التسوية وإعداد تقارير التقييم

الفصل [رقم الفصل]: التسوية وإعداد تقارير التقييم

1.0 مقدمة إلى التسوية في التقييم

عملية التسوية (Reconciliation) هي المرحلة الحاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يقوم المقيم بتحليل ومقارنة المؤشرات المختلفة للقيمة (Value Indicators) التي تم التوصل إليها من خلال تطبيق أساليب التقييم المختلفة (Sales Comparison Approach, Cost Approach, Income Approach) أو من خلال تحليل البيانات المتنوعة. الهدف النهائي هو الوصول إلى رأي واحد نهائي حول القيمة السوقية للعقار (Final Opinion of Value). لا تعتمد التسوية على❓ المتوسطات الحسابية أو أية معادلات رياضية، بل هي عملية حكم شخصي (Judgment) تستند إلى خبرة المقيم ومعرفته بالسوق العقاري.

2.0 مبادئ ونظريات علمية تدعم عملية التسوية

• 2.1 نظرية القيمة (Value Theory): تعتمد التسوية على فهم عميق لنظريات القيمة المختلفة، مثل نظرية العرض والطلب (Supply and Demand)، ونظرية المنفعة (Utility)، ونظرية الاستبدال (Substitution).
• 2.2 مبادئ اقتصادية: يجب أن يكون❓ المقيم على دراية بالمبادئ الاقتصادية الأساسية التي تؤثر على أسعار العقارات، مثل التضخم (Inflation)، وأسعار الفائدة (Interest Rates)، والنمو الاقتصادي (Economic Growth).
• 2.3 الإحصاء والاحتمالات: فهم أساسيات الإحصاء يساعد المقيم في تقييم موثوقية البيانات المستخدمة في التقييم، وتحديد مدى تمثيلها للسوق العقاري.

3.0 خطوات عملية التسوية

• 3.1 مراجعة البيانات والحسابات:
  • التأكد من دقة جميع الحسابات الرياضية المستخدمة في التقييم.
  • تصحيح أية أخطاء تم اكتشافها.
  • التحقق من أن جميع أساليب التقييم تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة.
• 3.2 تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:
  • تحديد مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة التي تم التوصل إليها.
  • يتم تحديد الموثوقية بناءً على:
    • كمية البيانات المستخدمة.
    • دقة البيانات المستخدمة.
    • مدى ملاءمة البيانات المستخدمة لمشكلة التقييم.
    • عدد المصادر المستقلة التي تدعم البيانات.
• 3.3 تحليل البيانات:
  • التأكد من أن جميع البيانات ذات الصلة تم تضمينها وتحليلها بشكل صحيح.
  • التحقق من أن مؤشرات القيمة تم استخلاصها وفقًا لشروط مهمة التقييم.
• 3.4 الحكم الشخصي:
  • تحديد وزن كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على موثوقيته وأهميته.
  • استخدام الحكم الشخصي للوصول إلى رأي واحد حول القيمة السوقية للعقار.

4.0 عوامل مؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

• 4.1 كمية البيانات: مؤشرات القيمة التي تعتمد على كمية كبيرة من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
  • مثال: مؤشر القيمة المستخلص من تحليل أسعار عدد كبير من العقارات المماثلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستخلص من تحليل أسعار عدد قليل من العقارات.
• 4.2 دقة البيانات: مؤشرات القيمة التي تعتمد على بيانات دقيقة وموثوقة تعتبر أكثر موثوقية.
  • مثال: مؤشر القيمة المستخلص من تحليل أسعار عقارات تم التحقق منها من مصادر رسمية (مثل سجلات المحاكم) يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستخلص من تحليل أسعار عقارات تم الحصول عليها من مصادر غير رسمية.
• 4.3 ملاءمة البيانات: مؤشرات القيمة التي تعتمد على بيانات ذات صلة بمشكلة التقييم تعتبر أكثر موثوقية.
  • مثال: مؤشر القيمة المستخلص من تحليل أسعار عقارات مماثلة من حيث الموقع والحجم والعمر والحالة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستخلص من تحليل أسعار عقارات تختلف اختلافًا كبيرًا من حيث هذه الخصائص.

5.0 أساليب التقييم وأهميتها النسبية

• 5.1 أسلوب مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): يعتبر هذا الأسلوب هو الأكثر استخدامًا في تقييم العقارات السكنية، حيث يعتمد على تحليل أسعار العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
• 5.2 أسلوب التكلفة (Cost Approach): يستخدم هذا الأسلوب لتقدير قيمة العقار بناءً على تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.
• 5.3 أسلوب الدخل (Income Approach): يستخدم هذا الأسلوب لتقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار.

6.0 أمثلة على التطبيقات العملية للتسوية

• 6.1 تقييم منزل سكني:
  • تم التوصل إلى مؤشر قيمة قدره 1,000,000 ريال سعودي من خلال أسلوب مقارنة المبيعات.
  • تم التوصل إلى مؤشر قيمة قدره 950,000 ريال سعودي من خلال أسلوب التكلفة.
  • بافتراض أن أسلوب مقارنة المبيعات يعتمد على عدد كبير من العقارات المماثلة التي تم التحقق منها من مصادر رسمية، وأن أسلوب التكلفة يعتمد على تقديرات تكلفة بناء غير دقيقة، فقد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة المستخلص من أسلوب مقارنة المبيعات، والوصول إلى رأي نهائي حول القيمة السوقية قدره 980,000 ريال سعودي.
• 6.2 تقييم مبنى تجاري:
  • تم التوصل إلى مؤشر قيمة قدره 5,000,000 ريال سعودي من خلال أسلوب الدخل.
  • تم التوصل إلى مؤشر قيمة قدره 4,500,000 ريال سعودي من خلال أسلوب مقارنة المبيعات.
  • بافتراض أن أسلوب الدخل يعتمد على تقديرات دقيقة للإيجارات والمصروفات، وأن أسلوب مقارنة المبيعات يعتمد على عدد قليل من العقارات المماثلة، فقد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة المستخلص من أسلوب الدخل، والوصول إلى رأي نهائي حول القيمة السوقية قدره 4,800,000 ريال سعودي.

7.0 كتابة تقرير التقييم

• 7.1 هيكل التقرير: يجب أن يكون تقرير التقييم منظمًا ومنطقيًا، وأن يتضمن جميع المعلومات ذات الصلة بعملية التقييم.
• 7.2 الوضوح والدقة: يجب أن يكون التقرير مكتوبًا بلغة واضحة ودقيقة، وأن يتجنب استخدام المصطلحات الفنية المعقدة.
• 7.3 الشفافية: يجب أن يكون التقرير شفافًا، وأن يكشف عن جميع الافتراضات والقيود التي تم الاعتماد عليها في عملية التقييم.
• 7.4 الإفصاح عن أية عوامل مشروطة: يجب توضيح إذا كان التقييم قد تم على أساس “كما هو” (As Is) أو “مشروط بإجراء تعديلات” (Subject To), بالإضافة لأية عوامل مشروطة أخرى.

8.0 استخدام النموذج الموحد لتقارير التقييم العقاري (URAR)

• 8.1 إكمال قسم التسوية (Reconciliation Section): يجب على المقيم إكمال قسم التسوية في النموذج الموحد لتقارير التقييم العقاري، وتوضيح كيفية الوصول إلى الرأي النهائي حول القيمة السوقية للعقار.
• 8.2 ذكر أساليب التقييم المستخدمة: يجب على المقيم ذكر جميع أساليب التقييم التي تم استخدامها في التقييم، وتوضيح سبب استخدام كل أسلوب.
• 8.3 ذكر الغرض من التقييم: يجب على المقيم ذكر الغرض من التقييم، وتوضيح كيفية تأثير هذا الغرض على عملية التقييم.
• 8.4 إدراج رأي المقيم حول القيمة السوقية: يجب على المقيم إدراج رأيه حول القيمة السوقية للعقار، وتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.

9.0 التقدير النقطي (Point Estimate) مقابل نطاق القيمة (Range Value)

• 9.1 التقدير النقطي: هو رأي المقيم حول القيمة السوقية للعقار، ويتم التعبير عنه بمبلغ محدد بالريال.
• 9.2 نطاق القيمة: هو رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه القيمة السوقية للعقار.
• 9.3 استخدام التقريب (Rounding): يجب تقريب القيم السوقية التي يتم التوصل إليها إلى أقرب رقم مناسب.

10.0 مراجعة العمل

يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المتخصص في التقييم العقاري.

ملاحظة: هذا المحتوى هو تلخيص وإعادة صياغة للمعلومات الواردة في الفصل الحادي عشر من الكتاب المذكور، مع إضافة بعض التفاصيل والشروحات الإضافية.