التسوية وإبداء الرأي النهائي بالقيمة

الفصل الحادي عشر: التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي بالقيمة❓❓

I. مفهوم التسوية في تقييم العقارات

التسوية (Reconciliation) هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة (مدخل الدخل، مدخل المقارنة البيعية، مدخل التكلفة) أو من خلال مقارنة العقارات المماثلة، بهدف الوصول إلى رأي واحد نهائي حول قيمة العقار موضوع التقييم. بعبارة أخرى، هي عملية تجميع الأدلة وتقييمها لإعطاء وزن نسبي لمؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي❓❓ للقيمة.
أ. التسوية كجزء من عملية التقييم: التسوية ليست مجرد خطوة أخيرة في التقييم، بل هي عنصر أساسي في عملية التقييم بأكملها. فهي تتطلب من المثمن مراجعة وتحليل جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي تم التوصل إليها خلال عملية التقييم.
ب. مجالات التسوية: تشمل التسوية مقارنة القيم الناتجة عن:
1. العقارات المماثلة المختلفة.
2. وحدات المقارنة المختلفة (مثل: سعر المتر المربع، مضاعف الإيجار الإجمالي).
3. طرق التقييم المختلفة (مدخل الدخل، مدخل المقارنة البيعية، مدخل التكلفة).

II. أسس التسوية: الحكم والخبرة❓❓

تعتمد التسوية بشكل كبير على❓ حكم وخبرة المثمن، ولا يمكن استبدالها بصيغ رياضية أو تقنيات آلية.
أ. عدم استخدام المتوسطات الرياضية: لا يتم استخدام المتوسطات الرياضية (مثل حساب متوسط القيم الناتجة عن طرق التقييم المختلفة) في التسوية. بدلاً من ذلك، يجب على المثمن تقييم مدى موثوقية كل مؤشر قيمة وتحديد الوزن النسبي الذي سيتم إعطاؤه له.
ب. عملية التسوية❓: تبدأ عملية التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
1. التحقق من دقة الحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
2. تطبيق تقنيات التقييم بشكل متسق: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يجب على المثمن تقييم مدى موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات المستخدمة، ودقة البيانات، ومدى صلتها بمشكلة التقييم.
4. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة بمشكلة التقييم.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

III. موثوقية مؤشر القيمة: البيانات والدقة والأهمية

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية: كمية البيانات، والدقة، ومدى الصلة بمشكلة التقييم.
أ. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
1. تعتمد على عينة إحصائية أكبر من البيانات.
2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
3. تستند إلى مصادر مستقلة متعددة.
على سبيل المثال: في مدخل المقارنة البيعية، كلما زاد عدد الصفقات المماثلة المتاحة، كلما زادت موثوقية النتائج.

ب. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات المستخدمة في دعمه، ودقة التقنية المستخدمة في اشتقاق المؤشر من البيانات.
1. التحقق من البيانات: تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
على سبيل المثال: يجب التحقق من صحة بيانات المبيعات المماثلة من خلال مصادر موثوقة مثل سجلات الدوائر العقارية أو من خلال الاتصال المباشر بالبائعين أو المشترين.
2. مدى ملاءمة التقنية المستخدمة: تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.
على سبيل المثال: مدخل الدخل هو الأكثر ملاءمة لتقييم العقارات التجارية التي تولد دخلاً، في حين أن مدخل المقارنة البيعية هو الأكثر ملاءمة لتقييم المنازل السكنية.

ج. مدى الصلة بمشكلة التقييم: يؤثر مدى صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم على حكم المثمن❓❓.
1. اتساق المؤشر مع شروط مهمة التقييم: يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
على سبيل المثال: إذا كانت مهمة التقييم هي تحديد القيمة السوقية، فيجب أن يعتمد المؤشر على بيانات السوق ذات الصلة.
2. ملاءمة تقنية التقييم: يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.
على سبيل المثال: قد يكون مدخل الدخل أقل صلة بتقييم الأراضي الفضاء.

IV. اختيار القيمة النهائية: الأدلة والحكم

يجب أن يستند اختيار القيمة النهائية إلى الأدلة المتاحة في التقييم، ويجب أن يكون حكم المثمن هو العامل المحدد.
أ. دعم الأدلة للقيمة النهائية: يجب أن تكون القيمة النهائية مدعومة بالأدلة المتاحة في التقييم. يجب أن يكون المثمن قادرًا على شرح وتبرير القيمة النهائية بناءً على البيانات والتحليلات التي تم إجراؤها.
ب. أهمية حكم المثمن: يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل المحدد في اختيار القيمة النهائية. يجب أن يكون المثمن قادرًا على تقييم مدى موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة وتحديد الوزن النسبي الذي سيتم إعطاؤه لكل منها.

V. عملية الوصول إلى رأي القيمة: تكرار للتسوية

تتشابه عملية الوصول إلى رأي القيمة النهائي بشكل كبير مع عملية التسوية.
أ. مراجعة البيانات والحسابات والاستنتاجات: يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم.
ب. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
ج. جمع وتحليل البيانات الإضافية: إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.

VI. استكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن

يتضمن التقرير الموحد لتقييم المساكن (Uniform Residential Appraisal Report - URAR) قسمًا مخصصًا للتسوية، حيث يقوم المثمن بتقديم ملخص لعملية التسوية وتحديد القيمة النهائية.
أ. تحديد حالة العقار: يحدد المثمن ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (as is) أو “مع مراعاة إجراء تغييرات على العقار” (subject to repairs or alterations).
ب. ذكر العوامل المشروطة: يتم سرد أي عوامل مشروطة.
ج. ذكر طرق التقييم المستخدمة: يتم سرد طرق التقييم المستخدمة.
د. إعادة تأكيد غرض التقييم: يتم إعادة تأكيد غرض التقييم.
ه. تحديد رأي القيمة السوقية وتوقيع وتأريخ التقرير: يتم تحديد رأي القيمة السوقية، ويقوم المثمن بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم الترخيص أو الشهادة الخاص به.

VII. الرأي بالقيمة: تقدير نقطة أو نطاق قيمة

عادةً ما يتم التعبير عن رأي قيمة العقار كمبلغ بالدولار يسمى “تقدير نقطة” (Point Estimate).
أ. بديل لتقدير النقطة: بديل لتقدير النقطة هو “نطاق القيمة” (Range Value)، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
ب. تقريب آراء القيمة: يجب تقريب آراء القيمة.

VIII. مراجعة عمل المثمن: الوضوح وسهولة الفهم

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير متخصص في التقييم.