أسس التقييم: المبادئ والإجراءات

دورة تدريبية: إتقان تقييم العقارات: الأنظمة والمعايير

الفصل: أسس التقييم: المبادئ والإجراءات

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بفهم❓❓ شامل لأسس تقييم العقارات، بدءًا من المبادئ النظرية وصولًا إلى الإجراءات العملية المتبعة. يركز الفصل على بناء أساس قوي لفهم الأنظمة والمعايير التي تحكم عملية التقييم، بما يتماشى مع قانون firrea❓ وإرشادات Fannie Mae/Freddie Mac، ويؤدي إلى تقييمات دقيقة وأخلاقية وسليمة من الناحية القانونية.

1. تعريف التقييم العقاري❓❓ وأهميته:

• التعريف: التقييم العقاري هو عملية تقدير القيمة السوقية المحتملة للعقار في تاريخ محدد، مع الأخذ في الاعتبار جميع العوامل المؤثرة.
• الأهمية:
  • القرارات الاستثمارية: يساعد المستثمرين على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء أو بيع أو تطوير العقارات.
  • التمويل العقاري: ضروري لعملية الإقراض العقاري، حيث يحدد قيمة الضمان (العقار) لتحديد مبلغ القرض ومعدل الفائدة. يتطلب قانون FIRREA إجراء تقييمات مستقلة وموضوعية لضمان سلامة المؤسسات المالية.
  • التأمين: يساعد في تحديد قيمة العقار المؤمن عليه، مما يضمن تغطية كافية في حالة وقوع خسائر.
  • الضرائب: يستخدم لتقدير قيمة العقارات لفرض الضرائب العقارية.
  • التقاضي: يستخدم في حالات النزاعات العقارية، مثل الطلاق أو الإفلاس أو تقسيم الميراث.

2. المبادئ الأساسية للتقييم:

• 2.1 مبدأ العرض والطلب:

  • الشرح: تحدد العلاقة بين العرض المتاح للعقارات والطلب عليها قيمتها. عندما يزيد الطلب ويثبت العرض، ترتفع الأسعار. والعكس صحيح.
  • الرياضيات: يمكن تمثيل هذه العلاقة بيانياً بمنحنيات العرض والطلب، حيث يتقاطع المنحنيان لتحديد سعر التوازن.
  • التطبيق: تحليل اتجاهات السوق لتحديد ما إذا كان السوق في مرحلة ازدهار أو ركود أو توازن.

  • 2.2 مبدأ الاستبدال:

  • الشرح: لا يدفع المشتري الذكي أكثر من سعر الحصول على بديل مشابه في السوق. هذا المبدأ هو أساس تحليل المبيعات المماثلة.

  • المفهوم: يحدد سقف القيمة الذي يرغب المشتري في دفعه، حيث يفضل الحصول على بديل مماثل بسعر أقل.
  • التطبيق: البحث عن مبيعات مماثلة حديثة لعقارات مماثلة للعقار المراد تقييمه، مع إجراء تعديلات على الاختلافات بينهما. يتطلب ذلك فهمًا عميقًا لخصائص العقارات (الموقع، الحجم، العمر، التشطيبات).

  • 2.3 مبدأ أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use):

  • الشرح: يجب تقييم العقار على أساس الاستخدام الأكثر احتمالاً وقانونية وربحية ومادية. هذا الاستخدام قد يختلف عن الاستخدام الحالي.

  • المراحل:
    1. القانونية: هل يسمح القانون بهذا الاستخدام؟
    2. المادية: هل يمكن بناء أو تعديل العقار لهذا الاستخدام؟
    3. الاحتمالية: هل يوجد طلب كافٍ لهذا الاستخدام؟
    4. الربحية: هل سيحقق هذا الاستخدام أقصى عائد مالي؟
  • التطبيق: تحليل المنطقة المحيطة لتحديد أفضل استخدام ممكن للعقار، مع الأخذ في الاعتبار قوانين تقسيم المناطق والبناء.

  • 2.4 مبدأ المساهمة:

  • الشرح: تحدد قيمة أي مكون من مكونات العقار (مثل حمام سباحة أو مرآب) بمقدار مساهمته في القيمة الكلية للعقار، وليس بتكلفته.

  • المفهوم: قد تكون إضافة مكلفة غير ضرورية لا تزيد من قيمة العقار بنفس القدر الذي تكلفته.
  • التطبيق: عند إجراء تعديلات على المبيعات المماثلة، يجب أن تعكس التعديلات مساهمة العنصر المختلف في القيمة، وليس تكلفة استبداله.

  • 2.5 مبدأ التوقع:

  • الشرح: تعتمد قيمة العقار على الفوائد المستقبلية المتوقعة منه، وليس فقط على الفوائد الحالية.

  • المفهوم: يأخذ المستثمرون في الاعتبار النمو المستقبلي المحتمل للإيجار أو إعادة البيع عند تحديد قيمة العقار.
  • التطبيق: تحليل اتجاهات النمو الاقتصادي والديموغرافي في المنطقة لتحديد تأثيرها المحتمل على قيمة العقار في المستقبل.

  • 2.6 مبدأ الزيادة والنقص (Increasing and Decreasing Returns):

  • الشرح: إضافة المزيد من نفس العنصر إلى العقار قد يزيد من قيمته في البداية (زيادة العائد)، ولكن بعد نقطة معينة، قد يبدأ في تقليل القيمة (نقص العائد).

  • المفهوم: توجد نقطة مثالية لتحسين العقار، وبعدها تصبح التحسينات غير مجدية.
  • التطبيق: يجب على المقيم تحليل تأثير التحسينات المحتملة على قيمة العقار قبل تقديم توصيات.

  • 2.7 مبدأ المطابقة (Conformity):

  • الشرح: تزداد قيمة العقار عندما يتوافق مع العقارات المحيطة به في الحجم والتصميم والجودة.

  • المفهوم: العقارات المتطابقة تخلق بيئة متجانسة ومرغوبة.
  • التطبيق: يجب على المقيم مراعاة تأثير العقارات المجاورة على قيمة العقار المراد تقييمه.

3. إجراءات التقييم:

تتضمن عملية التقييم سلسلة من الخطوات المنهجية لتقدير قيمة العقار:

1. تحديد نطاق العمل: تحديد الغرض من التقييم، وتحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها.
2. جمع وتحليل البيانات:
   • البيانات العامة: معلومات حول المنطقة، والاقتصاد، والديموغرافيا، وقوانين تقسيم المناطق، والضرائب.
   • البيانات الخاصة: معلومات حول العقار نفسه، مثل الموقع، والحجم، والعمر، والتصميم، والتشطيبات، والتحسينات، والتاريخ البيعي.
   • بيانات السوق: معلومات عن المبيعات المماثلة، والإيجارات، وتكاليف البناء.
3. تطبيق مناهج التقييم:
   • منهج مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): مقارنة العقار المراد تقييمه بالمبيعات المماثلة الحديثة، مع إجراء تعديلات على الاختلافات بينهما. هذا المنهج هو الأكثر استخدامًا لتقييم العقارات السكنية.
   • منهج التكلفة (Cost Approach): تقدير تكلفة استبدال العقار بمبنى جديد بنفس التصميم والوظيفة، ثم خصم الاستهلاك (التقادم) من هذه التكلفة. يضاف إلى ذلك قيمة الأرض.
     • الصيغة: القيمة = تكلفة الاستبدال الجديدة - الاستهلاك + قيمة الأرض.
     • الاستهلاك: يتكون من الاستهلاك المادي (التآكل)، والاستهلاك الوظيفي (القصور في التصميم أو الوظيفة)، والاستهلاك الخارجي (العوامل الخارجية التي تقلل من قيمة العقار).
   • منهج الدخل (Income Approach): تقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يتوقع أن يحققه. يستخدم هذا المنهج بشكل أساسي لتقييم العقارات التجارية والاستثمارية.
     • الصيغة: القيمة = صافي الدخل التشغيلي (NOI) / معدل الرسملة (Capitalization Rate).
     • معدل الرسملة: هو معدل العائد المطلوب على الاستثمار في العقار.
4. التوفيق بين النتائج: تحليل النتائج التي تم الحصول عليها من كل منهج من مناهج التقييم، والتوصل إلى تقدير نهائي للقيمة.
5. إعداد تقرير التقييم: توثيق جميع الخطوات التي تم اتخاذها في عملية التقييم، وتقديم تقدير نهائي للقيمة، وشرح الأسباب التي أدت إلى هذا التقدير.

4. دور قانون FIRREA وإرشادات Fannie Mae/Freddie Mac:

• قانون FIRREA (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989):
  • الأهمية: تم سنه استجابة لأزمة المدخرات والقروض في الثمانينيات، ويهدف إلى حماية المؤسسات المالية والمودعين من خلال تنظيم صناعة التقييم العقاري.❓
  • المتطلبات: يتطلب إجراء تقييمات مستقلة ومؤهلة للعقارات المستخدمة كضمان للقروض العقارية.
  • التأثير: أدى إلى إنشاء نظام لترخيص واعتماد مقيمي العقارات، ووضع معايير للتقييم.
• إرشادات Fannie Mae/Freddie Mac:
  • الأهمية: تحدد معايير التقييم المقبولة للعقارات التي يتم شراؤها أو ضمانها من قبل هاتين المؤسستين الحكوميتين.
  • المتطلبات: تحدد متطلبات محددة للمعلومات التي يجب تضمينها في تقارير التقييم، وتضع معايير لقبول المبيعات المماثلة، وتحدد متطلبات الاستقلالية للمقيمين.
  • التأثير: تؤثر بشكل كبير على ممارسات التقييم في سوق العقارات السكنية.

5. الاعتبارات الأخلاقية في التقييم:

• الاستقلالية والموضوعية: يجب أن يكون المقيم مستقلاً وموضوعيًا في رأيه، ويجب ألا يتأثر بأي طرف آخر.
• الكفاءة: يجب أن يكون المقيم مؤهلاً لإجراء التقييم، وأن يمتلك المعرفة والمهارات اللازمة.
• السرية: يجب على المقيم الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها أثناء عملية التقييم.
• الإفصاح: يجب على المقيم الإفصاح عن أي تضارب محتمل في المصالح.

6. الخلاصة:

فهم أسس التقييم العقاري أمر ضروري لإجراء تقييمات دقيقة وموثوقة. من خلال تطبيق المبادئ والإجراءات الصحيحة، والالتزام بالأنظمة والمعايير الأخلاقية، يمكن للمقيمين تقديم خدمات قيمة للمستثمرين والمؤسسات المالية والمجتمع ككل. إن إتقان هذه الأسس يضع أساسًا متينًا لمهنة ناجحة في مجال تقييم العقارات.