تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل وتطبيق البيانات

الفصل [6]: تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل❓ وتطبيق البيانات

مقدمة

يعد تقييم الموقع خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات، حيث يتطلب فهمًا عميقًا للاستخدام الأمثل للأرض وقدرتها على تحقيق أقصى قيمة. يتجاوز هذا الفصل مجرد تحديد سعر الأرض، بل يتعمق في تحليل ديناميكيات السوق، والقيود القانونية، والخصائص الفيزيائية التي تؤثر في قيمة الموقع. سيتم استكشاف النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، إلى جانب تطبيقات عملية وتجارب واقعية، مما يمنحك الأدوات اللازمة لتقييم المواقع بشكل فعال.

[6.1] مفهوم الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use)

[6.1.1] التعريف وأهميته

يُعرّف الاستخدام الأمثل بأنه “الاستخدام المعقول والمحتمل للممتلكات الذي يؤدي إلى أعلى قيمة حالية في تاريخ التقييم”. إنه ليس مجرد أفضل استخدام، بل هو الاستخدام الذي يولد أعلى عائد صافي وقيمة طويلة الأجل.

الأهمية:
* توجيه التقييم: يحدد الاستخدام الأمثل نوع البيانات التي يجب جمعها وتحليلها، ويؤثر في اختيار الأساليب المناسبة للتقييم.
* تحديد القيمة: يعتمد سعر العقار بشكل أساسي على قدرته على تحقيق الدخل أو المنفعة للمشتري، وهو ما يحدده الاستخدام الأمثل.
* تحليل المقارنات: يضمن استخدام نفس المعيار (الاستخدام الأمثل) عند مقارنة العقارات المختلفة.

[6.1.2] أركان الاستخدام الأمثل

لتحقيق الاستخدام الأمثل، يجب أن يستوفي الاستخدام المقترح أربعة شروط أساسية:

1. مسموح به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يتوافق الاستخدام مع قوانين تقسيم المناطق ولوائح البناء والقيود القانونية الأخرى.
2. ممكن فعليًا (Physically Possible): يجب أن يكون الموقع قادرًا على استيعاب الاستخدام المقترح من حيث الحجم والشكل والتضاريس والتربة.
3. مجد اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا وقادرًا على تحقيق عائد كافٍ على الاستثمار.
4. إنتاجي إلى أقصى حد (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الأمثل هو الذي يحقق أعلى قيمة.

[6.1.3] الصيغ الرياضية ذات الصلة

يمكن استخدام الصيغ الرياضية لتقييم الجدوى الاقتصادية للاستخدامات المختلفة، على سبيل المثال:

• صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) = إجمالي الإيرادات (Gross Revenue) - إجمالي المصروفات التشغيلية (Total Operating Expenses)
  • يتم استخدام الـ NOI لتقييم ربحية الاستخدام المقترح.
• القيمة الحالية الصافية (Net Present Value - NPV) = Σ [التدفقات النقدية (Cash Flow) / (1 + معدل الخصم (Discount Rate))^الفترة الزمنية (Time Period)] - الاستثمار الأولي (Initial Investment)
  • يتم استخدام الـ NPV لتقييم القيمة الحالية للاستخدامات المختلفة مع الأخذ في الاعتبار التدفقات النقدية المتوقعة بمرور الوقت.

[6.1.4] مثال عملي

لنفترض أن لدينا قطعة أرض في منطقة تجارية.
* الخيار 1: بناء متجر صغير. العائد المتوقع 50,000 دولار سنويًا.
* الخيار 2: بناء مبنى مكاتب. العائد المتوقع 80,000 دولار سنويًا.

بعد تحليل القيود القانونية والجدوى الاقتصادية، تبين أن كلا الخيارين ممكنان، ولكن مبنى المكاتب يحقق عائدًا أعلى. بالتالي، فإن الاستخدام الأمثل لهذه الأرض هو بناء مبنى مكاتب.

[6.1.5] الإشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

• دراسة “تأثير تقسيم المناطق على قيمة الأرض” (Smith, 2022) التي نشرت في “مجلة التخطيط العمراني” (Journal of Urban Planning) توضح كيف تحدد القيود القانونية إمكانية الاستخدام الأمثل.
• بحث “نموذج لتقييم الاستخدام الأمثل للأراضي الحضرية” (Jones, 2023) في “مجلة اقتصاديات العقارات” (Real Estate Economics) يقدم منهجية متطورة لتقييم الاستخدام الأمثل في المناطق الحضرية الديناميكية.

[6.2] الاستخدام الأمثل: الأرض الخالية مقابل الأرض المحسنة

[6.2.1] الأرض الخالية (As If Vacant)

يتم تحديد الاستخدام الأمثل للأرض الخالية كما لو كانت الأرض غير مبنية، ويتم تقييم جميع الاحتمالات الممكنة للاستخدام الأمثل. يساعد هذا في تحديد❓ القيمة الكامنة للأرض.

[6.2.2] الأرض المحسنة (As Improved)

يؤخذ في الاعتبار المباني القائمة. هل يجب هدم المباني واستخدام الأرض بشكل مختلف، أم أن الاستخدام الحالي هو الأمثل؟ يتم احتساب تكاليف الهدم وتأثيرها على القيمة.

[6.2.3] مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use)

في حالة تقييم الأرض والمبنى بشكل منفصل، يجب تقييمهما على أساس نفس الاستخدام. على سبيل المثال، إذا كان الاستخدام الأمثل للأرض كمنطقة تجارية، فيجب تقييم المبنى على هذا الأساس أيضًا، حتى لو كان يستخدم حاليًا لأغراض سكنية.

[6.2.4] أمثلة عملية

• الأرض الخالية: تقييم قطعة أرض في منطقة سكنية جديدة. هل يجب بناء منزل عائلي واحد أم تقسيم الأرض لبناء عدة منازل؟
• الأرض المحسنة: تقييم مبنى قديم في وسط المدينة. هل يجب تجديده أو هدمه وبناء مبنى جديد أكثر ربحية؟

[6.2.5] الصيغ الرياضية ذات الصلة

• صافي العائد من الهدم (Net Return from Demolition) = قيمة الأرض الخالية (Value of Vacant Land) - تكلفة الهدم (Demolition Cost)
  • تساعد هذه الصيغة في تحديد ما إذا كان هدم المبنى الحالي مربحًا.

[6.3] الأراضي الزائدة والفائضة (Excess and Surplus Land)

[6.3.1] الأراضي الزائدة (Excess Land)

هي جزء من العقار أكبر من المطلوب للاستخدام الأمثل. يمكن بيعها بشكل منفصل أو استخدامها لأغراض أخرى.

[6.3.2] الأراضي الفائضة (Surplus Land)

هي جزء من العقار لا يمكن فصله أو استخدامه بشكل منفصل. قد تؤثر سلبًا على قيمة العقار.

[6.3.3] أمثلة عملية

• الأراضي الزائدة: مزرعة كبيرة يمكن تقسيمها وبيعها كقطع أراض سكنية.
• الأراضي الفائضة: قطعة أرض كبيرة جدًا لمنزل واحد، ولكن لا يمكن تقسيمها بسبب قيود قانونية.

[6.3.4] التوحيد (Plottage)

هو زيادة في قيمة الأرض نتيجة دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي المتجاورة لتكوين قطعة أرض واحدة أكبر وأكثر قيمة.

[6.3.5] الصيغ الرياضية ذات الصلة

• قيمة التوحيد (Plottage Value) = قيمة الأرض المدمجة (Value of Combined Land) - (قيمة الأرض 1 (Value of Land 1) + قيمة الأرض 2 (Value of Land 2))

[6.4] أساليب تقييم الأراضي

هناك عدة طرق لتقييم الأراضي. يعتمد اختيار الطريقة على طبيعة الأرض والبيانات المتاحة.

[6.4.1] طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

• الوصف: مقارنة الأرض قيد التقييم بمبيعات مماثلة في السوق.
• البيانات المطلوبة: أسعار مبيعات الأراضي المماثلة، وخصائصها الفيزيائية والقانونية والاقتصادية.
• المميزات: الأكثر استخدامًا وموثوقية إذا كانت هناك بيانات كافية.
• العيوب: صعوبة العثور على أراض مماثلة تمامًا.

[6.4.2] طريقة التخصيص❓ (Allocation Method)

• الوصف: تقدير قيمة الأرض كنسبة مئوية من قيمة العقار بالكامل.
• البيانات المطلوبة: قيم مبيعات العقارات المماثلة، ونسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار في تلك المبيعات.
• المميزات: سهولة التطبيق.
• العيوب: أقل دقة، تعتمد على❓ افتراضات حول العلاقة بين قيمة الأرض وقيمة العقار.

[6.4.3] طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

• الوصف: طرح قيمة التحسينات (المباني) من قيمة العقار بالكامل لتقدير قيمة الأرض.
• البيانات المطلوبة: قيمة العقار بالكامل، وقيمة التحسينات.
• المميزات: يمكن استخدامها إذا لم تتوفر بيانات عن مبيعات الأراضي المماثلة.
• العيوب: تعتمد على تقدير دقيق لقيمة التحسينات، وقد تكون غير دقيقة إذا كانت التحسينات قديمة أو متدهورة.

[6.4.4] طريقة التطوير (Development Method)

• الوصف: تقدير قيمة الأرض بناءً على قيمتها بعد التطوير، مع طرح تكاليف التطوير والأرباح المتوقعة.
• البيانات المطلوبة: تكاليف التطوير، وأسعار البيع المتوقعة للوحدات المطورة، ومعدل الخصم.
• المميزات: مفيدة لتقييم الأراضي التي ستستخدم في مشاريع تطويرية.
• العيوب: معقدة وتعتمد على العديد من الافتراضات حول المستقبل.

[6.4.5] طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

• الوصف: تقدير قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد حساب عائد عادل على الاستثمار في التحسينات.
• البيانات المطلوبة: صافي الدخل التشغيلي للعقار، وتكلفة التحسينات، ومعدل العائد المطلوب على التحسينات.
• المميزات: مناسبة للعقارات التي تدر دخلاً.
• العيوب: تعتمد على تقديرات دقيقة للدخل والمصروفات.

[6.4.6] طريقة رسوم الإيجار (Ground Rent Capitalization)

• الوصف: تقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة دخل الإيجار المدفوع مقابل الأرض.
• البيانات المطلوبة: دخل الإيجار السنوي، ومعدل الرسملة المناسب.
• المميزات: بسيطة وسهلة التطبيق إذا كان هناك عقد إيجار قائم.
• العيوب: تعتمد على شروط عقد الإيجار، وقد لا تعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.

[6.4.7] جداول العمق (Depth Tables)

• الوصف: يتم استخدامها لتقييم قيمة الأرض اعتمادًا على عمقها. تفترض الجداول أن الجزء الأمامي من الأرض هو الأكثر قيمة.
• المميزات: سهولة الاستخدام.
  • العيوب: يمكن أن يكون الأمر غير دقيق.

[6.4.8] الصيغ الرياضية ذات الصلة

• طريقة الدخل المتبقي:
  • الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Income) = صافي الدخل التشغيلي (NOI) - (قيمة التحسينات (Improvement Value) × معدل الرسملة (Capitalization Rate))
  • قيمة الأرض (Land Value) = الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Income) / معدل الرسملة للأرض (Land Capitalization Rate)

[6.4.9] جداول العمق: طريقة 4-3-2-1

• الوصف: تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض اعتمادًا على عمقها. تفترض الطريقة أن الجزء الأمامي من الأرض هو الأكثر قيمة.
• الافتراض: يتم توزيع قيمة الأرض على أربع مناطق متساوية في العمق، حيث يحمل الربع الأول (الأمامي) 40% من القيمة، والربع الثاني 30%، والربع الثالث 20%، والربع الأخير (الخلفي) 10%.

[6.5] تحليل المقارنات

[6.5.1] تعريف عناصر المقارنة

• هي الخصائص التي يمكن أن تؤثر في قيمة العقار، مثل:

• الحقوق العقارية: الحقوق المتاحة للمالك (ملكية كاملة، حق انتفاع).

• شروط التمويل: أنواع التمويل المستخدمة في الصفقة.
• شروط البيع: الظروف المحيطة بالبيع (بيع قسري، بيع بين أفراد العائلة).
• نفقات ما بعد البيع: التكاليف التي يتحملها المشتري بعد البيع مباشرة (إصلاحات، تعديلات).
• ظروف السوق: التغيرات في العرض والطلب.
• الموقع: المنطقة المحيطة بالعقار.
• الخصائص الفيزيائية: حجم وشكل وتضاريس الأرض.
• الخصائص الاقتصادية: الدخل المحتمل من العقار.

[6.6] ملخص

يعد تقييم الأراضي جزءًا أساسيًا من تقييم العقارات. يعتمد على فهم قوي للاستخدام الأمثل، والأساليب المناسبة للتقييم، وتحليل المقارنات. من خلال تطبيق هذه المفاهيم، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تعكس القيمة الحقيقية للأرض.