طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل

طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل❓❓

مقدمة

يُعد تقييم المواقع وتحديد الاستخدام الأمثل❓❓ لها من أهم الخطوات في عملية تقدير الدخل العقاري. فالموقع يمثل قيمة جوهرية في العقار، والاستخدام الأمثل يحدد قدرته على توليد الدخل. هذا الفصل سيتناول الطرق العلمية لتقييم المواقع وتحديد الاستخدام الأمثل لها، مع التركيز على النظريات والمبادئ العلمية والتطبيقات العملية.

1. مفهوم الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use)

1.1. تعريف الاستخدام الأمثل

الاستخدام الأمثل هو الاستخدام الأكثر احتمالية ومعقولية للموقع والذي يحقق أعلى قيمة حالية له في تاريخ التقييم. ويعتمد على تحليل شامل للعوامل القانونية والاقتصادية والفيزيائية والتجارية.

1.2. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل

• تحديد القيمة السوقية: يمثل الاستخدام الأمثل الأساس لتقدير القيمة السوقية للعقار، حيث أن القيمة تتحدد بالاستخدام الذي يحقق أعلى عائد.
• توجيه التقييم: يساعد في اختيار المنهجية المناسبة للتقييم، سواء كانت مقارنة المبيعات أو التكلفة أو الدخل.
• تحسين الأداء: يساهم في اتخاذ قرارات❓ استثمارية رشيدة لتحسين أداء العقار وزيادة قيمته.

1.3. شروط تحقيق الاستخدام الأمثل

لتحقيق الاستخدام الأمثل، يجب أن يستوفي الاستخدام المقترح الشروط التالية:

1. المسموح به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع القوانين واللوائح المحلية، مثل:
   • قيود تقسيم المناطق (Zoning Restrictions): تحدد أنواع الاستخدامات المسموح بها في كل منطقة.
   • اللوائح البيئية (Environmental Regulations): تحدد القيود على الأنشطة التي قد تؤثر على البيئة.
   • حقوق الارتفاق (Easements): تحدد الحقوق الممنوحة لأطراف أخرى لاستخدام جزء من الموقع.
2. الممكن فيزيائيًا (Physically Possible): يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية الفيزيائية، مع مراعاة:
   • حجم وشكل الموقع (Site Size and Shape): يؤثر على أنواع المباني التي يمكن إنشاؤها.
   • طبوغرافيا الموقع (Topography): تؤثر على تكاليف الإنشاء وتصميم المباني.
   • تربة الموقع (Soil Conditions): تؤثر على قدرة تحمل الموقع وسلامة الإنشاءات.
3. المجدي اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام المقترح قادرًا على تحقيق عائد اقتصادي مناسب، مع مراعاة:
   • تكاليف الإنشاء والتطوير (Construction and Development Costs): يجب أن تكون التكاليف معقولة مقارنة بالعائد المتوقع.
   • إيرادات التشغيل (Operating Revenues): يجب أن تكون الإيرادات كافية لتغطية التكاليف وتحقيق ربح.
   • معدل العائد المطلوب (Required Rate of Return): يجب أن يحقق الاستخدام عائدًا يرضي المستثمرين.
4. الأكثر إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات التي تستوفي الشروط السابقة، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة حالية للموقع.

1.4. الصيغ والمعادلات ذات الصلة

• صافي الدخل التشغيلي❓❓ (Net Operating Income - NOI):

  NOI = إجمالي الإيرادات - إجمالي المصروفات التشغيلية
  * القيمة الحالية (Present Value - PV):

  PV = CF / (1 + r)^n

  حيث:

  • CF = التدفق النقدي المستقبلي (Cash Flow)
  • r = معدل الخصم (Discount Rate)
  • n = عدد الفترات الزمنية (Number of Periods)

2. الاستخدام الأمثل للموقع كأرض فضاء مقابل الاستخدام الأمثل للموقع مع التحسينات

2.1. الموقع كأرض فضاء (As Vacant)

يتم تحليل الاستخدام الأمثل للموقع كما لو كان أرضًا فضاء خالية من أي تحسينات. هذا التحليل يساعد في تحديد القيمة الكامنة للموقع وفرص التطوير المتاحة.

2.2. الموقع مع التحسينات (As Improved)

يتم تحليل الاستخدام الأمثل للموقع مع الأخذ في الاعتبار التحسينات القائمة، وتقييم ما إذا كانت هذه التحسينات تساهم في زيادة قيمة الموقع أو أنها تمثل عائقًا.

2.3. الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use)

هو استخدام قائم للموقع لا يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق الحالية، ولكنه قانوني لأنه كان قائمًا قبل تعديل القوانين. قد يكون هذا الاستخدام هو الأمثل للموقع مع التحسينات، ولكنه ليس الأمثل للموقع كأرض فضاء.

2.4. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use)

ينص على أنه عند تقييم العقار، يجب أن يتم تقييم الأرض والتحسينات على أساس نفس الاستخدام الأمثل.

3. طرق تقييم المواقع

هناك عدة طرق لتقييم المواقع، وسنتناول أهمها مع شرح تفصيلي لكل طريقة:

3.1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)

• المبدأ: تعتمد على مقارنة الموقع موضوع التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها حديثًا في السوق.
• الخطوات:
  1. تحديد المواقع القابلة للمقارنة: يجب أن تكون المواقع المماثلة متشابهة في الموقع والحجم والاستخدام المحتمل.
  2. جمع بيانات المبيعات: جمع بيانات دقيقة حول أسعار البيع وشروط البيع لكل موقع مماثل.
  3. إجراء التسويات: إجراء تسويات لأسعار البيع لتعكس الاختلافات بين المواقع المماثلة والموقع موضوع التقييم. تشمل التسويات:
     • حقوق الملكية (Property Rights): تعديل السعر إذا كانت حقوق الملكية مختلفة (مثل حقوق الارتفاق).
     • شروط التمويل (Financing Terms): تعديل السعر إذا كانت شروط التمويل غير تقليدية.
     • ظروف البيع (Conditions of Sale): تعديل السعر إذا كانت هناك ظروف خاصة أثرت على البيع (مثل بيع بين الأقارب).
     • الظروف السوقية (Market Conditions): تعديل السعر لتعكس التغيرات في السوق منذ تاريخ البيع.
     • الموقع (Location): تعديل السعر ليعكس الاختلافات في جاذبية الموقع.
     • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل السعر ليعكس الاختلافات في الحجم والشكل والطبوغرافيا.
  4. تقدير القيمة: بعد إجراء التسويات، يتم تقدير قيمة الموقع موضوع التقييم بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع المماثلة.
• المعادلة:
  قيمة الموقع = سعر بيع الموقع المماثل ± التسويات

• مثال:
  لنفترض أن لدينا موقعًا نريد تقييمه، ووجدنا موقعًا مماثلًا بيع بمبلغ 500,000 دولار. بعد إجراء التسويات، وجدنا أن الموقع موضوع التقييم أفضل في الموقع بقيمة 20,000 دولار، وأكبر في الحجم بقيمة 10,000 دولار. إذن، قيمة الموقع موضوع التقييم ستكون:

  قيمة الموقع = 500,000 + 20,000 + 10,000 = 530,000 دولار

3.2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

• المبدأ: تعتمد على تقدير قيمة الأرض كنسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقار.
• الخطوات:
  1. تحديد النسبة: تحديد النسبة المئوية التي تمثل قيمة الأرض في العقارات المماثلة.
  2. تقدير القيمة الإجمالية: تقدير القيمة الإجمالية للعقار موضوع التقييم.
  3. حساب قيمة الأرض: ضرب القيمة الإجمالية في النسبة المئوية لتحديد قيمة الأرض.
• المعادلة:
  قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار × النسبة المئوية للأرض

• مثال:
  إذا كانت القيمة الإجمالية لعقار مماثل هي 1,000,000 دولار، وكانت النسبة المئوية لقيمة الأرض هي 40%، فإن قيمة الأرض ستكون:

  قيمة الأرض = 1,000,000 × 0.4 = 400,000 دولار

3.3. طريقة الاستخراج (Extraction Method)

• المبدأ: تعتمد على استخراج قيمة الأرض من قيمة العقار الإجمالية عن طريق خصم قيمة التحسينات (المباني) المهلكة.
• الخطوات:
  1. تقدير القيمة الإجمالية: تقدير القيمة الإجمالية للعقار.
  2. تقدير قيمة التحسينات المهلكة: تقدير قيمة التحسينات المهلكة (المباني) في العقار.
  3. حساب قيمة الأرض: خصم قيمة التحسينات المهلكة من القيمة الإجمالية لتحديد قيمة الأرض.
• المعادلة:
  قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار - قيمة التحسينات المهلكة

• مثال:
  إذا كانت القيمة الإجمالية لعقار هي 1,500,000 دولار، وكانت قيمة التحسينات المهلكة هي 600,000 دولار، فإن قيمة الأرض ستكون:

  قيمة الأرض = 1,500,000 - 600,000 = 900,000 دولار

3.4. طريقة التطوير (Development Method)

• المبدأ: تعتمد على تقدير قيمة الأرض بناءً على القيمة المتوقعة للمشروع بعد التطوير، مع خصم تكاليف التطوير والأرباح المتوقعة.
• الخطوات:
  1. تحديد الاستخدام الأمثل: تحديد الاستخدام الأمثل للموقع.
  2. تقدير قيمة المشروع بعد التطوير: تقدير قيمة المشروع بعد التطوير بناءً على الاستخدام الأمثل.
  3. تقدير تكاليف التطوير: تقدير جميع تكاليف التطوير، بما في ذلك تكاليف الإنشاء والتسويق والتمويل.
  4. تقدير الأرباح المتوقعة: تقدير الأرباح التي يتوقعها المطور.
  5. حساب قيمة الأرض: خصم تكاليف التطوير والأرباح المتوقعة من قيمة المشروع بعد التطوير لتحديد قيمة الأرض.
• المعادلة:
  قيمة الأرض = قيمة المشروع بعد التطوير - تكاليف التطوير - الأرباح المتوقعة

• مثال:
  إذا كانت قيمة المشروع بعد التطوير هي 2,000,000 دولار، وكانت تكاليف التطوير هي 800,000 دولار، وكانت الأرباح المتوقعة هي 400,000 دولار، فإن قيمة الأرض ستكون:

  قيمة الأرض = 2,000,000 - 800,000 - 400,000 = 800,000 دولار

3.5. طريقة الأرض المتبقية (Land Residual Method)

• المبدأ: تعتمد على تقدير قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم الدخل العائد على التحسينات.
• الخطوات:
  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI): تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار.
  2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات (المباني).
  3. تحديد معدل الرسملة للتحسينات (Capitalization Rate - R): تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
  4. حساب الدخل العائد على التحسينات: ضرب قيمة التحسينات في معدل الرسملة للتحسينات.
  5. حساب الدخل المتبقي للأرض: خصم الدخل العائد على التحسينات من صافي الدخل التشغيلي.
  6. تحديد معدل الرسملة للأرض: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
  7. حساب قيمة الأرض: قسمة الدخل المتبقي للأرض على معدل الرسملة للأرض.
• المعادلات:
  • الدخل العائد على التحسينات = قيمة التحسينات × معدل الرسملة للتحسينات
  • الدخل المتبقي للأرض = صافي الدخل التشغيلي - الدخل العائد على التحسينات
  • قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض
• مثال:
  إذا كان صافي الدخل التشغيلي لعقار هو 150,000 دولار، وكانت قيمة التحسينات هي 800,000 دولار، وكان معدل الرسملة للتحسينات هو 10%، ومعدل الرسملة للأرض هو 8%، فإن قيمة الأرض ستكون:
  1. الدخل العائد على التحسينات = 800,000 × 0.1 = 80,000 دولار
  2. الدخل المتبقي للأرض = 150,000 - 80,000 = 70,000 دولار
  3. قيمة الأرض = 70,000 / 0.08 = 875,000 دولار

3.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

• المبدأ: تعتمد على تقدير قيمة الأرض بناءً على رسملة إيجار الأرض.
• الخطوات:
  1. تقدير إيجار الأرض السنوي: تقدير إيجار الأرض السنوي.
  2. تحديد معدل الرسملة للأرض: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
  3. حساب قيمة الأرض: قسمة إيجار الأرض السنوي على معدل الرسملة للأرض.
• المعادلة:
  قيمة الأرض = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة للأرض

• مثال:
  إذا كان إيجار الأرض السنوي هو 40,000 دولار، وكان معدل الرسملة للأرض هو 8%، فإن قيمة الأرض ستكون:

  قيمة الأرض = 40,000 / 0.08 = 500,000 دولار

3.7. جداول العمق (Depth Tables)

• المبدأ: جداول العمق تستخدم لتحديد القيمة الزائدة أو الناقصة للقطعة الأرض بناءً على عمقها.
• الخطوات:
  1. تحديد العمق المثالي: تحديد العمق المثالي للموقع بناءً على الاستخدام الأمثل.
  2. مقارنة العمق الفعلي بالعمق المثالي: مقارنة العمق الفعلي للموقع بالعمق المثالي.
  3. استخدام جدول العمق: استخدام جدول العمق لتقدير النسبة المئوية التي تمثل قيمة العمق الفعلي مقارنة بالعمق المثالي.
  4. حساب قيمة الموقع: ضرب القيمة المقدرة للموقع في النسبة المئوية لتحديد قيمة الموقع بناءً على عمقه.

4. الخلاصة

تقييم المواقع وتحديد الاستخدام الأمثل يتطلب فهمًا عميقًا للعوامل القانونية والاقتصادية والفيزيائية والتجارية التي تؤثر على قيمة العقار. يجب على المقيم أن يكون على دراية بالطرق العلمية لتقييم المواقع، وأن يختار الطريقة المناسبة بناءً على طبيعة الموقع والبيانات المتاحة. الاستخدام الأمثل هو مفتاح تحديد القيمة السوقية للعقار، واتخاذ قرارات استثمارية رشيدة.

المراجع

• The Appraisal of Real Estate, 14th Edition. Appraisal Institute, 2013.
• USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice). The Appraisal Foundation.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي مفيدًا ومفصلًا بما فيه الكفاية لتلبية احتياجات الدورة التدريبية الخاصة بك.