العربيّة
طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية
الفصل [رقم الفصل]: طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية
مقدمة:
في إطار دورة “إتقان تقييم العقارات: تحليل البيانات وتقنيات التثمين”، يتناول هذا الفصل طريقتين أساسيتين لتقييم العقارات: طريقة التكلفة وطريقة المقارنة البيعية. تهدف هذه الطرق إلى تحديد قيمة العقار بناءً على أسس اقتصادية واقعية، مع الأخذ في الاعتبار عوامل العرض والطلب والتكاليف السوقية. سيتم شرح النظريات والمبادئ العلمية التي تستند إليها كل طريقة، مع إبراز التطبيقات العملية والتحديات المحتملة.
[رقم]: طريقة التكلفة (Cost Approach)
[رقم.1]: المفهوم والنظرية
تعتمد طريقة التكلفة على المبدأ الاقتصادي القائل بأن المستثمر العقلاني لن يدفع مقابل عقار أكثر من تكلفة إنشاء عقار بديل مماثل، مع الأخذ في الاعتبار قيمة الأرض. تعتبر هذه الطريقة مفيدة بشكل خاص لتقييم العقارات الجديدة أو الفريدة التي لا تتوفر لها مبيعات مقارنة كافية.
المعادلة الأساسية:
Property Value (by Cost Approach) = Site Value + Cost (New) of Improvements - Depreciation
- Site Value (قيمة الأرض): تعتبر نقطة البداية في طريقة التكلفة. يجب تقييم الأرض بشكل منفصل، ويتم استخدام طرق مختلفة لتقييم الأراضي (سيتم تفصيلها لاحقًا).
- Cost (New) of Improvements (تكلفة الإنشاء❓ الجديد للتحسينات): تقدير تكلفة بناء أو استبدال الهيكل الحالي بمواد وأساليب بناء حديثة.
- Depreciation (الاستهلاك): يعكس الانخفاض في قيمة التحسينات بسبب عوامل مثل التدهور المادي، والتقادم الوظيفي، والتقادم الخارجي (الموقعي).
[رقم.2]: خطوات التطبيق
- تقدير قيمة الأرض: يتم تحديد قيمة الأرض كما لو كانت خالية من التحسينات، باستخدام طرق تقييم الأراضي المناسبة.
- تقدير تكلفة الإنشاء الجديد: يتم تحديد تكلفة إنشاء هيكل جديد مماثل باستخدام طرق مختلفة لتقدير التكاليف (مثل طريقة الوحدات، طريقة الكميات، طريقة المسح).
- تقدير الاستهلاك: يتم تحديد قيمة الاستهلاك المتراكم، مع الأخذ في الاعتبار التدهور المادي والتقادم الوظيفي والموقعي.
- حساب قيمة العقار: يتم جمع قيمة الأرض وتكلفة الإنشاء الجديد وطرح الاستهلاك للوصول إلى قيمة العقار.
[رقم.3]: أنواع الاستهلاك
- التدهور المادي (Physical Deterioration): الانخفاض في قيمة العقار بسبب التآكل الطبيعي، والتلف، والإصلاحات المتأخرة.
- التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence): الانخفاض في قيمة العقار بسبب التصميم غير الفعال، والميزات القديمة، وعدم كفاية المرافق.
- التقادم الخارجي (External Obsolescence): الانخفاض في قيمة العقار بسبب عوامل خارجية سلبية، مثل التغيرات في استخدام الأراضي المجاورة، وزيادة حركة المرور، والتدهور الاقتصادي في المنطقة.
[رقم.4]: طرق تقدير تكلفة الإنشاء الجديد
- طريقة الوحدات (Unit Cost Method): يتم ضرب مساحة البناء (عادةً بالقدم المربع أو المتر المربع) في متوسط تكلفة البناء لكل وحدة مساحة.
Cost = Area x Cost per unit
- طريقة الكميات (Quantity Survey Method): تقدير التكلفة التفصيلية لكل عنصر من عناصر البناء (المواد، العمالة، المعدات، الربح). تعتبر هذه الطريقة الأكثر دقة ولكنها تستغرق وقتًا طويلاً.
- طريقة المسح (Survey Method): تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه مع نماذج تكلفة جاهزة، مع إجراء تعديلات على التكاليف القياسية لتعكس الاختلافات في الموقع والمواد والميزات.
[رقم.5]: أمثلة وتطبيقات عملية
- تقييم المباني الحكومية والمدارس والمستشفيات، حيث لا تتوفر مبيعات مقارنة كافية.
- تقييم العقارات الجديدة التي لم يتم بيعها بعد في السوق.
- التحقق من صحة التقييمات التي تم الحصول عليها باستخدام طرق أخرى.
- تستخدم كأحد مؤشرات القيمة في عملية التسوية بين طرق التقييم المختلفة.
[رقم]: طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)
[رقم.1]: المفهوم والنظرية
تعتمد طريقة المقارنة البيعية على المبدأ الاقتصادي القائل بأن قيمة العقار يمكن تقديرها من خلال تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق. تعتبر هذه الطريقة الأكثر استخدامًا لتقييم العقارات السكنية، حيث تتوفر مبيعات مقارنة كافية.
المعادلة الأساسية:
Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
- Comparable Sales Price (سعر بيع العقار المقارن): سعر بيع العقار الذي يعتبر مماثلاً للعقار المراد تقييمه.
- Adjustments (التعديلات): تعديلات يتم إجراؤها على سعر بيع العقار المقارن لتعكس الاختلافات بينه وبين العقار المراد تقييمه.
[رقم.2]: خطوات التطبيق
- تحديد العقارات المقارنة: يتم البحث عن العقارات التي تشبه العقار المراد تقييمه من حيث الموقع والحجم والميزات والجودة ووقت البيع.
- جمع بيانات البيع: يتم جمع معلومات تفصيلية حول كل عقار مقارن، بما في ذلك سعر البيع وتاريخ البيع وشروط التمويل وظروف البيع.
- تحليل أوجه التشابه والاختلاف: يتم مقارنة العقارات المقارنة بالعقار المراد تقييمه، وتحديد الاختلافات الرئيسية التي قد تؤثر على القيمة.
- إجراء التعديلات: يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.
- تقدير قيمة العقار: يتم تحليل أسعار البيع المعدلة للعقارات المقارنة لتقدير قيمة العقار المراد تقييمه.
[رقم.3]: عناصر المقارنة (Elements of Comparison)
- حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يجب أن تكون الحقوق المنقولة في العقارات المقارنة مماثلة لحقوق الملكية في العقار المراد تقييمه.
- شروط التمويل (Financing Terms): يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المقارنة لتعكس أي شروط تمويل غير عادية قد تكون أثرت على السعر.
- ظروف البيع (Conditions of Sale): يجب أن تكون ظروف البيع للعقارات المقارنة طبيعية، وأن لا تكون هناك أي ضغوط غير عادية على البائع أو المشتري.
- الظروف السوقية (Market Conditions): يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المقارنة لتعكس التغيرات في الظروف السوقية التي حدثت منذ تاريخ البيع.
- الموقع (Location): يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المقارنة لتعكس الاختلافات في الموقع، مثل القرب من المرافق والخدمات، والمناظر الطبيعية، ومستويات الضوضاء.
- الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المقارنة لتعكس الاختلافات في الخصائص الفيزيائية، مثل الحجم والشكل والتصميم والجودة.
[رقم.4]: طرق إجراء التعديلات
- التعديلات النقدية (Dollar Adjustments): إضافة أو طرح مبلغ محدد من المال لتعكس الفرق بين العقار المراد تقييمه والعقار المقارن.
- التعديلات النسبية (Percentage Adjustments): إضافة أو طرح نسبة مئوية من سعر بيع العقار المقارن لتعكس الفرق بين العقار المراد تقييمه والعقار المقارن.
[رقم.5]: أمثلة وتطبيقات عملية
- تقييم المنازل والشقق السكنية.
- تقييم الأراضي السكنية.
- تقييم بعض العقارات التجارية الصغيرة.
[رقم]: الخلاصة والمقارنة بين الطريقتين
| الميزة | طريقة التكلفة | طريقة المقارنة البيعية |
|---|---|---|
| المفهوم الأساسي | قيمة العقار تساوي تكلفة إنشائه الجديد مطروحًا منه الاستهلاك | قيمة العقار تساوي أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق |
| الاستخدام المناسب | العقارات الجديدة أو الفريدة، والعقارات التي لا تتوفر لها مبيعات مقارنة | العقارات السكنية، والعقارات التي تتوفر لها مبيعات مقارنة كافية |
| نقاط القوة | объективность, учет всех затрат на строительство | отражает реальное состояние рынка, простота применения |
| نقاط الضعف | صعوبة تقدير الاستهلاك، تعقيد عملية تقدير تكلفة الإنشاء | зависимость от наличия достаточного количества сопоставимых продаж, субъективность корректировок |
[رقم]: الاستنتاج
تعتبر كل من طريقة التكلفة وطريقة المقارنة البيعية أدوات قيمة لتقييم العقارات. يجب على المثمن العقاري أن يتقن كلا الطريقتين وأن يكون قادرًا على تحديد الطريقة الأنسب لكل حالة، مع الأخذ في الاعتبار طبيعة العقار المراد تقييمه، والظروف السوقية، وتوافر البيانات. في الممارسة العملية، غالبًا ما يتم استخدام كلا الطريقتين جنبًا إلى جنب، مع إجراء تسوية بين النتائج لتقدير القيمة النهائية للعقار.
ملخص الفصل
ملخص علمي مفصل للفصل “طرق التقييم: التكلفة❓ والمقارنة البيعية”:
عنوان الدورة التدريبية: إتقان تقييم العقارات: تحليل البيانات وتقنيات التثمين.
الفصل: طرق التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية.
مقدمة:
يتناول هذا الفصل طريقتين رئيسيتين لتقييم العقارات: طريقة❓❓ التكلفة وطريقة المقارنة البيعية، وهما جزء أساسي من عملية التقييم العقاري. يهدف إلى تزويد المقيمين بالمعرفة اللازمة لتطبيق هاتين الطريقتين بشكل فعال، مع التركيز على النقاط العلمية الرئيسية والاستنتاجات والآثار المترتبة على كل طريقة.
طريقة التكلفة (Cost Approach):
- المبدأ الأساسي: تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار❓ المحسن تتحدد بتكلفة استبدال التحسينات الحالية (بناء جديد)، مضافًا إليها قيمة الأرض❓ (كما لو كانت خالية)، ثم يُطرح منها أي استهلاك أصاب التحسينات.
- المعادلة: قيمة العقار = قيمة الأرض + تكلفة الاستبدال (جديدة) - الاستهلاك.
- الاستهلاك (Depreciation): يمثل الفرق في القيمة بين التكلفة الجديدة للتحسينات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق (مثل التدهور المادي أو التقادم الوظيفي أو التقادم الخارجي).
- تقييم الأرض: تتطلب طريقة التكلفة تقديرًا منفصلاً لقيمة الأرض، باستخدام طرق أخرى مثل طريقة المقارنة البيعية أو طريقة الاستخلاص.
- تقدير تكلفة الاستبدال: يجب على المقيم تقدير تكلفة استبدال التحسينات الهيكلية الموجودة بتاريخ التقييم.
- تقدير الاستهلاك: يمثل تقدير الاستهلاك الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التي لا تتوافق مع الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية.
- الاستنتاجات والآثار: تستخدم طريقة التكلفة بشكل شائع لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة التي لا تتوفر لها مقارنات بيعية كافية. كما أنها مفيدة في تحديد القيمة❓ التأمينية للعقار. ومع ذلك، قد تكون أقل دقة بالنسبة للعقارات القديمة بسبب صعوبة تقدير الاستهلاك❓ بدقة.
طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):
- المبدأ الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة❓ (Comparables) في السوق. يتم تعديل أسعار هذه العقارات المماثلة لتعكس❓ أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
- العقارات المماثلة (Comparables): يجب أن تكون العقارات المماثلة متشابهة قدر الإمكان مع العقار موضوع التقييم من حيث الموقع والحجم والعمر والحالة والميزات الأخرى ذات الصلة.
- التعديلات (Adjustments): يجب إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعويض أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. قد تكون هذه التعديلات إيجابية (إذا كان العقار موضوع التقييم يتمتع بميزات أفضل) أو سلبية (إذا كان العقار موضوع التقييم يعاني من عيوب).
- المعادلة: قيمة العقار موضوع التقييم = سعر بيع العقار❓ المماثل +/- التعديلات.
- الاستنتاجات والآثار: تعتبر طريقة المقارنة البيعية الأكثر استخدامًا وشيوعًا لتقييم العقارات السكنية والتجارية. تعتمد دقتها على توفر بيانات كافية عن العقارات المماثلة وإجراء التعديلات المناسبة.
التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciliation):
بعد تطبيق طرق التقييم المختلفة (بما في ذلك طريقة الدخل، التي لم يتم تناولها بالتفصيل في هذا الملخص)، يجب على المقيم أن يوفق بين مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها. يتم ذلك من خلال تحليل نقاط القوة والضعف لكل طريقة، وإعطاء وزن أكبر للطرق التي تعتبر الأكثر موثوقية في ظل الظروف المحددة للتقييم.
الاستنتاجات العامة:
يقدم هذا الفصل ملخصًا شاملاً لطريقتي التكلفة والمقارنة البيعية، وهما من أهم طرق التقييم العقاري. يجب على المقيمين فهم المبادئ الأساسية والافتراضات والقيود المرتبطة بكل طريقة من أجل تطبيقها بشكل فعال وتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة. يتطلب التقييم العقاري السليم تطبيقًا منهجيًا للعملية، واستخدام البيانات ذات الصلة، وتطبيق التحليل المنطقي، والتوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير قيمة موثوق به.
