تقنيات تقييم المواقع

الفصل السادس: تقنيات تقييم المواقع❓❓

مقدمة:

يعتبر تقييم المواقع خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات السكنية. هذا الفصل مخصص لتزويدكم بفهم شامل لتقنيات تقييم المواقع، مع التركيز على النظريات والمبادئ العلمية التي تدعمها، بالإضافة إلى التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة.

أولاً: تحديد أفضل وأعلى استخدام (Highest and Best Use - HBU):

يعد مفهوم أفضل وأعلى استخدام cornerstone في عملية تقييم المواقع. وهو ببساطة تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية ومادية ممكنة للموقع.

1. تعريف أفضل وأعلى استخدام: هو الاستخدام الأكثر ترجيحًا ومنطقية للموقع، والذي ينتج عنه أعلى قيمة حالية في تاريخ التقييم. ويجب أن يحقق الشروط الأربعة التالية:

   • ممكن قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية وغيرها من القيود القانونية.
   • ممكن ماديًا (Physically Possible): يجب أن يكون الموقع قادرًا ماديًا على استيعاب الاستخدام المقترح، مع مراعاة حجمه وشكله وتضاريسه وظروف التربة.
   • مجد اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا، أي أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز تكاليف التطوير والتشغيل.
   • الأكثر إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للموقع.

2. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation): يعتمد تقييم المواقع على توقعات المستقبل، حيث أن قيمة الموقع تتأثر بالمزايا المحتملة لملكيته في المستقبل. يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار التغيرات المحتملة في القوانين والظروف الاقتصادية والقيود المادية التي قد تؤثر على الاستخدام المستقبلي للموقع.

3. الاستخدام المؤقت (Interim Use): عندما يكون أفضل وأعلى استخدام حالي للموقع من المتوقع أن يتغير في المستقبل القريب، يُعرف الاستخدام الحالي بالاستخدام المؤقت. على سبيل المثال، قد يكون الموقع المستخدم حاليًا كموقف للسيارات مؤقتًا حتى يصبح الطلب كافيًا لتطوير مبنى تجاري.

ثانيًا: تقييم الأراضي الشاغرة والمحسّنة (Vacant vs. Improved Land):

من الضروري التمييز بين تقييم الأراضي الشاغرة والأراضي المحسنة.

1. الأراضي الشاغرة (Vacant Land): في تقييم الأراضي الشاغرة، نفترض أن الموقع فارغ وجاهز للتطوير. يركز التقييم على تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية ومادية ممكنة للموقع.

2. الأراضي المحسنة (Improved Land): في تقييم الأراضي المحسنة، يجب مراعاة وجود التحسينات القائمة (المباني، البنية التحتية). يجب مقارنة قيمة الموقع مع التحسينات القائمة بقيمة الموقع في حالة كونه شاغرًا ومتاحًا لاستخدام بديل.

3. الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use): هو استخدام مسموح به قانونًا قبل تغيير قوانين تقسيم المناطق، ولكنه لم يعد مسموحًا به بموجب القوانين الجديدة. قد يكون هذا الاستخدام هو أفضل وأعلى استخدام للموقع كما هو محسن، ولكنه لا يمكن أن يكون أفضل وأعلى استخدام للموقع كما لو كان شاغرًا.

4. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use): عند استخدام طرق التقييم التي تعتمد على التقييم المنفصل للأرض والتحسينات، يجب تقييم كليهما لنفس الاستخدام، وهو أفضل وأعلى استخدام للموقع.

5. الأرض الزائدة أو الفائضة (Excess or Surplus Land): هي الأرض التي تتجاوز ما هو ضروري لدعم أفضل وأعلى استخدام للموقع. قد تكون هذه الأرض قابلة للتقسيم والتطوير بشكل منفصل.

6. الدمج (Plottage): هو زيادة القيمة التي تنتج عن دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لإنشاء قطعة أكبر ذات استخدام أكثر ربحية.

ثالثًا: طرق تقييم المواقع (Site Valuation Methods):

هناك ست طرق معترف بها لتقييم المواقع، ولكل منها نقاط قوة وضعف.

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): هي الطريقة الأكثر شيوعًا والأكثر موثوقية. تعتمد على تحليل مبيعات الأراضي الشاغرة المماثلة في المنطقة لتحديد قيمة الموقع موضوع التقييم.

   • الصيغة الرياضية:
     Site Value = Sale Price of Comparable +/- Adjustments

   • مصادر البيانات:

     • سجلات البيع العامة
     • خدمات قوائم العقارات المتعددة (Multiple Listing Services - MLS)
     • وسطاء العقارات
     • المطورون
     • مثمنو العقارات الآخرون

   • عناصر المقارنة (Elements of Comparison):

     • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يجب تعديل قيمة المبيعات إذا كانت الحقوق المنقولة مختلفة (مثل حق الملكية المطلقة مقابل حق الانتفاع).
     • شروط التمويل (Financing Terms): يجب تعديل قيمة المبيعات إذا كانت شروط التمويل غير معتادة (مثل التمويل من البائع).
     • شروط البيع (Conditions of Sale): يجب تعديل قيمة المبيعات إذا كانت هناك ظروف بيع غير معتادة (مثل البيع القسري).
     • النفقات بعد البيع (Expenditures Immediately After Sale): يجب تعديل قيمة المبيعات إذا كانت هناك نفقات كبيرة بعد البيع (مثل تكاليف الهدم أو الإصلاح).
     • ظروف السوق (Market Conditions): يجب تعديل قيمة المبيعات لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
       Adjustment = Sale Price * (Time Adjustment Percentage)
     • الموقع (Location): يجب تعديل قيمة المبيعات لتعكس الاختلافات في الموقع (مثل القرب من المرافق والخدمات).
     • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): يجب تعديل قيمة المبيعات لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتضاريس وظروف التربة.
     • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): يجب تعديل قيمة المبيعات لتعكس الاختلافات في الدخل التشغيلي ومعدلات الإشغال وتكاليف التشغيل.

2. طريقة التخصيص (Allocation Method): تفترض أن قيمة الأرض تشكل نسبة مئوية معينة من إجمالي قيمة العقار المحسن.

   • الصيغة الرياضية:
     Site Value = Property Value * Land Allocation Percentage

   • مثال: إذا كانت قيمة العقار المحسن 200,000 دولار، وكانت النسبة المخصصة للأرض 25٪، فإن قيمة الأرض ستكون 50,000 دولار.

3. طريقة الاستخراج (Extraction Method): يتم تحديد قيمة الأرض عن طريق طرح قيمة التحسينات المستهلكة من إجمالي قيمة العقار المحسن.

   • الصيغة الرياضية:
     Site Value = Property Value - Depreciated Cost of Improvements

4. طريقة التطوير (Development Method): تستخدم لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها. يتم تقدير الإيرادات المستقبلية من بيع قطع الأراضي المطورة ثم يتم خصم تكاليف التطوير والأرباح المتوقعة لتحديد القيمة الحالية للأرض.

   • الصيغة الرياضية:
     Site Value = Present Value of Expected Future Income - Development Costs - Developer's Profit
PV = FV / (1 + r)^n
     حيث:
     • PV = القيمة الحالية
     • FV = القيمة المستقبلية
     • r = معدل الخصم
     • n = عدد السنوات

5. طريقة الدخل المتبقي❓ للأرض (Land Residual Method): تستخدم لتقييم الأراضي التي تولد دخلًا (مثل الأراضي المستأجرة). يتم حساب الدخل المتبقي للأرض عن طريق طرح الدخل المنسوب إلى التحسينات من إجمالي الدخل التشغيلي الصافي للعقار. ثم يتم رسملة❓ الدخل المتبقي لتحديد قيمة الأرض.

   • الصيغة الرياضية:
     Land Value = Land Income / Land Capitalization Rate
Land Income = Net Operating Income - (Improvement Value * Improvement Capitalization Rate)

6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method): يتم رسملة إيجار الأرض لتحديد قيمة الأرض.

   • الصيغة الرياضية:
     Land Value = Ground Rent / Ground Rent Capitalization Rate

7. جداول العمق (Depth Tables - “4-3-2-1 Method”): تستخدم لتقدير تأثير العمق على قيمة الأرض، مع افتراض أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي. تعتمد هذه الجداول على تقديرات تقريبية لقيمة الأرض بناءً على عمقها.

   • توزيع القيمة:
     • الربع الأول من العمق (الأقرب إلى الشارع): 40% من القيمة
     • الربع الثاني من العمق: 30% من القيمة
     • الربع الثالث من العمق: 20% من القيمة
     • الربع الرابع من العمق (الأبعد عن الشارع): 10% من القيمة

الخلاصة:

يعتبر تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً للنظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، بالإضافة إلى القدرة على تطبيق هذه المعرفة في الممارسة العملية. من خلال إتقان التقنيات التي تم تناولها في هذا الفصل، ستكونون مجهزين بشكل أفضل لتقييم المواقع بدقة وموثوقية.

ملاحظات إضافية:

• يجب على المثمن أن يكون على دراية بأحدث الأبحاث والدراسات العلمية المتعلقة بتقييم المواقع.
• يجب على المثمن أن يكون قادرًا على استخدام الأدوات والبرامج الحديثة المتاحة لتقييم المواقع، مثل برامج نظم المعلومات الجغرافية (GIS).
• يجب على المثمن أن يكون حذرًا بشأن استخدام أي صيغ أو جداول ثابتة لتقييم المواقع، حيث يجب دائمًا تكييف هذه الأدوات مع الظروف الخاصة بكل موقع.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل للفصل “تقنيات تقييم المواقع” مفيدًا لكم في دراستكم. حظًا سعيدًا!