العربيّة
التسوية والتقرير: إنهاء التقييم
الفصل الحادي عشر: التسوية❓❓ والتقرير: إنهاء التقييم
I. التسوية: تحليل مؤشرات القيمة المختلفة
أ. مفهوم التسوية:
التسوية هي العملية الحاسمة في التقييم العقاري❓ التي يتم فيها تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال تطبيق أساليب التقييم المختلفة (مثل أسلوب مقارنة المبيعات، وأسلوب التكلفة، وأسلوب الدخل) للوصول إلى رأي واحد مدعوم وموثوق به بشأن قيمة العقار.
يتم تطبيق التسوية لتحديد أوجه الاتفاق والاختلاف بين القيم التي تم التوصل إليها من خلال استخدام الخصائص المماثلة المختلفة، ووحدات المقارنة المختلفة، و/أو تقنيات التقييم المختلفة.
ب. أهمية التسوية:
تعتبر التسوية جوهرية لضمان أن رأي القيمة النهائي يعكس تحليلاً شاملاً ودقيقًا لجميع البيانات ذات الصلة. إنها ليست مجرد عملية حسابية بسيطة، بل هي تقييم حكمي يعتمد على خبرة❓ المثمن ومعرفته بالسوق.
II. دور الحكم والخبرة في التسوية
أ. التسوية ليست عملية حسابية:
على عكس بعض العمليات الأخرى في التقييم، لا تعتمد التسوية على صيغ رياضية أو تقنيات (مثل المتوسطات). إنها عملية تقديرية تعتمد بشكل كبير على حكم المثمن❓❓❓ وخبرته.
ب. خطوات التسوية:
1. مراجعة البيانات والحسابات: تبدأ عملية التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
-
تطبيق التقنيات بشكل متسق: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة (مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل) باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
-
تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
-
تحليل البيانات الشاملة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة بالمشكلة التقييمية.
-
الالتزام بشروط التقييم: يجب أن تكون مؤشرات القيمة مستمدة وفقًا لشروط مهمة التقييم.
III. عوامل تحديد موثوقية مؤشر القيمة
تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:
أ. كمية البيانات:
تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
3. تدعمها عدة مصادر مستقلة.
ب. دقة البيانات والتقنية المستخدمة:
تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
1. دقة البيانات الداعمة: تعتمد على مدى التحقق من البيانات.
2. دقة تقنية التقييم: تعتمد على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة التقييمية.
ج. أهمية مؤشر القيمة:
تتأثر عملية التسوية بمدى أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة.
1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.
IV. دعم اختيار القيمة المسوّاة بالأدلة
أ. دور الحكم في التسوية:
يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم في اختيار قيمة مسواة مدعومة بالأدلة في التقييم.
ب. عملية الوصول إلى رأي القيمة:
تتشابه عملية الوصول إلى رأي القيمة بشكل أساسي مع عملية التسوية:
1. يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله.
2. يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
3. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.
V. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد السكني (URAR)
أ. تحديد حالة التقييم:
يشير المثمن عما إذا كان التقييم تم إجراؤه كما هو أو يخضع لتعديل العقار.
ب. عوامل التكييف:
يتم سرد أي عوامل تكييف (على سبيل المثال، إصلاحات ضرورية).
ج. أساليب التقييم المستخدمة❓❓:
يتم سرد أساليب التقييم المستخدمة (مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل).
د. التأكيد على الهدف:
يتم إعادة التأكيد على الغرض من التقييم.
ه. إبداء الرأي في القيمة السوقية:
يتم تحديد الرأي حول القيمة السوقية، ويوقع المثمن على تقرير التقييم ويؤرخه، ويقوم بتضمين رقم ترخيص التقييم أو شهادته.
VI. تحديد رأي القيمة
أ. تقدير النقطة:
عادةً ما يتم تحديد رأي قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار واحد❓❓ يُعرف باسم “تقدير النقطة”.
ب. نطاق القيمة:
بديل عن تقدير النقطة هو “نطاق القيمة”، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
ج. التقريب:
يجب تقريب آراء القيمة (على سبيل المثال، إلى أقرب 1000 دولار).
VII. مراجعة عمل المُثمن: الوضوح وسهولة الفهم
يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ غير مُثمن.
VIII. المعادلات والصيغ المستخدمة (عند الاقتضاء)
في حين أن عملية التسوية تعتمد بشكل كبير على الحكم والخبرة، إلا أن بعض الصيغ والمعادلات يمكن استخدامها في الخطوات الأولية لتقييم مؤشرات القيمة الفردية. على سبيل المثال، في أسلوب الدخل، يتم استخدام الصيغة التالية لحساب القيمة:
Value = NOI / Capitalization Rate
حيث:
* NOI هو صافي الدخل التشغيلي❓❓❓❓
* Capitalization Rate هو معدل الرسملة
IX. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة
في الوقت الحالي، لا توجد دراسات علمية حديثة تركز بشكل مباشر على عملية التسوية في التقييم العقاري. ومع ذلك، فإن الأبحاث في مجالات مثل اتخاذ القرارات، والتحيزات المعرفية، والإحصاء يمكن أن توفر رؤى قيمة لهذه العملية.
على سبيل المثال، يمكن أن تساعد الأبحاث حول التحيزات المعرفية المثمنين على إدراك التحيزات المحتملة التي قد تؤثر على أحكامهم أثناء عملية التسوية.
X. الرسوم البيانية والجداول
(يمكن تضمين رسوم بيانية وجداول لتوضيح عملية التسوية ومؤشرات القيمة المختلفة)
جدول 1: مثال على عملية التسوية
| مؤشر القيمة | القيمة المقدرة | الموثوقية | التعليقات |
| :----------------- | :------------- | :-------- | :--------------------------------------------------------------------- |
| مقارنة المبيعات | 500,000 دولار | مرتفعة | عدد كبير من المبيعات المماثلة في المنطقة. |
| التكلفة | 480,000 دولار | متوسطة | صعوبة تقدير الاستهلاك بدقة. |
| الدخل | 520,000 دولار | منخفضة | عدد قليل من العقارات المماثلة للإيجار في المنطقة. |
| القيمة المسواة | 505,000 دولار | | تم إعطاء وزن أكبر لأسلوب مقارنة المبيعات بسبب موثوقيته العالية. |
ملحوظة:
يجب على المثمنين بذل العناية الواجبة لضمان أن يعكس رأي القيمة النهائي تقييمًا دقيقًا وغير متحيز لقيمة العقار.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل “التسوية❓ والتقرير: إنهاء التقييم”
يختص هذا الفصل من الدورة التدريبية بآخر مراحل عملية التقييم العقاري، وهي التسوية (Reconciliation) وتقديم التقرير النهائي. التسوية هي عملية تحليل وتقييم مختلف مؤشرات القيمة التي تم التوصل إليها باستخدام طرق تقييم مختلفة، أو من خلال مقارنة خصائص مختلفة للعقارات المماثلة، أو وحدات مقارنة مختلفة، وذلك للوصول إلى رأي واحد نهائي للقيمة. هذه العملية تعتمد بشكل كبير على خبرة المُقيّم وحُكمه الشخصي، وليست مجرد عملية حسابية أو متوسطًا للمؤشرات المختلفة.
النقاط العلمية الرئيسية:
- مفهوم التسوية: هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي نهائي واحد.
- أهمية الخبرة والحكم❓❓: تعتمد التسوية على الخبرة والحكم الشخصي للمُقيّم، ولا تستخدم فيها المعادلات الرياضية أو المتوسطات.
- مراجعة البيانات: تبدأ عملية التسوية❓ بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والمنطق الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
- معايير الموثوقية: تعتمد موثوقية مؤشر القيمة❓ على حجم البيانات ودقتها ومدى صلتها بمشكلة التقييم.
- تأثير البيانات:
- حجم البيانات: مؤشرات القيمة تكون أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر، أو بيانات أكثر تفصيلاً، أو مدعومة بمصادر مستقلة متعددة.
- دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة❓ الطريقة المستخدمة لاستخلاص المؤشر.
- صلة البيانات: يتأثر حكم المُقيّم بمدى صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم الخاصة. يجب أن يكون المؤشر متسقًا مع شروط مهمة التقييم، وأن تكون طريقة التقييم المستخدمة❓ مناسبة.
- الرأي النهائي: يجب أن يكون اختيار القيمة المسوّاة مدعومًا بالأدلة في التقييم، ويكون حكم المُقيّم هو العامل الحاسم.
- تقرير التقييم: يجب أن يذكر المُقيّم ما إذا كان التقييم تم كما هو (as is) أو يخضع لتعديل العقار. كما يجب تحديد العوامل المؤثرة، وطرق التقييم المستخدمة، والغرض من التقييم، والرأي النهائي للقيمة السوقية، مع توقيع المُقيّم وتاريخ التقرير وإدراج رقم الترخيص.
- تقدير القيمة: يعبّر المُقيّم عن رأيه في قيمة العقار❓ بمبلغ واحد محدد يسمى “تقدير نقطي” (Point Estimate). بديل ذلك هو “نطاق القيمة” (Range Value)، والذي يمثل رأي المُقيّم في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
- مراجعة التقرير: يجب على المُقيّم مراجعة عمله للتأكد من أنه❓ سهل الفهم لقارئ غير❓ متخصص.
الاستنتاجات:
- التسوية هي عملية حرجة تتطلب خبرة وحكمة في تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة.
- يجب أن يكون الرأي النهائي للقيمة مدعومًا بالأدلة ويستند إلى حكم المُقيّم.
- يجب أن يكون تقرير التقييم واضحًا وسهل الفهم لغير المتخصصين.
الآثار المترتبة على الموضوع:
- يجب على المُقيّمين العقاريين تطوير مهاراتهم التحليلية وحكمهم الشخصي لضمان دقة وموثوقية عمليات التسوية.
- يجب أن يكون تقرير التقييم شاملاً وشفافًا وميسرًا للفهم لجميع الأطراف المعنية.
- فهم عملية التسوية ضروري لاتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.
