التسوية وإعداد التقارير التقييمية: إتقان العملية

الفصل الحادي عشر: التسوية وإعداد التقارير التقييمية: إتقان العملية

أولاً: أهمية التسوية (Reconciliation) في عملية التقييم❓

• تعريف التسوية: هي العملية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي❓❓ واحد نهائي حول قيمة العقار. بمعنى آخر، هي المرحلة التي يجمع فيها المثمن المعلومات من مختلف مناهج التقييم ويقوم بتحليلها للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
• أهمية التسوية:
  1. ضمان الدقة: تساعد على التحقق من دقة البيانات والحسابات المستخدمة في كل منهجية تقييم.
  2. تحديد مدى الاعتمادية: تمكن المثمن من تحديد مدى الاعتمادية لكل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات❓ ودقتها وصلتها بمشكلة التقييم.
  3. تحقيق الاتساق: تضمن تطبيق مناهج التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم والعقارات المقارنة.
  4. الوصول إلى رأي مدعوم بالأدلة: تساعد على الوصول إلى رأي حول القيمة يكون مدعومًا بالأدلة والتحليلات الموضوعية.
• تجنب الحسابات الرياضية البسيطة: يجب تجنب استخدام المتوسطات الحسابية أو أي صيغ رياضية بسيطة❓ في التسوية، بل يجب الاعتماد على الحكم المهني والخبرة.

ثانياً: عملية التسوية❓ التفصيلية

1. مراجعة البيانات والحسابات:
   - يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
   - التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
   - التأكد من أن مناهج التقييم المختلفة قد طبقت بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المقارنة.
2. تقييم مدى الاعتمادية:
   - يجب على المثمن تقييم مدى الاعتمادية لكل مؤشر قيمة.
   - يجب أن يتضمن التقييم الكمية المتوفرة من البيانات، ومستوى دقتها، ومدى صلتها بمشكلة التقييم.
   - الكمية الكبيرة من البيانات تزيد من مصداقية المؤشر، خاصة إذا كان❓ت مدعومة بمصادر مستقلة.
3. التحقق من الالتزام بشروط التقييم:
   - يجب التحقق من أن مؤشرات القيمة قد تم استخلاصها وفقًا لشروط مهمة التقييم.
   - يجب أن يكون المنهج المستخدم للاشتقاق المؤشر مناسبًا للغرض المطلوب من التقييم.
4. الاعتماد على الأدلة والحكم المهني:
   - يجب أن يكون اختيار القيمة النهائية المدخلة في التسوية مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
   - يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم، مع الأخذ في الاعتبار الخبرة والمعرفة المهنية.

ثالثاً: العوامل المؤثرة في مدى الاعتمادية لمؤشر القيمة

• كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
  1. تعتمد على عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
  3. تكون مدعومة من قبل العديد من المصادر المستقلة.
• دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
  1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  2. تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.
• أهمية مؤشر القيمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم الخاصة على حكم المثمن.
  1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
  2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

رابعاً: إعداد التقارير التقييمية

1. الرأي النهائي للقيمة: يجب أن يذكر رأي المثمن حول قيمة العقار كمبلغ واحد بالدولار، ويعرف باسم “تقدير نقطي” (Point Estimate).
2. نطاق القيمة: كبديل للتقدير النقطي، يمكن للمثمن أن يعطي “نطاق قيمة” (Range Value)، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
3. التقريب: يجب تقريب آراء القيمة إلى أقرب رقم مناسب.
4. سهولة الفهم: يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن.
5. تسوية العقار: يجب الإشارة إلى ما إذا كان التقييم قد تم على أساس “كما هو” (as is) أو “بشرط” (subject to) تعديلات معينة في العقار.
6. تحديد المناهج المستخدمة: يجب سرد أي مناهج للتقييم تم استخدامها.
7. تأكيد الغرض من التقييم: يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
8. التوقيع والتاريخ: يجب أن يوقع المثمن على تقرير التقييم ويؤرخه، وأن يدرج رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.
9. التسوية الإقليمية: يجب ذكر موقع العقار أو المكان الذي سيؤثر عليه.

خامساً: أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: تقييم منزل سكني
  - تم استخدام منهج مقارنة المبيعات ومنهج التكلفة للوصول إلى تقدير لقيمة منزل سكني.
  - أشار منهج مقارنة المبيعات إلى قيمة 500,000 دولار، بينما أشار منهج التكلفة إلى قيمة 480,000 دولار.
  - بعد مراجعة البيانات وتقييم مدى الاعتمادية، قرر المثمن إعطاء وزن أكبر لمنهج مقارنة المبيعات بسبب توفر بيانات مبيعات حديثة وموثوقة في المنطقة.
  - الرأي النهائي للقيمة: 495,000 دولار.
• مثال 2: تقييم مبنى تجاري
  - تم استخدام منهج الدخل ومنهج مقارنة المبيعات لتقييم مبنى تجاري.
  - أشار منهج الدخل إلى قيمة 1,200,000 دولار، بينما أشار منهج مقارنة المبيعات إلى قيمة 1,150,000 دولار.
  - بعد مراجعة البيانات وتقييم مدى الاعتمادية، قرر المثمن إعطاء وزن أكبر لمنهج الدخل بسبب توفر بيانات دخل موثوقة للمبنى.
  - الرأي النهائي للقيمة: 1,185,000 دولار.

سادساً: الصيغ الرياضية والمعادلات المستخدمة في التسوية

• في حين أن التسوية تعتمد بشكل أساسي على الحكم المهني، يمكن استخدام بعض الصيغ الرياضية كأدوات مساعدة:
  - الوزن المرجح: يمكن استخدام هذه الصيغة لتحديد متوسط مرجح للقيم الناتجة عن المناهج المختلفة:
  Value = (W1 * V1) + (W2 * V2) + ... + (Wn * Vn)
  حيث:
  - Value هي القيمة النهائية المقدرة.
  - Wi هو وزن المنهج i.
  - Vi هي القيمة الناتجة عن المنهج i.
  - تحليل الحساسية: يمكن استخدام تحليل الحساسية لتقييم تأثير التغيرات في الافتراضات الرئيسية على القيمة النهائية المقدرة.

سابعاً: الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

• يجب على المثمن العقاري الاطلاع على الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة في مجال التقييم العقاري، خاصة تلك التي تتعلق بمنهجيات التسوية وتقييم مدى الاعتمادية لمؤشرات القيمة.
• يمكن الاستفادة من هذه الأبحاث لتحسين جودة التقييم وزيادة دقته.

ثامناً: خلاصة الفصل

• التسوية هي عملية أساسية في التقييم العقاري تتطلب الحكم المهني والخبرة.
• يجب على المثمن مراجعة البيانات وتقييم مدى الاعتمادية لمؤشرات القيمة المختلفة قبل الوصول إلى الرأي النهائي حول القيمة.
• يجب أن يكون الرأي النهائي مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم، ويجب أن يعكس فهمًا شاملاً لسوق العقارات وظروف العقار موضوع التقييم.
• يجب على المثمن إعداد تقرير تقييمي واضح وسهل الفهم، يتضمن جميع المعلومات والتحليلات اللازمة لدعم الرأي النهائي حول القيمة.

ملاحظة: هذا المحتوى يهدف إلى توفير شرح علمي مفصل لعملية التسوية وإعداد التقارير التقييمية، ويجب استخدامه كمرجع إرشادي وليس كبديل عن المعرفة المهنية والخبرة العملية.