التسوية وإعداد التقارير التقييمية

الفصل الحادي عشر: التسوية❓❓ وإعداد التقارير التقييمية

I. مفهوم التسوية (Reconciliation) في التقييم العقاري

التسوية هي العملية التي يقوم بها المثمن بتحليل مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد للقيمة. تعتبر التسوية مرحلة حاسمة في عملية التقييم، حيث يتم فيها دمج وتقييم جميع البيانات والنتائج التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المختلفة.

• تعريف التسوية: هي عملية مراجعة وتحليل مؤشرات القيمة المختلفة، سواء من مقارنات المبيعات أو تحليل الدخل❓❓ أو تقدير التكلفة، لتحديد أفضل تقدير لقيمة العقار.
• أهمية التسوية: تضمن التسوية أن يكون رأي القيمة النهائي منطقيًا ومدعومًا بالبيانات والأدلة المتاحة.

أ. استخدامات التسوية

1. التوفيق بين قيم العقارات المماثلة المختلفة: عندما تشير العقارات المماثلة إلى قيم مختلفة، يجب على المثمن تحديد العوامل التي تؤثر على هذه الاختلافات وتحديد القيمة الأنسب.
2. التوفيق بين وحدات المقارنة المختلفة: قد يستخدم المثمن وحدات مقارنة مختلفة (مثل سعر المتر المربع أو مضاعف الإيجار الإجمالي). يجب توحيد هذه الوحدات لضمان الحصول على تقدير قيمة متسق.
3. التوفيق بين تقنيات التقييم المختلفة: قد يستخدم المثمن طرق تقييم مختلفة (مثل مقارنة المبيعات أو تحليل الدخل أو تقدير التكلفة). يجب على المثمن تحديد أي من هذه الطرق هي الأكثر ملاءمة للعقار المحدد والظروف المحيطة به.

II. أسس التسوية: الحكم والخبرة

تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم وخبرة المثمن. لا توجد صيغ رياضية أو تقنيات آلية يمكن استخدامها في التسوية. بدلاً من ذلك، يجب على المثمن استخدام معرفته وخبرته لتقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة والوصول إلى رأي مستنير حول القيمة.

أ. عملية التسوية: خطوات أساسية

1. مراجعة البيانات والحسابات: يجب مراجعة جميع البيانات والحسابات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة بدقة. يجب تصحيح أي أخطاء في الحسابات.
2. تطبيق تقنيات التقييم باستمرار: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها وأهميتها.
4. إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة بمشكلة التقييم.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

III. موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل، بما في ذلك كمية البيانات ودقتها وأهميتها لمشكلة التقييم.

أ. كمية البيانات

تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات: كلما زادت البيانات المستخدمة في اشتقاق مؤشر القيمة، زادت موثوقيته.
2. مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً: البيانات الأكثر تفصيلاً تسمح بتحليل أكثر دقة وتقييم أكثر موثوقية.
3. مدعومة بعدة مصادر مستقلة: إذا تم دعم مؤشر القيمة بعدة مصادر مستقلة، فإنه يعتبر أكثر موثوقية.

ب. دقة البيانات وتقنية التقييم

تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

1. دقة البيانات الداعمة: يجب التحقق من دقة البيانات المستخدمة في اشتقاق مؤشر القيمة.
2. دقة تقنية التقييم: يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة لمشكلة التقييم.

ج. أهمية مؤشر القيمة

تؤثر أهمية مؤشر القيمة على حكم المثمن. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم، ويجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة.

1. اتساق المؤشر مع شروط مهمة التقييم: يجب أن يكون مؤشر القيمة متسقًا مع شروط مهمة التقييم، مثل تعريف القيمة وتاريخ التقييم.
2. ملاءمة تقنية التقييم: يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة لنوع العقار ومشكلة التقييم.

IV. دعم اختيار القيمة المسواة بالأدلة

يجب دعم اختيار القيمة المسواة بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل المحدد.

V. عملية التوصل إلى رأي القيمة

تعتبر عملية التوصل إلى رأي القيمة مماثلة لعملية التسوية. يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم. يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

VI. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد

يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد (Uniform Residential Appraisal Report). يجب على المثمن أن يشير إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه على حالته الراهنة أو يخضع لتغيير العقار. يجب إدراج أي عوامل مشروطة. يجب سرد أي طرق تقييم مستخدمة. يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم. يجب تحديد رأي القيمة السوقية وتوقيع المثمن وتاريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص التقييم أو شهادته.

VII. التعبير عن رأي القيمة

يتم التعبير عن رأي قيمة العقار المقيم بمبلغ دولار واحد يُعرف باسم “تقدير النقطة❓❓” (Point Estimate). البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق❓❓” (Range Value)، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

أ. تقدير النقطة (Point Estimate)

تقدير النقطة هو قيمة محددة بالدولار تعتبر الرأي الأفضل للمثمن لقيمة العقار.

ب. قيمة النطاق (Range Value)

قيمة النطاق هي نطاق من القيم يعتقد المثمن أن القيمة الحقيقية للعقار تقع داخله. غالبًا ما يتم استخدام قيمة النطاق عندما يكون هناك قدر كبير من عدم اليقين بشأن قيمة العقار.

VIII. مراجعة العمل لضمان الفهم

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مثمن.

أمثلة على التطبيقات العملية

• تقييم منزل سكني: في تقييم منزل سكني، قد يستخدم المثمن مقارنة المبيعات وتحليل التكلفة للوصول إلى مؤشرات القيمة. في عملية التسوية، سيأخذ المثمن في الاعتبار قوة كل مؤشر قيمة بناءً على جودة البيانات المتاحة وأهميتها للعقار المحدد.
• تقييم مبنى تجاري: في تقييم مبنى تجاري، قد يستخدم المثمن تحليل الدخل وتحليل التكلفة للوصول إلى مؤشرات القيمة. في عملية التسوية، سيولي المثمن اهتمامًا خاصًا بتحليل الدخل، حيث أنه غالبًا ما يكون المؤشر الأكثر موثوقية لقيمة العقارات التجارية.

أمثلة على الصيغ والمعادلات

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على الصيغ الرياضية، إلا أن بعض المعادلات يمكن أن تكون مفيدة في تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة. على سبيل المثال، يمكن استخدام الصيغة التالية لتقييم أهمية تعديل معين في مقارنة المبيعات:

• أهمية التعديل = (مبلغ التعديل / سعر بيع العقار المماثل)

كلما زادت أهمية التعديل، زادت أهمية الاختلاف بين العقار المماثل والعقار موضوع التقييم.

أمثلة على الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

• يمكن الرجوع إلى الدراسات الحديثة حول تأثير العوامل البيئية على قيمة العقارات لدعم التعديلات التي يتم إجراؤها في مقارنة المبيعات.
• يمكن الرجوع إلى الدراسات الحديثة حول أداء سوق العقارات لدعم الافتراضات المستخدمة في تحليل الدخل.

أمثلة على الرسوم البيانية والجداول

يوضح هذا الجدول مثالاً على كيفية تنظيم مؤشرات القيمة المختلفة وتقييم موثوقيتها في عملية التسوية.

ملاحظة هامة: هذه المادة العلمية هي عرض تفصيلي وشامل لمفهوم التسوية في التقييم العقاري. يجب على المثمن دائمًا الرجوع إلى أحدث إصدار من USPAP والإرشادات المهنية الأخرى لضمان الامتثال للمعايير الحالية.