أساليب تقييم المواقع

الفصل السادس: أساليب تقييم المواقع❓❓

مقدمة:

يعتبر تقييم المواقع (Site Valuation) جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات، حيث يتم تحديد قيمة الأرض الخالية أو قيمة الأرض التي تحمل تحسينات، وذلك بمعزل عن قيمة التحسينات الموجودة عليها. وتتطلب بعض أساليب التقييم، مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل المتبقي❓❓، تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع.

أولًا: مفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use):

أ. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى:

الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع هو الاستخدام المعقول والمرجح الذي يحقق أعلى قيمة حالية للعقار اعتبارًا من تاريخ التقييم. ويتضمن هذا المفهوم تحديد الاستخدام الذي يحقق أقصى عائد مالي أو منفعة ممكنة من العقار، مع مراعاة جميع القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.

ب. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى:

يعتبر تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى❓❓ خطوة حاسمة في عملية التقييم، وذلك للأسباب التالية:

1. التأثير على قيمة العقار: قيمة العقار تتحدد بناءً على الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد.
2. توجيه عملية التقييم: يحدد الاستخدام الأمثل والأعلى الأسلوب المناسب لتقييم العقار واختيار العقارات المماثلة للمقارنة.
3. تحديد قيمة الأرض والتحسينات: يساعد في تحديد قيمة الأرض وقيمة التحسينات بشكل منفصل، وهو أمر ضروري في بعض أساليب التقييم.

ج. خصائص الاستخدام الأمثل والأعلى:

للتأهل كاستخدام أمثل وأعلى، يجب أن يفي الاستخدام بأربعة معايير رئيسية:

1. الاستخدام المسموح به قانونًا (Legally Permitted Use):

   • يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع جميع القوانين واللوائح السارية، مثل قوانين تقسيم المناطق (Zoning) والقيود البيئية والتصاريح اللازمة.
   • مثال: لا يمكن أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى لموقع سكني هو بناء مصنع إذا كانت قوانين تقسيم المناطق تحظر ذلك.

2. الاستخدام الممكن فيزيائيًا (Physically Possible Use):

   • يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية الفيزيائية، مع مراعاة حجم الموقع وشكله وتضاريسه ونوعية التربة وتوافر الخدمات الأساسية.
   • مثال: لا يمكن أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى لبناء شاهق على موقع ذي تربة غير مستقرة أو غير قادرة على تحمل وزن البناء.

3. الاستخدام المجدي اقتصاديًا (Economically Feasible Use):

   • يجب أن يكون الاستخدام مجديًا اقتصاديًا، بمعنى أن يحقق عائدًا كافيًا لتغطية التكاليف وتحقيق ربح معقول.
   • مثال: قد يكون بناء فندق فاخر على موقع معين ممكنًا من الناحية القانونية والفيزيائية، ولكن إذا كان الطلب على الفنادق الفاخرة منخفضًا في المنطقة، فقد لا يكون ذلك مجديًا اقتصاديًا.

4. الاستخدام الأكثر إنتاجية (Maximally Productive Use):

   • من بين جميع الاستخدامات الممكنة، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.
   • مثال: إذا كان من الممكن بناء مبنى مكاتب أو مركز تجاري على موقع معين، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد على الاستثمار.

د. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

ينص مبدأ التوقع على أن قيمة العقار تتأثر بالمنافع المستقبلية المتوقعة من امتلاكه. لذلك، يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار الاستخدامات المستقبلية المحتملة للعقار عند تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى.

هـ. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):

عندما يكون الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع عرضة للتغيير في المستقبل القريب، فإن الاستخدام الحالي للموقع يسمى الاستخدام المؤقت. مثال على ذلك، الأراضي الزراعية التي يتم زراعتها مؤقتًا قبل تحويلها إلى مشاريع سكنية.

ثانيًا: الأرض الخالية والأرض المحسنة:

أ. الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Uses):

عندما تتغير قوانين تقسيم المناطق، قد تصبح بعض الاستخدامات الحالية غير متوافقة مع القوانين الجديدة. ومع ذلك، تسمح بعض القوانين باستمرار هذه الاستخدامات، وتسمى “الاستخدامات القانونية غير المطابقة”.

ب. الاستخدام الأمثل والأعلى الحقيقي (True Highest and Best Use):

لتحديد الاستخدام الأمثل والأعلى الحقيقي للعقار، يجب مقارنة قيمة العقار في حالتي الأرض الخالية والأرض المحسنة، واختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة.

ج. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):

عند تقييم الأرض والتحسينات بشكل منفصل، يجب أن يتم تقييم كلاهما على أساس نفس الاستخدام، وهو الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار.

د. الأرض الفائضة أو الزائدة (Excess or Surplus Land):

عندما يحتوي العقار على مساحة أرض أكبر مما هو ضروري للاستخدام الأمثل والأعلى، فإن الجزء الزائد من الأرض يسمى “الأرض الفائضة أو الزائدة”.

هـ. ضم الأراضي (Plottage):

ضم الأراضي هو عملية الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي لخلق قطعة أرض أكبر ذات قيمة أعلى. الزيادة في القيمة الناتجة عن عملية الدمج تسمى “قيمة ضم الأراضي”.

و. الاستخدام الأمثل والأعلى في تقييم العقارات السكنية:

في تقييم العقارات السكنية، يمكن افتراض أن الاستخدام الحالي للعقار هو الاستخدام الأمثل والأعلى إذا كانت قيمة العقار المحسنة أعلى من قيمة الأرض الخالية، وإذا كانت التحسينات الموجودة تتوافق مع متطلبات السوق.

ثالثًا: أساليب تقييم المواقع:

توجد ستة أساليب شائعة لتقييم المواقع، وهي:

أ. أسلوب المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Method):

وهو الأسلوب الأكثر أهمية وموثوقية في تقييم المواقع، حيث يتم مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.

1. مصادر البيانات:
   • سجلات البيع.
   • وكلاء العقارات.
   • شركات المعلومات العقارية.
   • المالكين والمطورين.

2. عناصر المقارنة (Elements of Comparison): يجب إجراء تعديلات على أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه، وذلك بناءً على العوامل التالية:

   • الحقوق العقارية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الحقوق العقارية المنقولة، مثل حقوق الارتفاق أو حقوق الانتفاع.

   • شروط التمويل (Financing Terms): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي شروط تمويل غير عادية أو غير متوافقة مع السوق.

     الصيغة الرياضية:

     لنفترض أن سعر بيع عقار مماثل هو $S، وأن شروط التمويل غير عادية تؤدي إلى زيادة في السعر بمقدار $A. السعر المعدل سيكون:

     S_adjusted = S - A
     * ظروف البيع (Conditions of Sale): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي ظروف بيع غير عادية، مثل البيع القسري أو البيع بين الأقارب.

     الصيغة الرياضية:

     لنفترض أن سعر بيع عقار مماثل هو $S، وأن البيع كان تحت ظروف قسرية أدت إلى انخفاض السعر بمقدار $A. السعر المعدل سيكون:

     S_adjusted = S + A

   • النفقات التي تتم بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): مثل تكاليف الإصلاحات أو إزالة التلوث البيئي.

   • ظروف السوق❓❓ (Market Conditions): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي تغييرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع، مثل التغيرات في أسعار الفائدة أو معدلات التضخم.

     الصيغة الرياضية:

     لنفترض أن سعر بيع عقار مماثل هو $S، وأن السوق انخفض بنسبة $P% منذ تاريخ البيع. السعر المعدل سيكون:

     S_adjusted = S * (1 + P/100)

     • إذا كان $P$ سالبًا، فهذا يعني أن السوق انخفض.
       • الموقع (Location): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الموقع، مثل القرب من الخدمات أو المرافق أو التعرض للضوضاء أو التلوث.
       • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الخصائص الفيزيائية، مثل الحجم والشكل والتضاريس ونوعية التربة.
       • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): تؤثر على العقارات المدرة للدخل (مثل الدخل، النفقات، شروط الإيجار، الإدارة، خليط المستأجرين).

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تعتمد هذه الطريقة على تخصيص نسبة معينة من قيمة العقار الكلية للأرض. تعتمد النسبة على بيانات السوق المتعلقة بأسعار الأراضي والتحسينات المماثلة.

الصيغة الرياضية:

V_land = V_total * R_land

حيث:

• $V_land$ هي قيمة الأرض.
• $V_total$ هي القيمة الكلية للعقار.
• $R_land$ هي نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية.

ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

تقوم هذه الطريقة على استخراج قيمة الأرض من خلال طرح قيمة التحسينات المستهلكة من القيمة الكلية للعقار.

الصيغة الرياضية:

V_land = V_total - V_improvements_depreciated

حيث:

• $V_land$ هي قيمة الأرض.
• $V_total$ هي القيمة الكلية للعقار.
• $V_improvements_depreciated$ هي قيمة التحسينات المستهلكة.

د. طريقة التطوير (Development Method):

تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض بناءً على التكاليف والأرباح المتوقعة من تطويرها. يتم حساب القيمة الحالية للأرض عن طريق خصم التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة.

الصيغة الرياضية:

V_land = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t}

حيث:

• $V_land$ هي قيمة الأرض.
• $CF_t$ هو التدفق النقدي في الفترة $t$.
• $r$ هو معدل الخصم.
• $n$ هو عدد الفترات.

هـ. طريقة الدخل المتبقي (Land Residual Method):

تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل الصافي المتوقع من العقار، ثم تحديد الجزء من الدخل الذي يعزى إلى الأرض. يتم حساب قيمة الأرض عن طريق رسملة الدخل المتبقي.

الصيغة الرياضية:

1. حساب دخل التحسينات:
   I_improvements = V_improvements * R_improvements
   حيث:

   • $I_improvements$ هو دخل التحسينات.
   • $V_improvements$ هي قيمة التحسينات.
   • $R_improvements$ هو معدل الرسملة للتحسينات.

2. حساب الدخل المتبقي للأرض:
   I_land = I_total - I_improvements
   حيث:

   • $I_land$ هو الدخل المتبقي للأرض.
   • $I_total$ هو الدخل الكلي للعقار.

3. حساب قيمة الأرض:
   V_land = I_land / R_land
   حيث:

   • $V_land$ هي قيمة الأرض.
   • $R_land$ هو معدل الرسملة للأرض.

و. طريقة رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method):

تعتمد هذه الطريقة على رسملة الإيجار السنوي للأرض لتحديد قيمة الأرض. يتم استخدام هذه الطريقة في الحالات التي يتم فيها تأجير الأرض بموجب عقد إيجار طويل الأجل.

الصيغة الرياضية:

V_land = Rent / R

حيث:

• $V_land$ هي قيمة الأرض.
• $Rent$ هو الإيجار السنوي للأرض.
• $R$ هو معدل الرسملة المناسب.

ز. جداول العمق (Depth Tables):

هي جداول تحدد كيفية توزيع القيمة على طول عمق قطعة الأرض. تفترض هذه الجداول أن الجزء الأمامي من الأرض له قيمة أكبر من الجزء الخلفي.

مثال:

في جدول “4-3-2-1”، يتم تخصيص 40% من قيمة الأرض للربع الأمامي، و30% للربع الثاني، و20% للربع الثالث، و10% للربع الخلفي.

خاتمة:

يعتبر تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة واسعة بأساليب التقييم وعوامل السوق. يجب على المثمن أن يختار الأسلوب المناسب لتقييم الموقع بناءً على طبيعة العقار وتوافر البيانات.