التسوية والتقرير: خطوات أساسية في التقييم

الفصل الحادي عشر: التسوية❓ والتقرير❓: خطوات أساسية في التقييم

مقدمة

يمثل هذا الفصل حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري، حيث ننتقل من جمع البيانات وتحليلها إلى بلورة رأي قيمة نهائي وموثق. التسوية والتقرير هما مرحلتان أساسيتان تضمنان دقة التقييم وموضوعيته وشفافيته، وبالتالي تعزيز الثقة في❓ نتائج التقييم. سنستكشف هذه المراحل بعمق، مع التركيز على النظريات والمبادئ العلمية التي تدعمها، والتطبيقات العملية التي تجعلها ضرورية في عالم التقييم العقاري.

1. التسوية (Reconciliation): تجميع مؤشرات القيمة في رأي واحد

1.1. تعريف التسوية

التسوية هي العملية التحليلية التي يتم من خلالها فحص وتقييم مؤشرات القيمة المتعددة التي تم التوصل إليها باستخدام طرق التقييم المختلفة، بهدف الوصول إلى رأي قيمة واحد ونهائي. بعبارة أخرى، هي عملية دمج وتقييم النتائج المستقلة التي تم الحصول عليها من خلال مقارنة المبيعات، وتحليل التكلفة، ودراسة الدخل، لإنتاج تقدير واحد للقيمة.

1.2. أهمية التسوية

تكمن أهمية التسوية في أنها:
* تضمن الدقة: من خلال فحص وتقييم كل مؤشر قيمة على حدة، يتم التأكد من عدم وجود أخطاء في الحسابات أو التحليل.
* تعزز الموضوعية: تعتمد التسوية على الحكم والخبرة، وتتجنب استخدام المتوسطات الحسابية التي قد تخفي نقاط ضعف في بعض المؤشرات.
* توفر الشفافية: توضح عملية التسوية كيفية التوصل إلى رأي القيمة النهائي، مما يزيد من ثقة المستخدمين في التقييم.

1.3. مبادئ التسوية

• لا تستخدم المتوسطات الحسابية: التسوية ليست مجرد عملية حسابية. بل هي عملية تحليلية تعتمد على الحكم والخبرة.
• تبدأ بمراجعة البيانات والحسابات: يجب فحص جميع البيانات والحسابات المستخدمة في التقييم للتأكد من دقتها.
• تتضمن تقييم مدى موثوقية مؤشرات القيمة: يجب تقييم كل مؤشر قيمة على أساس كمية البيانات❓ المستخدمة، ودقة هذه البيانات، ومدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.
• تراعي شروط التكليف بالتقييم: يجب أن❓ تكون مؤشرات القيمة متوافقة مع شروط التكليف بالتقييم.

1.4. عوامل تؤثر على موثوقية مؤشر القيمة

• كمية البيانات: يعتبر مؤشر القيمة أكثر موثوقية عندما يعتمد على:
  • حجم عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  • بيانات أكثر تفصيلاً.
  • مصادر مستقلة متعددة.
• دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
  • مدى التحقق من البيانات المستخدمة.
  • مدى ملاءمة أسلوب التقييم المستخدم.
• ملاءمة مؤشر القيمة: تتأثر ملاءمة مؤشر القيمة بـ:
  • مدى توافق المؤشر مع شروط التكليف بالتقييم.
  • مدى ملاءمة أسلوب التقييم المستخدم.

1.5. مثال توضيحي

لنفترض أن مقيِّمًا عقاريًا قام بتقييم عقار سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة، وحصل على النتائج التالية:
* طريقة مقارنة المبيعات: 500,000 دولار
* طريقة التكلفة: 480,000 دولار
* طريقة الدخل (إذا كان العقار مؤجرًا): 520,000 دولار

لإجراء التسوية، يجب على المقيِّم أن يحلل كل طريقة على حدة، وأن يحدد مدى موثوقية كل نتيجة. على سبيل المثال، قد يجد المقيِّم أن طريقة مقارنة المبيعات هي الأكثر موثوقية لأنها تعتمد على عدد كبير من المبيعات الحديثة لعقارات مماثلة في المنطقة. في المقابل، قد يجد المقيِّم أن طريقة التكلفة أقل موثوقية لأنها تعتمد على تقديرات للتكاليف والإهلاك.

بناءً على هذا التحليل، قد يقرر المقيِّم أن يعطي وزنًا أكبر لنتيجة طريقة مقارنة المبيعات عند تحديد رأي القيمة النهائي. على سبيل المثال، قد يقرر المقيِّم أن رأي القيمة النهائي هو 505,000 دولار، مع الأخذ في الاعتبار نتائج الطرق الأخرى ولكن مع إعطاء الأولوية لطريقة مقارنة المبيعات.

1.6. أهمية الحكم والخبرة

التسوية ليست مجرد عملية رياضية، بل هي عملية تحليلية تعتمد بشكل كبير على الحكم والخبرة. يجب أن يكون لدى المقيِّم القدرة على تقييم جودة البيانات المستخدمة، وملاءمة أساليب التقييم المختلفة، والتأثير المحتمل للعوامل الخارجية على القيمة.

2. التقرير (Reporting): توصيل نتائج التقييم بشكل فعال

2.1. تعريف التقرير

التقرير هو الوثيقة الرسمية التي يتم من خلالها توصيل نتائج التقييم إلى المستخدمين المقصودين. يجب أن يكون التقرير واضحًا وموجزًا ودقيقًا، وأن يوفر جميع المعلومات اللازمة❓ لفهم كيفية التوصل إلى رأي القيمة النهائي.

2.2. أهمية التقرير

تكمن أهمية التقرير في أنه:
* يوفر سجلاً دائمًا لعملية التقييم: يتيح للمستخدمين مراجعة عملية التقييم والتأكد من صحة النتائج.
* يوفر أساسًا لاتخاذ القرارات: يعتمد المستخدمون على التقرير لاتخاذ قرارات مهمة، مثل منح القروض أو شراء العقارات.
* يحمي المقيِّم: يوفر التقرير دليلاً على أن المقيِّم قد قام بعمله بشكل صحيح وموضوعي.

2.3. أنواع التقارير

• التقرير الشفهي: يتم تقديمه شفهيًا، وعادةً ما يستخدم في الحالات التي لا تتطلب توثيقًا رسميًا.
• التقرير الموجز: يوفر ملخصًا لعملية التقييم والنتائج.
• التقرير الكامل: يوفر وصفًا تفصيليًا لعملية التقييم، بما في ذلك البيانات المستخدمة، وأساليب التقييم المطبقة، والتحليل الذي تم إجراؤه.
• التقرير المقيد: يقيد استخدام التقرير على مستخدم واحد ولغرض محدد.

2.4. عناصر التقرير الأساسية

يجب أن يتضمن التقرير العناصر التالية:
1. تحديد العقار: يجب أن يتضمن التقرير وصفًا كاملاً للعقار، بما في ذلك الموقع والمساحة والميزات الرئيسية.
2. تحديد المستخدمين المقصودين: يجب أن يحدد التقرير من هم المستخدمون المقصودون للتقرير، ولماذا يحتاجون إليه.
3. تحديد الغرض من التقييم: يجب أن يحدد التقرير الغرض من التقييم، على سبيل المثال، تحديد القيمة السوقية لغرض البيع أو الشراء، أو تحديد قيمة الرهن العقاري لغرض التمويل.
4. تاريخ التقييم: يجب أن يحدد التقرير تاريخ التقييم، وهو التاريخ الذي تم فيه تقدير القيمة.
5. أسلوب التقييم: يجب أن يصف التقرير أساليب التقييم التي تم استخدامها، ولماذا تم اختيار هذه الأساليب.
6. البيانات المستخدمة: يجب أن يصف التقرير البيانات التي تم استخدامها، وكيف تم الحصول عليها.
7. التحليل: يجب أن يصف التقرير التحليل الذي تم إجراؤه، وكيف تم التوصل إلى رأي القيمة النهائي.
8. رأي القيمة: يجب أن يحدد التقرير رأي القيمة النهائي.
9. الافتراضات والشروط المحددة: يجب أن يحدد التقرير أي افتراضات أو شروط محددة تم الاعتماد عليها في التقييم.
10. شهادة المقيِّم: يجب أن يتضمن التقرير شهادة من المقيِّم تؤكد أن التقييم تم إجراؤه بشكل صحيح وموضوعي.

2.5. النموذج الموحد لتقرير التقييم السكني (URAR)

يعتبر النموذج الموحد لتقرير التقييم السكني (URAR) أحد أكثر نماذج التقارير شيوعًا في صناعة التقييم. يستخدم هذا التقرير في معظم عمليات تقييم العقارات السكنية ذات العائلة الواحدة التي تتم لأغراض الإقراض العقاري، وهو مطلوب من قبل معظم وكالات السوق الثانوية، بما في ذلك:
* المؤسسة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (المعروفة أيضًا باسم فاني ماي).
* المؤسسة الفيدرالية لقروض الإسكان (المعروفة أيضًا باسم فريدي ماك).
* الجمعية الحكومية الوطنية للرهن العقاري (المعروفة أيضًا باسم جيني ماي).

يغطي النموذج الموحد لتقرير التقييم السكني (URAR) وصف العقار، وتحليل مقارنة المبيعات، وتحليل التكلفة (عند الاقتضاء)، ومعلومات الدخل (عند الاقتضاء)، ومعلومات المشروع (في حالة التقييمات الخاصة بالمجمعات السكنية المخططة).

2.6. دور التكنولوجيا في إعداد التقارير

لقد أحدثت التكنولوجيا ثورة في عملية إعداد التقارير، حيث تتوفر الآن العديد من البرامج والتطبيقات التي تساعد المقيِّمين على جمع البيانات وتحليلها وإنشاء التقارير بشكل أسرع وأكثر كفاءة. تتضمن هذه الأدوات:
* برامج التقييم: تساعد في إنشاء التقارير وتنسيقها.
* قواعد البيانات العقارية: توفر معلومات حول أسعار البيع وتفاصيل العقارات.
* أدوات الخرائط: تساعد في إنشاء الخرائط وتحديد المواقع.
* تطبيقات الهاتف المحمول: تسمح للمقيِّمين بجمع البيانات في الميدان وتحميلها مباشرة إلى الكمبيوتر.

2.7. أهمية المراجعة

قبل إصدار التقرير النهائي، من المهم مراجعة التقرير بعناية للتأكد من خلوه من الأخطاء والتناقضات. يجب أن يقوم المقيِّم بمراجعة التقرير بنفسه، وقد يكون من المفيد أيضًا أن يقوم شخص آخر بمراجعة التقرير.❓

3. الخلاصة

التسوية والتقرير هما مرحلتان أساسيتان في عملية التقييم العقاري. تضمن التسوية دقة التقييم وموضوعيته، بينما يضمن التقرير توصيل نتائج التقييم بشكل فعال إلى المستخدمين المقصودين. من خلال فهم هذه المراحل وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمقيِّمين العقاريين تقديم خدمات تقييم موثوقة وشفافة تساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.