طرق تقييم المواقع والرياضيات التقييمية

الفصل: طرق تقييم المواقع والرياضيات التقييمية

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين في دورة “أسس البحث العلمي” بفهم شامل لعملية تقييم المواقع وأهميتها في تقدير قيمة العقارات. سنستعرض طرق التقييم المختلفة، مع التركيز على الجوانب الرياضية والتحليلية التي تدعم هذه العمليات، بما يتماشى مع أهداف الدورة التدريبية في تعزيز التفكير العلمي القائم على الأدلة. إن فهم هذه الطرق ضروري لاتخاذ قرارات مستنيرة في مجال العقارات، سواء كانت لأغراض الاستثمار، أو الضرائب، أو غيرها.

1. أهمية تقييم المواقع

تقييم المواقع (Site Valuation) هو عملية تقدير قيمة قطعة الأرض، سواء كانت خالية أو جزءًا من عقار مُحسن. تبرز أهمية تقييم المواقع في عدة جوانب:

• تحليل الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use Analysis): تحديد أفضل استخدام ممكن للموقع، مما يساهم في تحقيق أعلى قيمة ممكنة للعقار.
• تطبيقات تقييمية محددة: تتطلب بعض طرق التقييم، مثل طريقة التكلفة (Cost Approach) وطريقة الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique)، تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع❓❓.
• الامتثال القانوني: غالبًا ما تتطلب القوانين تقييمًا منفصلاً للموقع، خاصة في التقييمات المتعلقة بضرائب الأملاك وأغراض الاستملاك.
• تحديد قيمة الأرض: تعتبر قيمة الأرض عنصراً أساسياً في تقدير قيمة العقار ككل، ويساعد تحديدها بشكل مستقل في فهم مساهمة كل عنصر من عناصر العقار في القيمة الإجمالية.

2. منهجيات تقييم المواقع

تعتمد عملية تقييم المواقع على مجموعة من المنهجيات التي تهدف إلى تقدير قيمة الأرض بناءً على عوامل مختلفة. فيما يلي عرض لأهم هذه المنهجيات:

2.1. طريقة المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Approach)

تعتبر هذه الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم المواقع. تقوم على تحليل أسعار بيع مواقع مماثلة (Comparables) في السوق.
المبادئ:

• تعتمد على مبدأ الاستبدال (Substitution)، حيث يفترض أن المشتري لن يدفع أكثر للموقع من المبلغ الذي يمكن أن يدفعه لشراء موقع مماثل.
• تعتمد على تحديد أوجه التشابه والاختلاف بين الموقع المراد تقييمه والمواقع المماثلة، وإجراء التعديلات المناسبة على أسعار البيع لتعكس هذه الاختلافات.

الخطوات:

1. تحديد المواقع المماثلة: البحث عن مواقع مماثلة للموقع المراد تقييمه من حيث الموقع، والحجم، والاستخدام، والقيود القانونية، وظروف السوق.
2. جمع بيانات البيع: جمع بيانات دقيقة حول أسعار بيع المواقع المماثلة، وتواريخ البيع، وشروط التمويل، وأي ظروف خاصة قد تؤثر على الأسعار.
3. إجراء التعديلات: إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه. تشمل هذه التعديلات ما يلي:
   • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): تعديل ليعكس أية قيود على حقوق الملكية في المواقع المماثلة.
   • شروط التمويل (Financing Terms): تعديل ليعكس تأثير شروط التمويل غير النمطية على أسعار البيع.
   • ظروف البيع (Conditions of Sale): تعديل ليعكس أي ظروف غير طبيعية قد تؤثر على الأسعار، مثل البيع القسري أو العلاقات الخاصة بين البائع والمشتري.
   • النفقات المباشرة بعد البيع (Expenditures Immediately After Sale): تعديل لتكاليف مباشرة متعلقة بالتحسين مباشرة بعد البيع.
   • ظروف السوق (Market Conditions): تعديل ليعكس التغيرات في ظروف السوق بين تاريخ بيع المواقع المماثلة وتاريخ تقييم الموقع. يمكن التعبير عن هذه التغيرات كنسبة مئوية (Percentage Adjustment) أو مبلغ ثابت (Dollar Adjustment).
   • الموقع (Location): تعديل ليعكس الاختلافات في جاذبية الموقع، وقربه من الخدمات، وسهولة الوصول إليه.
   • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل ليعكس الاختلافات في الحجم، والشكل، والطبوغرافيا، وجودة التربة، والإطلالة.
   • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): تعديل لدخل إيجار أو دخل تشغيلي.
4. تحديد القيمة المؤشرة: بعد إجراء التعديلات، يتم تحديد قيمة الموقع بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع المماثلة.
5. المصالحة: إذا تم استخدام عدة مواقع مماثلة، يجب إجراء مصالحة (Reconciliation) بين القيم المؤشرة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة الموقع.

الصيغة الرياضية:

• القيمة المؤشرة للموقع = سعر بيع الموقع المماثل +/- التعديلات

مثال:
لنفترض أننا نقوم بتقييم موقع سكني ونريد استخدام طريقة المقارنة البيعية. لدينا ثلاثة مواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا:
* الموقع أ: بيع بمبلغ 150,000 دولار
* الموقع ب: بيع بمبلغ 160,000 دولار
* الموقع ج: بيع بمبلغ 145,000 دولار
بعد تحليل دقيق، وجدنا أن هناك حاجة إلى إجراء التعديلات التالية:
* الموقع أ: يحتاج إلى تعديل إيجابي بقيمة 5,000 دولار بسبب موقعه المتميز.
* الموقع ب: يحتاج إلى تعديل سلبي بقيمة 3,000 دولار بسبب صغر حجمه.
* الموقع ج: لا يحتاج إلى أي تعديلات.
وبالتالي، تكون القيم المؤشرة بعد التعديل هي:
* الموقع أ: 150,000 + 5,000 = 155,000 دولار
* الموقع ب: 160,000 - 3,000 = 157,000 دولار
* الموقع ج: 145,000 دولار
يمكننا الآن أخذ متوسط هذه القيم لتحديد قيمة الموقع:
(155,000 + 157,000 + 145,000) / 3 = 152,333 دولار
إذاً، القيمة المقدرة للموقع باستخدام طريقة المقارنة البيعية هي حوالي 152,333 دولار.

2.2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قيمة الأرض في العقارات المحسنة.

المبادئ:
* تعتمد على فرضية وجود نسبة ثابتة بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات في العقارات المماثلة.
* يمكن تحديد هذه النسبة من خلال تحليل بيانات السوق للعقارات المماثلة.

الخطوات:

1. تحديد قيمة العقار الكلي: تقدير قيمة العقار ككل باستخدام طرق التقييم المناسبة (مثل طريقة المقارنة البيعية).
2. تحديد نسبة التخصيص❓❓: تحديد النسبة بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات في العقارات المماثلة.
3. تخصيص القيمة: تطبيق نسبة التخصيص على قيمة العقار الكلي لتقدير قيمة الأرض.

الصيغة الرياضية:

• قيمة الأرض = قيمة العقار الكلي × نسبة التخصيص

مثال:

لنفترض أن لدينا عقارًا محسنًا تم تقدير قيمته الكلية بـ 500,000 دولار. بناءً على تحليل السوق، وجدنا أن النسبة النموذجية بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات للعقارات المماثلة هي 20٪ للأرض و 80٪ للتحسينات.
باستخدام طريقة التخصيص، نقوم بحساب قيمة الأرض كالتالي:
قيمة الأرض = قيمة العقار الكلي × نسبة تخصيص الأرض
قيمة الأرض = 500,000 × 0.20 = 100,000 دولار
إذاً، القيمة المقدرة للأرض باستخدام طريقة التخصيص هي 100,000 دولار.

2.3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

تستخدم هذه الطريقة أيضًا لتقييم قيمة الأرض في العقارات المحسنة، ولكنها تعتمد على استخلاص قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلي.

المبادئ:

• تقوم على تقدير قيمة التحسينات (المباني، الإنشاءات، إلخ) في العقار، ثم خصم هذه القيمة من قيمة العقار الكلي للحصول على قيمة الأرض.
• تعتمد على مبدأ المساهمة❓❓ (Contribution)، حيث تفترض أن قيمة الأرض هي القيمة المتبقية بعد حساب قيمة التحسينات.

الخطوات:

1. تحديد قيمة العقار الكلي: تقدير قيمة العقار ككل باستخدام طرق التقييم المناسبة.
2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات في العقار باستخدام طرق التقييم المناسبة (مثل طريقة التكلفة).
3. استخلاص قيمة الأرض: خصم قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلي لتقدير قيمة الأرض.

الصيغة الرياضية:

• قيمة الأرض = قيمة العقار الكلي - قيمة التحسينات

مثال:

لنفترض أن لدينا عقارًا محسنًا تم تقدير قيمته الكلية بـ 600,000 دولار. وباستخدام طريقة التكلفة، تم تقدير قيمة التحسينات (المبنى) بـ 450,000 دولار.
باستخدام طريقة الاستخلاص، نقوم بحساب قيمة الأرض كالتالي:
قيمة الأرض = قيمة العقار الكلي - قيمة التحسينات
قيمة الأرض = 600,000 - 450,000 = 150,000 دولار
إذاً، القيمة المقدرة للأرض باستخدام طريقة الاستخلاص هي 150,000 دولار.

2.4. طريقة التطوير (Development Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قيمة الأرض القابلة للتطوير.

المبادئ:

• تعتمد على تقدير الإيرادات المستقبلية المتوقعة من تطوير الأرض، ثم خصم تكاليف التطوير وتقدير العائد المناسب للمطور❓❓ للوصول إلى قيمة الأرض الحالية.
• تعتمد على مبدأ التوقع❓❓ (Anticipation)، حيث تفترض أن قيمة الأرض تعتمد على الإيرادات المستقبلية المتوقعة.

الخطوات:

1. تحديد أفضل استخدام: تحديد أفضل استخدام ممكن للأرض، مع مراعاة القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.
2. تقدير الإيرادات: تقدير الإيرادات المستقبلية المتوقعة من بيع أو تأجير العقارات المطورة.
3. تقدير التكاليف: تقدير جميع التكاليف المتعلقة بتطوير الأرض، مثل تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل، والضرائب، والرسوم.
4. تقدير العائد: تقدير العائد المناسب للمطور مقابل المخاطر التي يتحملها.
5. خصم التدفقات النقدية: خصم التدفقات النقدية المستقبلية (الإيرادات - التكاليف - العائد) للوصول إلى قيمة الأرض الحالية.
6. تحديد القيمة المؤشرة: تحديد قيمة الموقع.

الصيغة الرياضية:

• قيمة الأرض = القيمة الحالية (الإيرادات المستقبلية - التكاليف - العائد)

مثال:

لنفترض أن لدينا قطعة أرض قابلة للتطوير إلى مجمع سكني. بعد دراسة دقيقة، تم تقدير الإيرادات المستقبلية المتوقعة من بيع الوحدات السكنية بـ 2,000,000 دولار. وتم تقدير تكاليف التطوير (بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والتمويل) بـ 1,500,000 دولار. ونظرًا للمخاطر المتوقعة، تم تقدير العائد المناسب للمطور بـ 20٪ من تكاليف التطوير، أي 300,000 دولار.
باستخدام طريقة التطوير، نقوم بحساب قيمة الأرض كالتالي:
صافي التدفقات النقدية = الإيرادات المستقبلية - تكاليف التطوير - عائد المطور
صافي التدفقات النقدية = 2,000,000 - 1,500,000 - 300,000 = 200,000 دولار
لتبسيط المثال، نفترض أن هذه التدفقات النقدية ستتحقق بعد سنة واحدة. وباستخدام معدل خصم 10٪، يمكننا حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية كالتالي:
القيمة الحالية = صافي التدفقات النقدية / (1 + معدل الخصم)
القيمة الحالية = 200,000 / (1 + 0.10) = 181,818 دولار
إذاً، القيمة المقدرة للأرض باستخدام طريقة التطوير هي حوالي 181,818 دولار.

2.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد تغطية تكاليف التحسينات.

المبادئ:

• تعتمد على فصل الدخل الناتج عن العقار إلى جزئين: جزء يعزى إلى التحسينات، وجزء يعزى إلى الأرض.
• تقوم على تقدير الدخل الذي تولده التحسينات، ثم خصم هذا الدخل من إجمالي الدخل الناتج عن العقار للحصول على الدخل المتبقي الذي يعزى إلى الأرض.

الخطوات:

1. تحديد الدخل التشغيلي: تقدير الدخل التشغيلي الصافي (Net Operating Income - NOI) للعقار.
2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات في العقار باستخدام طرق التقييم المناسبة.
3. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate) المناسب للتحسينات.
4. تحديد الدخل المنسوب للتحسينات❓❓: ضرب قيمة التحسينات في معدل الرسملة لتحديد الدخل المنسوب للتحسينات.
5. استخلاص الدخل المتبقي للأرض: خصم الدخل المنسوب للتحسينات من الدخل التشغيلي الصافي للحصول على الدخل المتبقي للأرض.
6. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
7. رسملة الدخل المتبقي: قسمة الدخل المتبقي للأرض على معدل الرسملة لتقدير قيمة الأرض.

الصيغ الرياضية:

• الدخل المنسوب للتحسينات = قيمة التحسينات × معدل الرسملة للتحسينات
• الدخل المتبقي للأرض = الدخل التشغيلي الصافي - الدخل المنسوب للتحسينات
• قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض

مثال:

لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا يحقق دخلًا تشغيليًا صافيًا سنويًا قدره 80,000 دولار. وتم تقدير قيمة التحسينات (المبنى) بـ 500,000 دولار. ومعدل الرسملة المناسب للتحسينات هو 10٪. ومعدل الرسملة المناسب للأرض هو 8٪.
باستخدام طريقة الدخل المتبقي للأرض، نقوم بحساب قيمة الأرض كالتالي:
الدخل المنسوب للتحسينات = قيمة التحسينات × معدل الرسملة للتحسينات
الدخل المنسوب للتحسينات = 500,000 × 0.10 = 50,000 دولار
الدخل المتبقي للأرض = الدخل التشغيلي الصافي - الدخل المنسوب للتحسينات
الدخل المتبقي للأرض = 80,000 - 50,000 = 30,000 دولار
قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض
قيمة الأرض = 30,000 / 0.08 = 375,000 دولار
إذاً، القيمة المقدرة للأرض باستخدام طريقة الدخل المتبقي للأرض هي 375,000 دولار.

2.6. طريقة رسملة إيجار الأرض❓❓ (Ground Rent Capitalization Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قيمة الأرض المؤجرة بعقد إيجار طويل الأجل (Ground Lease).

المبادئ:

• تعتمد على رسملة الدخل الناتج عن الأرض المؤجرة، أي إيجار الأرض (Ground Rent).
• تستخدم معدل رسملة مناسب لتقدير قيمة الأرض.

الخطوات:

1. تحديد إيجار الأرض: تحديد مبلغ الإيجار السنوي المدفوع مقابل الأرض.
2. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
3. رسملة الإيجار: قسمة إيجار الأرض على معدل الرسملة لتقدير قيمة الأرض.

الصيغة الرياضية:

• قيمة الأرض = إيجار الأرض / معدل الرسملة

مثال:

لنفترض أن لدينا قطعة أرض مؤجرة بعقد إيجار طويل الأجل بقيمة 25,000 دولار سنويًا. والمعدل الرسملة المناسب للأرض في هذه المنطقة هو 7٪.
باستخدام طريقة رسملة إيجار الأرض، نقوم بحساب قيمة الأرض كالتالي:
قيمة الأرض = إيجار الأرض / معدل الرسملة
قيمة الأرض = 25,000 / 0.07 = 357,143 دولار
إذاً، القيمة المقدرة للأرض باستخدام طريقة رسملة إيجار الأرض هي حوالي 357,143 دولار.

3. الرياضيات التقييمية

تلعب الرياضيات دورًا حيويًا في عمليات تقييم المواقع، حيث تساعد في تحليل البيانات وإجراء الحسابات اللازمة لتقدير القيمة. فيما يلي بعض المفاهيم الرياضية الهامة:

• النسب المئوية (Percentages): تستخدم لحساب التعديلات على أسعار البيع، وتحديد نسب التخصيص، وحساب معدلات الرسملة.
• الرسملة المباشرة (Direct Capitalization): تستخدم لتحويل الدخل إلى قيمة، وتعتمد على العلاقة التالية:
  القيمة = الدخل / معدل الرسملة (Value = Income / Capitalization Rate)
• الفوائد (Interest): تستخدم في حساب تكاليف التمويل وتقدير القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية.

• القيمة الحالية والمستقبلية (Present and Future Value): تستخدم في طريقة التطوير لخصم التدفقات النقدية المستقبلية وتقدير قيمة الأرض الحالية. يمكن حساب القيمة الحالية باستخدام الصيغة التالية:

• القيمة الحالية (PV)= القيمة المستقبلية (FV) / (1 + معدل الخصم)^عدد السنوات

4. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

يمكن الاستعانة بالأبحاث والدراسات العلمية الحديثة في مجال العقارات والاقتصاد لتعزيز دقة عمليات تقييم المواقع. على سبيل المثال، يمكن استخدام نماذج الانحدار (Regression Models) لتحليل العلاقة بين أسعار البيع وخصائص المواقع، أو الاستعانة بتقنيات تحليل البيانات الضخمة (Big Data Analytics) لتحديد الاتجاهات في سوق العقارات.

خاتمة

إن فهم طرق تقييم المواقع والرياضيات التقييمية يعد أمرًا ضروريًا للمتخصصين في مجال العقارات والباحثين على حد سواء. من خلال تطبيق هذه الطرق بشكل صحيح وتحليل البيانات بعناية، يمكن الوصول إلى تقديرات دقيقة لقيمة المواقع، مما يساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة وتحقيق أهداف الاستثمار والتطوير.