوقية وتوقيع المثمن وتاريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاصة به.

8. مراجعة العمل

• 8.1 الوضوح: يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن.
• 8.2 الدعم: يجب أن يكون رأي القيمة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
• 8.3 الاتساق: يجب أن يكون رأي القيمة متسقًا مع البيانات والتحليلات الأخرى الواردة في التقييم.

9. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

• 9.1 أمثلة على سيناريوهات التسوية:
  • تقييم عقار سكني باستخدام طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة.
  • تقييم عقار تجاري باستخدام طريقة الدخل وطريقة مقارنة المبيعات.
• 9.2 دراسات حالة:
  • تحليل دراسات حالة واقعية توضح عملية التسوية وكيفية الوصول إلى رأي قيمة نهائي.
  • يمكن استخدام هذه الدراسات لتوضيح أهمية الحكم المهني والخبرة في عملية التسوية.

10. الصيغ الرياضية والمعادلات

• على الرغم من أن التسوية ليست عملية حسابية بسيطة، إلا أن بعض الصيغ الرياضية والمعادلات يمكن أن تكون مفيدة في تقييم مصداقية وملاءمة مؤشرات القيمة المختلفة.
• على سبيل المثال، يمكن استخدام تحليل الانحدار لتحديد تأثير العوامل المختلفة على قيمة العقار.
  • Y = a + b1X1 + b2X2 + ... + bnXn
    • حيث:
      • Y هي القيمة المقدرة للعقار.
      • a هو الثابت.
      • b1, b2, ..., bn هي معاملات الانحدار.
      • X1, X2, ..., Xn هي المتغيرات المستقلة (العوامل التي تؤثر على القيمة).

11. الإشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

• يمكن الإشارة إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة ذات الصلة لتعزيز مصداقية التحليل ودعم الاستدلالات.
• على سبيل المثال، يمكن الإشارة إلى دراسات حول تأثير العوامل البيئية على قيمة العقار.

الخلاصة:

التسوية هي عملية حاسمة في التقييم العقاري، وتتطلب حكمًا مهنيًا وخبرة واسعة. من خلال اتباع عملية منهجية وتقييم مصداقية وملاءمة مؤشرات القيمة المختلفة، يمكن للمثمنين الوصول إلى رأي قيمة نهائي مدعوم بالبيانات والأدلة ذات الصلة. هذه المهارات ضرورية لاتخاذ قرارات تقييمية مستنيرة وموثوقة في سوق الرهن العقاري، مما يضمن حماية المصالح المالية الفيدرالية في المعاملات المتعلقة بالعقارات❓❓ من خلال معايير موحدة في صناعة التقييم.