التسوية والمراجعة النقدية للتقييم

الفصل [11]: التسوية❓ والمراجعة النقدية للتقييم

I. مقدمة: أهمية التسوية والمراجعة النقدية

في❓ سياق التقييم العقاري، تعتبر التسوية والمراجعة النقدية من العمليات الحاسمة لضمان دقة وموثوقية نتائج التقييم. تهدف هذه العمليات إلى التحقق من صحة البيانات المستخدمة، وتقييم مدى ملاءمة الأساليب المطبقة، والتأكد من أن التقييم❓❓ يعكس بدقة قيمة العقار في السوق.

II. التسوية: عملية الوصول إلى تقدير قيمة نهائي

أ. تعريف التسوية:

التسوية هي عملية تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول قيمة العقار. يمكن أن تشير التسوية أيضًا إلى الخطوة في عملية التقييم حيث يصل المثمن إلى رأي حول القيمة. بعبارة أخرى، هي عملية تجميع وتقييم جميع المعلومات والتحليلات التي تم إجراؤها لتحديد أفضل تقدير لقيمة العقار.

ب. استخدامات التسوية:

• التوفيق بين القيم الناتجة عن مقارنة خصائص مماثلة مختلفة: عند استخدام أسلوب مقارنة المبيعات، قد يكون هناك اختلافات في القيم التي تشير إليها المبيعات المماثلة المختلفة. تتضمن التسوية تحليل هذه الاختلافات وتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يعطى لكل عملية بيع مماثلة.
• التوفيق بين القيم الناتجة عن وحدات مقارنة مختلفة: يمكن استخدام وحدات مقارنة مختلفة، مثل السعر لكل قدم مربع أو السعر لكل وحدة، لتقييم العقار. تتضمن التسوية تحليل هذه الوحدات المختلفة وتحديد الوحدة الأكثر ملاءمة للتقييم.
• التوفيق بين القيم الناتجة عن أساليب التقييم المختلفة: قد يتم استخدام أساليب تقييم مختلفة، مثل أسلوب مقارنة المبيعات أو أسلوب التكلفة، لتقييم العقار. تتضمن التسوية تحليل هذه الأساليب المختلفة وتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يعطى لكل أسلوب.

ج. أسس التسوية:

تعتمد التسوية على حكم المثمن وخبرته. لا يتم استخدام الصيغ أو التقنيات الرياضية (مثل المتوسط) في التسوية. تبدأ عملية التسوية بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

د. خطوات التسوية:

1. التحقق من دقة الحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
2. تطبيق أساليب التقييم باستمرار: يجب تطبيق أساليب التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
4. إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

هـ. مثال على التسوية:

لنفترض أن المثمن استخدم ثلاثة أساليب تقييم مختلفة لعقار سكني:

• أسلوب مقارنة المبيعات: أشارت إلى قيمة 500,000 دولار.
• أسلوب التكلفة: أشارت إلى قيمة 480,000 دولار.
• أسلوب الدخل: أشارت إلى قيمة 520,000 دولار.

في هذه الحالة، يجب على المثمن تحليل هذه القيم المختلفة وتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يعطى لكل قيمة. على سبيل المثال، إذا كان المثمن يعتقد أن أسلوب مقارنة المبيعات هو الأكثر موثوقية، فقد يعطي هذا الأسلوب وزنًا أكبر من الأساليب الأخرى. في النهاية، سيصل المثمن إلى رأي واحد حول قيمة العقار، والذي قد يكون 505,000 دولار.

III. المراجعة النقدية: ضمان جودة التقييم❓❓

أ. تعريف المراجعة النقدية:

المراجعة النقدية هي فحص وتقييم شاملين لعملية التقييم برمتها، بدءًا من جمع البيانات وصولًا إلى التقدير النهائي للقيمة. تهدف هذه المراجعة إلى التأكد من أن التقييم قد تم إجراؤه وفقًا للمعايير المهنية والأخلاقية، وأن النتائج دقيقة وموثوقة.

ب. أهداف المراجعة النقدية:

• التحقق من صحة البيانات: التأكد من أن جميع البيانات المستخدمة في التقييم صحيحة ودقيقة.
• تقييم مدى ملاءمة الأساليب: التأكد من أن الأساليب المستخدمة في التقييم مناسبة للعقار موضوع التقييم.
• التحقق من الامتثال للمعايير: التأكد من أن التقييم قد تم إجراؤه وفقًا للمعايير المهنية والأخلاقية.
• تحديد الأخطاء أو أوجه القصور: تحديد أي أخطاء أو أوجه قصور في عملية التقييم.
• ضمان جودة التقييم: ضمان أن التقييم دقيق وموثوق ويعكس بدقة قيمة العقار في السوق.

ج. عناصر المراجعة النقدية:

1. نطاق العمل❓: تحديد ما إذا كان نطاق العمل كافياً لحل مشكلة التقييم.
2. البيانات: تقييم كفاية وملاءمة البيانات التي تم جمعها وتحليلها.
3. الأساليب: تقييم مدى ملاءمة أساليب التقييم المستخدمة.
4. التحليل: تقييم مدى صحة ودقة التحليل الذي تم إجراؤه.
5. الاستنتاجات: تقييم مدى منطقية وموثوقية الاستنتاجات التي تم التوصل إليها.
6. التقرير: تقييم مدى وضوح واكتمال تقرير التقييم.

د. أنواع المراجعة النقدية:

• المراجعة الإدارية: تركز على الجوانب الإدارية للتقييم، مثل الامتثال للمعايير المهنية والإجراءات الداخلية.
• المراجعة الفنية: تركز على الجوانب الفنية للتقييم، مثل صحة البيانات ومدى ملاءمة الأساليب المستخدمة.
• المراجعة القضائية: يتم إجراؤها في سياق الإجراءات القانونية، وتهدف إلى تحديد مدى دقة وموثوقية التقييم.

هـ. مثال على المراجعة النقدية:

قد يقوم مراجع التقييم بفحص تقرير التقييم بحثًا عن أي تناقضات أو أخطاء. على سبيل المثال، قد يتحقق المراجع من أن البيانات المستخدمة في التقييم صحيحة ودقيقة، وأن الأساليب المستخدمة مناسبة للعقار موضوع التقييم. قد يقوم المراجع أيضًا بفحص تقرير التقييم للتأكد من أنه واضح وكامل وأنه يتوافق مع المعايير المهنية والأخلاقية.

IV. عوامل تؤثر على موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل، بما في ذلك:

أ. كمية البيانات:

تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

• تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
• تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
• يتم دعمها من قبل مصادر مستقلة متعددة.

ب. دقة البيانات:

تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الأسلوب المستخدم لاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. تعتمد دقة أسلوب التقييم على مدى ملاءمة الأسلوب للمشكلة.

ج. ملاءمة مؤشر القيمة:

تؤثر ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم. يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم لاشتقاق المؤشر مناسبًا.

V. خلاصة

تعد التسوية والمراجعة النقدية عمليتين أساسيتين في التقييم العقاري. من خلال تطبيق هذه العمليات بعناية، يمكن للمثمنين ضمان دقة وموثوقية نتائج التقييم، وهو أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مستنيرة بشأن العقارات.

VI. أسئلة للمراجعة الذاتية

1. ما هي التسوية في سياق التقييم العقاري؟
2. ما هي الاستخدامات الرئيسية للتسوية؟
3. ما هي العوامل التي تؤثر على موثوقية مؤشر القيمة؟
4. ما هي المراجعة النقدية؟ وما هي أهدافها؟
5. ما هي الأنواع المختلفة للمراجعة النقدية؟
6. كيف تساهم التسوية والمراجعة النقدية في جودة التقييم؟

VII. اختبار الفصل

1. العامل الأكثر أهمية في عملية التسوية هو:

   أ. كمية البيانات.

   ب. دقة مؤشرات القيمة.

   ج. ملاءمة تقنيات التقييم.

   د. حكم المثمن وخبرته.
   2. للتوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة في تقدير نهائي للقيمة، يقوم المثمن بما يلي:

   أ. حساب متوسط جميع المؤشرات المختلفة.

   ب. اختيار المؤشر الأكثر صلة بمشكلة التقييم.

   ج. تقييم موثوقية المؤشرات المختلفة.

   د. إعطاء أكبر وزن للقيمة التي يشير إليها أسلوب مقارنة المبيعات.
   3. عند التوفيق بين مؤشرات القيمة، سيقوم المثمن بمراجعة البيانات والإجراءات المستخدمة لاشتقاق المؤشرات من أجل:

   أ. تصحيح أي أخطاء في الحساب.

   ب. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة.

   ج. التأكد من تطبيق جميع تقنيات التقييم باستمرار.

   د. كل ما سبق.
   4. أي مما يلي ليس عاملاً يؤثر على موثوقية مؤشر القيمة؟

   أ. كمية البيانات التي تدعم المؤشر.

   ب. التحقق من البيانات التي تدعم المؤشر.

   ج. تطور تقنية التقييم.

   د. أهمية أسلوب التقييم.
   5. تعتمد موثوقية مؤشر القيمة المشتق من أسلوب مقارنة المبيعات على:

   أ. عدد التعديلات التي تم إجراؤها على سعر البيع المقارن.

   ب. مقدار التعديلات التي تم إجراؤها على سعر البيع المقارن.

   ج. الطريقة التي تم بها التحقق من بيانات المبيعات المماثلة.

   د. كل ما سبق.
   6. تعتبر كمية البيانات التي تدعم مؤشر القيمة مهمة لأنها:

   أ. يشير إلى ما إذا كان المثمن قد قام بعمل شامل.

   ب. تؤدي كمية أكبر من البيانات دائمًا إلى رأي قيمة أكثر موثوقية.

   ج. يكون استنتاج القيمة أكثر موثوقية عندما يتم دعمه من قبل مصادر مستقلة.

   د. تؤدي كمية أكبر من البيانات دائمًا إلى رأي قيمة أكثر موثوقية عندما يتم دعمها من قبل مصادر مستقلة.
   7. سيكون مؤشر القيمة المشتق من أسلوب رسملة الدخل الأقل صلة بتقييم:

   أ. مبنى مكاتب.

   ب. أرض خالية.

   ج. سكن عائلي واحد.

   د. مركز تسوق.
   8. من المرجح أن تعتمد أهمية أسلوب التقييم لمشكلة تقييم معينة على:

   أ. نوع العقار المراد تقييمه.

   ب. التاريخ الفعلي للتقييم.

   ج. هوية عميل التقييم.

   د. حجم التحسينات الموضوعية.
   9. يُعرف رأي القيمة النهائي الذي يتم التعبير عنه كمبلغ بالدولار الواحد باسم:

   أ. قيمة النطاق.

   ب. قيمة واحدة.

   ج. تقدير الدولار.

   د. تقدير نقطة.
   10. في عملية التسوية، يجب على المثمن اختيار قيمة:

   أ. مدعومة بالأدلة.

   ب. أعلى من أدنى مؤشر قيمة.

   ج. أقل من أعلى مؤشر قيمة.

   د. كل ما سبق.

أتمنى أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا لك.