طرق تقييم المواقع

الفصل السادس: طرق تقييم المواقع❓❓

مقدمة

يُعد تقييم المواقع خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات، حيث يمثل تقدير قيمة الأرض التي تقوم عليها التحسينات العقارية. ويهدف هذا الفصل إلى استعراض طرق تقييم المواقع بشكل علمي ومفصل، مع التركيز على النظريات والمبادئ ذات الصلة، وتقديم أمثلة تطبيقية وصيغ رياضية عند الاقتضاء.

أولاً: أهمية تقييم المواقع

يتطلب تقييم المواقع تقديرًا منفصلاً لقيمة الأرض لعدة أسباب، بما في ذلك:

• تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use): فهم قيمة الأرض كقطعة أرض خالية ومتاحة للتطوير يساعد في تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار.
• طريقة التكلفة (Cost Approach): تتطلب هذه الطريقة تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، ثم إضافة تكلفة استبدال التحسينات مطروحًا منها أي استهلاك.
• طريقة الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique): تتطلب هذه الطريقة أيضًا تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل لتحديد الدخل المتبقي الذي يمكن أن يعزى إلى المبنى.
• المتطلبات القانونية: قد تُلزم بعض القوانين بتقييم المواقع بشكل منفصل، خاصة في تقييمات الضرائب العقارية وحالات نزع الملكية.

ثانيًا: المفاهيم الأساسية

• الموقع (Site): قطعة أرض تم إعدادها للاستخدام أو البناء، من خلال أعمال التسوية، وتوفير الوصول والمرافق.
• التحسينات (Improvements): أي هياكل أو إنشاءات دائمة على الموقع، مثل المباني والطرق والأسوار.

ثالثًا: طرق تقييم المواقع

توجد عدة طرق لتقييم المواقع، ولكل منها مزايا وعيوب، ويعتمد اختيار الطريقة المناسبة على طبيعة الموقع وتوفر البيانات.

1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

تعتبر هذه الطريقة الأكثر شيوعًا والأكثر موثوقية في تقييم المواقع، حيث تعتمد على مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق.

• المبدأ الأساسي: قيمة الموقع تتحدد بأسعار بيع المواقع المماثلة في السوق.
• الخطوات:
  1. تحديد المواقع المماثلة (Comparables): يجب أن تكون المواقع المماثلة متشابهة في الخصائص الفيزيائية (المساحة، الشكل، التضاريس)، والموقع، والاستخدام المحتمل، والقيود القانونية.
  2. جمع بيانات البيع: الحصول على أسعار البيع، وتواريخ البيع، وشروط التمويل، وأي شروط خاصة للصفقات.
  3. إجراء التعديلات (Adjustments): تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه.
• التعديلات:
  • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): تعديل السعر ليعكس أي اختلافات في حقوق الملكية (مثل الملكية الكاملة مقابل حق الانتفاع).
  • شروط التمويل (Financing Terms): تعديل السعر ليعكس أي تمويل غير تقليدي أو شروط دفع خاصة.
  • شروط البيع (Conditions of Sale): تعديل السعر ليعكس أي ظروف غير عادية (مثل بيع تحت ضغط، أو علاقة بين البائع والمشتري).
  • نفقات مباشرة بعد البيع (Expenditures Immediately After Sale): تعديل السعر ليعكس النفقات التي يتكبدها المشتري بعد البيع (مثل تكاليف الهدم أو التنظيف).
  • ظروف السوق (Market Conditions): تعديل السعر ليعكس التغيرات في السوق منذ تاريخ البيع (تضخم أو انكماش).
  • الموقع (Location): تعديل السعر ليعكس الاختلافات في الموقع (مثل القرب من المرافق، أو التعرض للضوضاء).
  • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل السعر ليعكس الاختلافات في المساحة، والشكل، والتضاريس، ونوع التربة.

• الصيغة الرياضية:

  Site Value (Subject) = Comparable Sales Price +/- Adjustments

• مثال تطبيقي:

  لنفترض أن لدينا موقعًا مراد تقييمه بمساحة 1000 متر مربع في منطقة سكنية. تم العثور على ثلاثة مواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا:

  • الموقع الأول: مساحة 900 متر مربع، بيع بسعر 900,000 ريال.
  • الموقع الثاني: مساحة 1100 متر مربع، بيع بسعر 1,150,000 ريال.
  • الموقع الثالث: مساحة 1050 متر مربع، بيع بسعر 1,075,000 ريال.

  يجب إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات في المساحة (بناءً على سعر المتر المربع السائد) وموقع هذه المواقع.

2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تعتمد هذه الطريقة على تخصيص نسبة معينة من قيمة العقار الكلية للأرض.

• المبدأ الأساسي: قيمة الأرض تمثل نسبة ثابتة من قيمة العقار الكلية.
• الخطوات:
  1. تحديد نسبة التخصيص: يتم تحديد النسبة من خلال تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة في المنطقة، وتحديد النسبة المتوسطة لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية.
  2. تقدير قيمة العقار الكلية: يتم تقدير قيمة العقار الكلية باستخدام طرق التقييم الأخرى (مثل طريقة المقارنة البيعية للعقارات المحسنة).
  3. حساب قيمة الأرض: ضرب قيمة العقار الكلية في نسبة التخصيص.

• الصيغة الرياضية:

  Site Value = Total Property Value x Allocation Ratio

• مثال تطبيقي:

  إذا كانت قيمة العقار الكلية (أرض + مبنى) هي 1,000,000 ريال، وكانت نسبة تخصيص الأرض في المنطقة هي 30%، فإن قيمة الأرض تساوي:

  Site Value = 1,000,000 x 0.30 = 300,000 ريال

• ملاحظات: تعتبر هذه الطريقة أقل دقة من طريقة المقارنة البيعية، حيث تعتمد على متوسطات عامة وقد لا تعكس الخصائص الفريدة للموقع.

3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

تعتمد هذه الطريقة على استخلاص قيمة الأرض من قيمة العقار الكلية عن طريق طرح قيمة التحسينات المستهلكة.

• المبدأ الأساسي: قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية - قيمة التحسينات المستهلكة.
• الخطوات:
  1. تقدير قيمة العقار الكلية: يتم تقدير قيمة العقار الكلية باستخدام طرق التقييم الأخرى.
  2. تقدير تكلفة استبدال التحسينات (Replacement Cost): تقدير تكلفة بناء مبنى جديد مماثل للمبنى القائم.
  3. تقدير الاستهلاك (Depreciation): تقدير قيمة الاستهلاك المتراكم على المبنى القائم (بسبب التدهور المادي، أو التقادم الوظيفي، أو التقادم الخارجي).
  4. حساب قيمة الأرض: طرح تكلفة الاستبدال مطروحًا منها الاستهلاك من قيمة العقار الكلية.

• الصيغة الرياضية:

  Site Value = Total Property Value - (Replacement Cost - Depreciation)

• مثال تطبيقي:

  إذا كانت قيمة العقار الكلية هي 1,000,000 ريال، وتكلفة استبدال المبنى هي 800,000 ريال، والاستهلاك المتراكم هو 200,000 ريال، فإن قيمة الأرض تساوي:

  Site Value = 1,000,000 - (800,000 - 200,000) = 400,000 ريال

• ملاحظات: تعتمد دقة هذه الطريقة على دقة تقدير الاستهلاك، وهو أمر قد يكون صعبًا في بعض الأحيان.

4. طريقة التطوير❓❓ (Development Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي يُحتمل تطويرها في المستقبل.

• المبدأ الأساسي: قيمة الأرض تعتمد على القيمة الحالية للدخل المتوقع من تطويرها في المستقبل.
• الخطوات:
  1. تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى: تحديد أفضل استخدام للأرض (مثل بناء مجمع سكني، أو مركز تجاري).
  2. تقدير إجمالي الإيرادات المتوقعة (Total Revenue): تقدير قيمة بيع الوحدات السكنية أو التجارية في المستقبل.
  3. تقدير تكاليف التطوير (Development Costs): تقدير جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير (مثل تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل).
  4. تقدير صافي الربح (Net Profit): طرح تكاليف التطوير من إجمالي الإيرادات المتوقعة.
  5. حساب القيمة الحالية للصافي الربح (Present Value): خصم صافي الربح المستقبلي باستخدام معدل خصم مناسب (Discount Rate) لتحويله إلى قيمة حالية.

• الصيغة الرياضية:

  Site Value = Present Value of (Total Revenue - Development Costs)

  حيث يتم حساب القيمة الحالية باستخدام معدل الخصم ومدة التطوير المتوقعة.

• مثال تطبيقي:

  لنفترض أن أرضًا يمكن تطويرها إلى مجمع سكني، ومن المتوقع أن يحقق المجمع إيرادات بقيمة 10,000,000 ريال، وتكاليف التطوير تقدر بـ 7,000,000 ريال. إذا كان معدل الخصم هو 10%، ومدة التطوير المتوقعة هي سنتين، فإن قيمة الأرض تساوي:

  Site Value = 3,000,000 / (1+0.1)^2 = 2,479,339 ريال

• ملاحظات: تعتمد دقة هذه الطريقة على دقة تقدير الإيرادات والتكاليف المستقبلية، واختيار معدل الخصم المناسب.

5. طريقة الدخل المتبقي للأرض❓❓ (Land Residual Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي تحقق دخلًا، مثل الأراضي المؤجرة أو المستخدمة في مشاريع تجارية.

• المبدأ الأساسي: قيمة الأرض تعتمد على الدخل المتبقي بعد تغطية تكاليف التشغيل وعائد الاستثمار على التحسينات.
• الخطوات:
  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): تقدير الدخل المتوقع من العقار (مثل الإيجارات) بعد طرح المصروفات التشغيلية.
  2. تقدير قيمة التحسينات (Improvement Value): تقدير قيمة المبنى أو التحسينات القائمة على الأرض.
  3. تحديد معدل العائد على التحسينات (Return on Improvements): تحديد معدل العائد المطلوب على الاستثمار في التحسينات (بناءً على مخاطر المشروع).
  4. حساب الدخل المنسوب للتحسينات (Income Attributable to Improvements): ضرب قيمة التحسينات في معدل العائد.
  5. حساب الدخل المتبقي للأرض (Residual Income to Land): طرح الدخل المنسوب للتحسينات من صافي الدخل التشغيلي.
  6. تحديد معدل الرسملة للأرض (Land Capitalization Rate): تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض (بناءً على مخاطر الاستثمار في الأرض).
  7. حساب قيمة الأرض: قسمة الدخل المتبقي للأرض على معدل الرسملة.

• الصيغة الرياضية:

  Site Value = (NOI - (Improvement Value x Return on Improvements)) / Land Capitalization Rate

• مثال تطبيقي:

  لنفترض أن صافي الدخل التشغيلي للعقار هو 200,000 ريال، وقيمة المبنى هي 1,000,000 ريال، ومعدل العائد على المبنى هو 10%، ومعدل الرسملة للأرض هو 8%.

  Site Value = (200,000 - (1,000,000 x 0.10)) / 0.08 = 1,250,000 ريال

• ملاحظات: تعتمد دقة هذه الطريقة على دقة تقدير الدخل، والقيمة، ومعدلات العائد والرسملة.

6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقود إيجار طويلة الأجل.

• المبدأ الأساسي: قيمة الأرض تعتمد على القيمة الحالية للدخل المتوقع من إيجار الأرض.
• الخطوات:
  1. تحديد قيمة الإيجار السنوي للأرض (Annual Ground Rent): تحديد قيمة الإيجار السنوي المدفوع مقابل استخدام الأرض.
  2. تحديد معدل الرسملة للأرض (Land Capitalization Rate): تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
  3. حساب قيمة الأرض: قسمة قيمة الإيجار السنوي على معدل الرسملة.

• الصيغة الرياضية:

  Site Value = Annual Ground Rent / Land Capitalization Rate

• مثال تطبيقي:

  إذا كان الإيجار السنوي للأرض هو 50,000 ريال، ومعدل الرسملة للأرض هو 8%، فإن قيمة الأرض تساوي:

  Site Value = 50,000 / 0.08 = 625,000 ريال

• ملاحظات: تعتمد دقة هذه الطريقة على دقة تحديد معدل الرسملة.

7. جداول العمق (Depth Tables)

تستخدم هذه الجداول لتقدير تأثير عمق الأرض على قيمتها.

• المبدأ الأساسي: الجزء الأمامي من الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي.
• الخطوات:
  1. تحديد قيمة الأرض: تقدير قيمة الأرض بناءً على سعر المتر المربع.
  2. تطبيق جدول العمق: استخدام جدول العمق لتحديد النسبة المئوية للقيمة التي تعزى إلى كل جزء من الأرض.

رابعًا: اعتبارات إضافية

• التغيرات في السوق: يجب أن يعكس تقييم المواقع الظروف الحالية للسوق والتغيرات المتوقعة في المستقبل.
• القيود القانونية: يجب أن يأخذ التقييم في الاعتبار أي قيود قانونية مفروضة على استخدام الأرض.
• الاعتبارات البيئية: يجب أن يأخذ التقييم في الاعتبار أي مخاطر بيئية قد تؤثر على قيمة الأرض.

خامسًا: الخلاصة

يعتبر تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للنظريات والمبادئ ذات الصلة، بالإضافة إلى خبرة في تحليل البيانات واستخدام الأدوات المناسبة. يجب على المقيم أن يكون قادرًا على اختيار الطريقة المناسبة لتقييم الموقع بناءً على طبيعة الموقع وتوفر البيانات، وأن يكون حريصًا في إجراء التعديلات والتأكد من دقة النتائج.