أساليب تقييم المواقع

الفصل السادس: أساليب تقييم المواقع❓

مقدمة:

يعد تقييم المواقع خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات، حيث يتم تحديد قيمة الأرض بمعزل عن التحسينات المقامة عليها. هذا التقييم المستقل ضروري لعدة أسباب، بما في ذلك تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى، وتطبيق بعض أساليب التقييم، وأحياناً كجزء من نطاق مهمة التقييم. في هذا الفصل، سنتناول مفهوم تقييم المواقع بعمق، مع التركيز على الاستخدام الأمثل والأعلى وأساليب التقييم المختلفة.

I. الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use - HBU)

أ. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى:

الاستخدام الأمثل والأعلى هو الاستخدام “المعقول والممكن” للعقار الذي يؤدي إلى تحقيق أعلى قيمة حالية في تاريخ التقييم. ببساطة، هو أفضل طريقة لاستغلال العقار لتحقيق أقصى ربحية أو قيمة. يعتمد على تحليل شامل للظروف القانونية والمادية والاقتصادية المحيطة بالعقار.

ب. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى:

• تحديد القيمة السوقية: يؤثر الاستخدام الأمثل والأعلى بشكل مباشر على القيمة السوقية للعقار.
• توجيه تقييم الأرض والتحسينات: يساعد في تقييم كل من الأرض والتحسينات بشكل منفصل، مع ضمان توافق التقييم مع الاستخدام الأمثل.
• اختيار العقارات المماثلة: يوجه اختيار العقارات المماثلة المستخدمة في أسلوب المقارنة البيعية.

ج. خصائص الاستخدام الأمثل والأعلى:

للتأهل كاستخدام أمثل وأعلى، يجب أن يكون الاستخدام:

1. مسموحاً به قانوناً (Legally Permitted): يجب أن يتوافق مع قوانين وأنظمة تقسيم المناطق (Zoning) والقيود البيئية والتشريعات الأخرى.
2. ممكنًا مادياً (Physically Possible): يجب أن يكون حجم وشكل الأرض، وحالة التربة❓❓، والتضاريس، وإمكانية الوصول كافية لدعم الاستخدام المقترح.
3. مجدياً اقتصادياً (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مربحاً، أي أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز تكاليف التشغيل والاستثمار.
4. منتجاً بأقصى قدر ممكن (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية، يجب أن يكون الاستخدام الذي يحقق أعلى صافي عائد أو قيمة.

د. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

يعتمد مبدأ التوقع على أن قيمة العقار تتأثر بالمنافع المستقبلية المحتملة. عند تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى، يجب على المُقيِّم أن يأخذ في الاعتبار الاستخدامات المستقبلية المحتملة للعقار والتغيرات المحتملة في الظروف القانونية أو الاقتصادية.

هـ. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):

عندما يتوقع تغير الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض في المستقبل القريب، يُطلق على الاستخدام الحالي اسم الاستخدام المؤقت. هذا الاستخدام مؤقت وينتظر التطورات المستقبلية.

II. الأرض الشاغرة والمحسنة (Vacant and Improved Land)

يجب على المُقيِّم التمييز بين الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت شاغرة والاستخدام الأمثل والأعلى للعقار كما هو محسَّن.

• الأرض الشاغرة: يتم تحليلها كما لو كانت خالية من أي تحسينات، مع مراعاة جميع الاستخدامات الممكنة.
• العقار المحسَّن: يتم تحليلها مع مراعاة التحسينات الحالية وتكاليف إزالتها (إذا لزم الأمر).

أ. الاستخدامات غير المطابقة القانونية (Legal Nonconforming Uses):

هي استخدامات كانت قانونية في الماضي ولكنها أصبحت غير متوافقة مع قوانين تقسيم المناطق الحالية. قد يكون الاستخدام غير المطابق قانونياً هو الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسَّن، ولكنه لا يمكن أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت شاغرة.

ب. الاستخدام الأمثل والأعلى الحقيقي (True Highest and Best Use):

عندما يختلف الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت شاغرة عن الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسَّن، يجب على المُقيِّم تحديد أي الاستخدامين يحقق أعلى قيمة. هذا هو الاستخدام الأمثل والأعلى الحقيقي.

ج. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):

عند استخدام طرق تقييم تتطلب تقييم الأرض والتحسينات بشكل منفصل، يجب تقييم كلا الجزأين للاستخدام الأمثل والأعلى نفسه.

د. الأرض الزائدة (Excess Land):

هي الأرض غير الضرورية للاستخدام الأمثل والأعلى الحالي للموقع، والتي يمكن تقسيمها أو استخدامها بشكل منفصل.

هـ. الزيادة في قيمة التجميع (Plottage):

هي الزيادة في القيمة❓ التي تحدث عند دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لتحقيق استخدام أكثر ربحية.

و. الاستخدام الأمثل والأعلى في تقييم المساكن:

في معظم تقييمات المساكن، يمكن افتراض أن الاستخدام الحالي للعقار المحسَّن هو الاستخدام الأمثل والأعلى إذا:

• كانت قيمة العقار كما هو محسَّن أعلى من قيمة الموقع كما لو كان شاغراً.
• تتوفر بيانات بيع مماثلة كافية لإظهار أن التحسينات الحالية نموذجية للعقارات المطلوبة في السوق المحلي.

III. طرق تقييم المواقع

توجد عدة طرق لتقييم المواقع، ولكل منها نقاط قوة وضعف. فيما يلي الطرق الأكثر شيوعاً:

أ. طريقة المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Method):

تعتبر هذه الطريقة الأكثر دقة وموثوقية، وتعتمد على مقارنة الموقع قيد التقييم بمبيعات مماثلة لمواقع شاغرة أخرى. تتضمن هذه الطريقة تحديد عناصر المقارنة وإجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع قيد التقييم.

1. مصادر البيانات:

   • سجلات المبيعات.
   • بيانات السوق من وكلاء العقارات ومطوري الأراضي.
   • مقابلات مع المشترين والبائعين.

2. مبيعات العقارات المحسَّنة:
   في بعض الحالات، يمكن استخدام مبيعات العقارات المحسَّنة كمقارنات، مع خصم قيمة التحسينات❓❓ من سعر البيع لتحديد قيمة الأرض.

3. عناصر المقارنة (Elements of Comparison):
   تعد عناصر المقارنة هي العوامل التي قد تؤثر على القيمة بين الموقع قيد التقييم والمواقع المماثلة. يجب إجراء التعديلات على عناصر المقارنة المختلفة بين العقارات المماثلة والموقع قيد التقييم لتقدير القيمة الصحيحة.

   • الحقوق العقارية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يجب تعديل مقارنات المبيعات لاختلافات الحقوق العقارية المنقولة.
   • شروط التمويل (Financing Terms): يجب إجراء تعديلات على مقارنات المبيعات للتسهيلات المالية التي قد تكون أثرت على سعر البيع.
   • ظروف البيع (Conditions of Sale): يجب إجراء تعديلات على مقارنات المبيعات لظروف البيع غير النمطية.
   • النفقات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): يجب إجراء تعديلات على مقارنات المبيعات للنفقات التي ستتكبد بعد البيع مباشرة.
   • تعديل ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): يجب إجراء تعديلات على مقارنات المبيعات لاختلافات ظروف السوق في وقت البيع.
   • تعديلات الموقع (Location Adjustments): يجب إجراء تعديلات على مقارنات المبيعات لاختلافات الموقع.
   • الخصائص المادية (Physical Characteristics): يجب إجراء تعديلات على مقارنات المبيعات لاختلافات الخصائص المادية.
     • الحجم: غالبًا ما يكون هناك حد أقصى لحجم الأرض لبعض الاستخدامات. يجب أن يكون المُقيِّم على دراية بالقيمة التي يضيفها حجم أكبر إلى قطعة أرض محددة.
     • الشكل: شكل قطعة الأرض المربع أو المستطيل غالبًا ما يكون أكثر قيمة.
     • التربة: يمكن أن يؤثر تكوين التربة على التكاليف المرتبطة بتطوير قطعة أرض.
     • التضاريس: إذا كانت قطعة الأرض شديدة الانحدار، فقد يؤدي ذلك إلى زيادة تكاليف التطوير.
   • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): مثل الدخل ونفقات التشغيل وشروط الإيجار والإدارة ومزيج المستأجرين.

4. تعديلات أسعار البيع للمبيعات المماثلة (Comparable Sale Price Adjustments):
   يتم إجراء التعديلات على أسعار البيع للممتلكات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع قيد التقييم.

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن قيمة الأرض تمثل نسبة معينة من القيمة الإجمالية للعقار المحسن. يتم تحديد هذه النسبة من خلال تحليل مبيعات مماثلة للعقارات المحسنة في المنطقة.
* الصيغة: قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار × نسبة التخصيص.

ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

تعتمد هذه الطريقة على خصم تكلفة الاستهلاك للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار المحسن لتقدير قيمة الأرض.
* الصيغة: قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار – تكلفة الاستهلاك للتحسينات.

د. طريقة التطوير (Development Method):

تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها في المستقبل. تتضمن تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات المطورة وخصم تكاليف التطوير (مثل تكاليف البناء والتسويق والإدارة) لتحديد قيمة الأرض الحالية.
* الصيغة: قيمة الأرض = القيمة الحالية للإيرادات المتوقعة – تكاليف التطوير.

هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تعتمد هذه الطريقة على تحديد❓ الدخل الناتج عن التحسينات (المباني) ثم خصم هذا الدخل من صافي الدخل التشغيلي للعقار. يتم بعد ذلك رسملة الدخل المتبقي المنسوب إلى الأرض لتحديد قيمتها.
* الصيغة:
* قيمة التحسينات = دخل التحسينات / معدل الرسملة للتحسينات.
* دخل الأرض = صافي الدخل التشغيلي – دخل التحسينات.
* قيمة الأرض = دخل الأرض / معدل الرسملة للأرض.

و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقود إيجار طويلة الأجل. تتضمن رسملة إيجار الأرض لتحديد قيمة الأرض.
* الصيغة: قيمة الأرض = إيجار الأرض / معدل الرسملة.

ز. جداول العمق (Depth Tables - “4-3-2-1 Method”):

تستخدم هذه الجداول لتقدير قيمة الأرض اعتماداً على عمقها، مع افتراض أن الجزء الأمامي من الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي. تُستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض، ولكنها لا تأخذ في الاعتبار حاجة المستخدمين إلى العمق.

IV. ملخص الفصل

يعد تقييم المواقع خطوة أساسية في عملية تقييم العقارات. يجب على المُقيِّم أن يكون على دراية بمفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى وأساليب التقييم المختلفة لتحديد قيمة الأرض بدقة. تعد طريقة المقارنة البيعية هي الطريقة الأكثر دقة وموثوقية، ولكن يمكن استخدام الطرق الأخرى في حالة عدم توفر بيانات كافية.

ملاحظة: هذا المحتوى يقدم شرحاً علمياً مفصلاً مع استخدام المصطلحات والمفاهيم الدقيقة. الصيغ الرياضية والمعادلات موضحة بوضوح. يمكنك استخدام هذا المحتوى كفصل في دورتك التدريبية.