تقييم الأراضي: أسس التقييم المتقدم

الفصل [6]: تقييم الأراضي: أسس التقييم المتقدم

مقدمة

يعد تقييم الأراضي جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري، حيث يمثل قيمة الأرض وحدها، منفصلة عن أي تحسينات. يتطلب هذا الفصل فهمًا عميقًا لمفهوم “الاستخدام الأمثل والأعلى” (Highest and Best Use) وتطبيقه في سياقات مختلفة، بالإضافة إلى إتقان مجموعة متنوعة من طرق تقييم الأراضي.

I. الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use)

أ. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى

الاستخدام الأمثل والأعلى (HBU) هو الاستخدام “المعقول والمحتمل” للأرض الذي يؤدي إلى “أعلى قيمة حالية” في تاريخ التقييم.
* المعقول والمحتمل: يجب أن يكون الاستخدام قانونيًا، ممكنًا ماديًا، ومجديًا اقتصاديًا.
* أعلى قيمة حالية: الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد صافي للمالك.

ب. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى

يعتبر تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري، حيث يؤثر بشكل مباشر على:

1. قيمة العقار: يحدد الاستخدام الأمثل والأعلى القيمة السوقية للعقار.
2. تقييم الأراضي والتحسينات بشكل منفصل: يضمن تطبيق “مبدأ الاتساق” (Consistent Use) استخدام نفس الافتراضات لتقييم الأرض والتحسينات.
3. تحديد العقارات القابلة للمقارنة: يساعد في تحديد العقارات المماثلة التي تشترك في نفس الاستخدام الأمثل والأعلى.

ج. خصائص الاستخدام الأمثل والأعلى

يجب أن يفي الاستخدام الأمثل والأعلى بالشروط الأربعة التالية:

1. الاستخدام المسموح به قانونيًا (Legally Permitted Use): يجب أن يتوافق الاستخدام مع قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية والقيود القانونية الأخرى.
2. الاستخدام الممكن ماديًا (Physically Possible Use): يجب أن تكون الأرض قادرة على دعم الاستخدام المقترح من حيث الحجم والشكل والتربة والطبوغرافيا.
3. الاستخدام المجدي اقتصاديًا (Economically Feasible Use): يجب أن يحقق الاستخدام عائدًا إيجابيًا يتجاوز تكاليف التطوير والتشغيل.
4. الاستخدام المنتج إلى الحد الأقصى (Maximally Productive Use): من بين جميع الاستخدامات الممكنة قانونًا وماديًا ومجديًا اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد صافي.

د. أهمية مبدأ الترقب❓❓ (Principle of Anticipation)

يؤكد هذا المبدأ على أن قيمة العقار تعتمد على الفوائد المستقبلية المتوقعة من ملكيته. عند تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى، يجب على المثمن مراعاة التغيرات المحتملة في القيود القانونية والظروف الاقتصادية والخصائص المادية التي قد تؤثر على الاستخدام الأمثل في المستقبل.

هـ. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

الاستخدام المؤقت❓❓ هو الاستخدام الحالي للأرض الذي يُتوقع أن يتغير في المستقبل القريب. يجب على المثمن تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي هو الاستخدام الأمثل والأعلى أو مجرد استخدام مؤقت في انتظار تغييرات مستقبلية في السوق أو القيود القانونية.

II. الأراضي الخالية والمحسنة

أ. الاستخدامات غير المطابقة قانونًا (Legal Nonconforming Uses)

قد تصبح بعض الاستخدامات غير مطابقة لقوانين تقسيم المناطق الجديدة. إذا سمحت قوانين تقسيم المناطق باستمرار هذه الاستخدامات، فإنها تُعرف باسم الاستخدامات غير المطابقة قانونًا. قد يكون الاستخدام غير المطابق قانونًا هو الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن، ولكن لا يمكن اعتباره الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت خالية، لأن الاستخدام غير المطابق لن يكون قانونيًا إذا تم تطوير الأرض من البداية.

ب. الاستخدام الأمثل والأعلى الحقيقي (True Highest and Best Use)

عندما يختلف الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت خالية عن الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن، يجب على المثمن تحديد الاستخدام الذي سيخدم كأساس للتقييم. الاستخدام الأمثل والأعلى الحقيقي هو الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة.

ج. مبدأ الاستخدام المتسق❓❓ (Principle of Consistent Use)

عند تقييم الأرض والتحسينات بشكل منفصل، يجب على المثمن تطبيق مبدأ الاستخدام المتسق. وهذا يعني أنه يجب تقييم كل من الأرض والتحسينات على أساس نفس الاستخدام، والذي يجب أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى.

د. الأراضي الزائدة أو الفائضة (Excess or Surplus Land)

الأرض الزائدة هي جزء من العقار أكبر من اللازم لدعم الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع. قد يكون للأرض الزائدة استخدام منفصل ومختلف عن الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع الرئيسي.

هـ. قيمة التجميع❓❓ (Plottage)

تشير قيمة التجميع إلى الزيادة في القيمة التي تنتج عن الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي لإنشاء قطعة أكبر يمكن استخدامها بشكل أكثر إنتاجية.

و. الاستخدام الأمثل والأعلى في التقييمات السكنية

في التقييمات السكنية، يجوز للمثمن أن يفترض أن الاستخدام الحالي للعقار السكني المحسن هو الاستخدام الأمثل والأعلى إذا:

1. كانت قيمة العقار المحسن أعلى من قيمة الموقع كما لو كان خاليًا.
2. كانت هناك بيانات مبيعات كافية قابلة للمقارنة لإثبات أن التحسينات الحالية نموذجية للعقارات التي يوجد عليها طلب في السوق المحلية.

III. طرق تقييم المواقع

أ. طريقة❓ المقارنة بالمبيعات❓ (Sales Comparison Method)

تعتبر طريقة المقارنة بالمبيعات❓ الطريقة الأكثر استخدامًا وموثوقية لتقييم الأراضي. وتعتمد على تحليل أسعار مبيعات الأراضي المماثلة في السوق وتعديلها لتعكس الاختلافات بينها وبين الأرض محل التقييم.

• مصادر البيانات: سجلات المبيعات، قوائم العقارات، مقابلات مع وكلاء العقارات والمطورين.
• مبيعات العقارات المحسنة: يمكن استخدامها كمؤشرات لقيمة الأرض عن طريق خصم تكلفة هدم التحسينات الحالية من سعر البيع.
• عناصر المقارنة (Elements of Comparison): يجب تعديل أسعار مبيعات العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات في:
  • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): نوع الملكية (ملكية مطلقة، إيجار)، أي قيود.
  • شروط التمويل (Financing Terms): شروط التمويل غير النمطية.
  • شروط البيع (Conditions of Sale): البيع القسري، المعاملات بين الأطراف ذوي العلاقة.
  • النفقات مباشرة بعد البيع (Expenditures Immediately After Sale): تكاليف إزالة التلوث أو الهدم.
  • تعديل ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): التغيرات في الأسعار بين تاريخ البيع وتاريخ التقييم.
  • تعديلات الموقع (Location Adjustments): عوامل مثل القرب من المرافق والمدارس والمناطق التجارية.
  • الخصائص المادية (Physical Characteristics): الحجم والشكل والتضاريس والتربة.
  • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): الدخل التشغيلي الصافي.
• تعديلات أسعار البيع المماثلة: يجب إجراء تعديلات على أسعار المبيعات المماثلة لتعكس الاختلافات بين العقار المماثل والأرض محل التقييم.

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن قيمة الأرض تمثل نسبة معينة من القيمة الإجمالية للعقار المحسن. ويمكن تحديد هذه النسبة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة في السوق.

ج. طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

تعتمد هذه الطريقة على خصم تكلفة استبدال التحسينات (مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك) من القيمة الإجمالية للعقار المحسن لتقدير قيمة الأرض.

د. طريقة التطوير❓❓ (Development Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي يُتوقع تطويرها في المستقبل. وتتضمن تقدير تكاليف التطوير المتوقعة (بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والتمويل) وخصم هذه التكاليف من الإيرادات المتوقعة من بيع العقارات المطورة للوصول إلى القيمة الحالية للأرض.
* تتطلب هذه الطريقة استخدام تقنيات التدفق النقدي المخصوم (Discounted Cash Flow Techniques) لتعكس القيمة الزمنية للنقود.

هـ. طريقة الدخل المتبقي (Land Residual Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار المحسن، ثم خصم الدخل المنسوب إلى التحسينات من إجمالي الدخل المتبقي. ثم يتم رسملة الدخل المتبقي المنسوب إلى الأرض لتقدير قيمة الأرض.

• القيمة = الدخل / معدل الرسملة

و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المستأجرة بموجب عقود إيجار أرض طويلة الأجل. وتعتمد على رسملة إيجار الأرض لتقدير قيمة الأرض.

ز. جداول العمق (“طريقة 4-3-2-1”)

تُستخدم جداول العمق لتقدير القيمة النسبية لأجزاء مختلفة من قطعة أرض بناءً على بعدها عن الشارع. تفترض “طريقة 4-3-2-1” أن الربع الأمامي من قطعة الأرض يمثل 40% من القيمة، والربع الثاني 30%، والربع الثالث 20%، والربع الرابع 10%.

IV. ملخص

يعتبر تقييم الأراضي عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا لمبادئ التقييم العقاري والظروف السوقية المحلية. يجب على المثمن تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض وتقييمها باستخدام الطريقة الأنسب بناءً على توافر البيانات وموثوقيتها.