تقنيات التقييم: المتبقي والعائد

الفصل: تقنيات التقييم: المتبقي والعائد

مقدمة

يمثل هذا الفصل محورًا هامًا في عملية تقييم العقارات، حيث نغوص في تفاصيل طريقتين أساسيتين تعتمدان على تحليل الدخل المتوقع من العقار: طريقة المتبقي (Residual Technique) وطرق رأسملة العائد (Capitalization of Income). هاتان الطريقتان تعتمدان على مبدأ أساسي وهو أن قيمة العقار ترتبط بشكل مباشر بقدرته على توليد الدخل. سنقوم بتحليل هذه الطرق بعمق علمي، مع التركيز على الأسس النظرية، التطبيقات العملية، والصيغ الرياضية المستخدمة.

1. طريقة المتبقي (Residual Technique): تحليل المكونات وتقييم القيمة المتبقية❓❓

تعتبر طريقة المتبقي أسلوبًا لتقييم قيمة الأرض أو المبنى عندما تكون قيمة المكون الآخر معروفة، أو يمكن تقديرها بشكل موثوق. تعتمد هذه الطريقة على فصل الدخل الإجمالي للعقار إلى مكونين رئيسيين: العائد على الأرض والعائد على المبنى. القيمة المتبقية (Residual Value) هي القيمة التي تتبقى بعد خصم العائد المتوقع من أحد المكونات من الدخل الإجمالي.

1.1. المبادئ الأساسية لطريقة المتبقي

• مبدأ المساهمة: قيمة أي مكون من مكونات العقار (الأرض أو المبنى) تتناسب مع مساهمته في الدخل الإجمالي للعقار.
• مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل: يفترض أن يتم استخدام العقار بأعلى وأفضل استخدام ممكن لتعظيم دخله وقيمته.
• مبدأ التوقع: تعتمد قيمة العقار على توقعات الدخل المستقبلي، وليس الدخل الحالي فقط.

1.2. أنواع طرق المتبقي

توجد ثلاثة أنواع رئيسية لطريقة المتبقي، تعتمد على المكون الذي يتم تقييمه:

1. طريقة المتبقي الأرضي (Land Residual Technique): تستخدم لتقييم قيمة الأرض عندما تكون قيمة المبنى معروفة أو يمكن تقديرها.
2. طريقة المتبقي البنائي (Building Residual Technique): تستخدم لتقييم قيمة المبنى عندما تكون قيمة الأرض معروفة أو يمكن تقديرها.
3. طريقة المتبقي العقاري (Property Residual Technique): تستخدم لتقييم قيمة العقار ككل عندما تكون قيمتي الأرض والبناء غير معروفتين بشكل دقيق، ولكن يمكن تقدير نسبة بينهما.

1.3. الصيغة الرياضية لطريقة المتبقي الأرضي

لحساب قيمة الأرض باستخدام طريقة المتبقي الأرضي، نتبع الخطوات التالية:

1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار:
   • NOI = الدخل الإجمالي الفعال (EGI) - مصاريف التشغيل (OE)
2. تقدير العائد المطلوب على المبنى:
   • العائد على المبنى = قيمة المبنى x معدل الرسملة للمبنى (R_building)
3. حساب الدخل المتبقي للأرض:
   • الدخل المتبقي للأرض = NOI - العائد على المبنى

4. رسملة الدخل المتبقي للأرض لتقدير قيمة الأرض:

   • قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض (R_land)

   بالتالي، الصيغة النهائية هي:

   Land Value = (NOI - (Building Value * R_building)) / R_land

1.4. مثال تطبيقي على طريقة المتبقي الأرضي

لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا يولد دخلًا تشغيليًا صافيًا (NOI) قدره 100,000 دولار. تم تقدير قيمة المبنى بمبلغ 800,000 دولار، ومعدل الرسملة المناسب للمباني المماثلة هو 8٪. معدل الرسملة المناسب للأرض في هذه المنطقة هو 6٪.

باستخدام الصيغة أعلاه:

Land Value = (100,000 - (800,000 * 0.08)) / 0.06 = (100,000 - 64,000) / 0.06 = 36,000 / 0.06 = 600,000 دولار

إذن، القيمة المقدرة للأرض هي 600,000 دولار.

1.5. اعتبارات هامة في استخدام طريقة المتبقي

• دقة التقديرات: تعتمد دقة النتائج بشكل كبير على دقة تقديرات الدخل والمصروفات، وقيم المبنى ومعدلات الرسملة.
• الاستخدام الأعلى والأفضل: يجب التأكد من أن الاستخدام الحالي يمثل الاستخدام الأعلى والأفضل للعقار.
• الظروف السوقية: يجب مراعاة الظروف السوقية الحالية والمستقبلية عند تقدير الدخل ومعدلات الرسملة.

2. طرق رأسملة العائد (Capitalization of Income): تحويل الدخل إلى قيمة

طرق رأسملة العائد هي مجموعة من التقنيات المستخدمة لتحويل الدخل المتوقع من العقار إلى تقدير لقيمته الحالية. تعتمد هذه الطرق على مبدأ أن قيمة العقار هي القيمة الحالية❓❓ لجميع الدخول المستقبلية المتوقعة.

2.1. المبادئ الأساسية لطرق رأسملة العائد

• القيمة الحالية: تعتمد على مفهوم القيمة الحالية للنقود❓❓ (Time Value of Money)، حيث أن الدولار المستلم اليوم يساوي أكثر من الدولار المستلم في المستقبل بسبب القدرة على استثماره وكسب الفائدة.
• التوقع: تعتمد على توقعات الدخل المستقبلي للعقار، والتي يجب أن تكون واقعية وقابلة للتحقيق.
• الرسملة: هي عملية تحويل الدخل المتوقع إلى قيمة عن طريق قسمة الدخل على معدل الرسملة المناسب.

2.2. أنواع طرق رأسملة العائد

توجد طريقتان رئيسيتان لرأسملة العائد:

1. الرسملة المباشرة❓❓❓❓ (Direct Capitalization): تستخدم معدل رسملة واحد لتقدير قيمة العقار.
2. تحليل التدفق النقدي المخصوم (Discounted Cash Flow - DCF): تستخدم سلسلة من التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة ومعدل خصم لتقدير قيمة العقار.

2.3. الرسملة المباشرة (Direct Capitalization)

الرسملة المباشرة هي أبسط طرق رأسملة العائد، حيث تعتمد على قسمة الدخل التشغيلي الصافي (NOI) على معدل الرسملة (Capitalization Rate).

• الصيغة الرياضية:

  • Value = NOI / R
    • حيث:
      • Value هي قيمة العقار المقدرة.
      • NOI هو الدخل التشغيلي الصافي السنوي.
      • R هو معدل الرسملة.

• تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate): يمثل معدل الرسملة العائد المتوقع على الاستثمار في العقار. يتم تحديده عادةً عن طريق تحليل مبيعات العقارات المماثلة في المنطقة (Comparable Sales Analysis)، وحساب نسبة الدخل التشغيلي الصافي إلى سعر البيع.

• مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا يولد دخلًا تشغيليًا صافيًا (NOI) قدره 80,000 دولار سنويًا. بعد تحليل مبيعات العقارات المماثلة، تم تحديد معدل الرسملة المناسب لهذه المنطقة بنسبة 8٪.
  • Value = 80,000 / 0.08 = 1,000,000 دولار

  إذن، القيمة المقدرة للعقار باستخدام طريقة الرسملة المباشرة هي 1,000,000 دولار.

2.4. تحليل التدفق النقدي المخصوم (Discounted Cash Flow - DCF)

يعتبر تحليل التدفق النقدي المخصوم (DCF) طريقة أكثر تعقيدًا من الرسملة المباشرة، حيث تأخذ في الاعتبار التدفقات النقدية المتوقعة للعقار على مدى فترة زمنية محددة، بالإضافة إلى قيمة البيع المتوقعة في نهاية تلك الفترة. يتم خصم هذه التدفقات النقدية باستخدام معدل خصم (Discount Rate) ليعكس القيمة الحالية للنقود.

• الصيغة الرياضية:

  • PV = Σ [CF_t / (1 + r)^t] + [Terminal Value / (1 + r)^n]
    • حيث:
      • PV هي القيمة الحالية للعقار.
      • CF_t هو التدفق النقدي المتوقع في السنة t.
      • r هو معدل الخصم❓❓.
      • t هو رقم السنة (1، 2، 3، …، n).
      • n هي عدد السنوات في فترة التحليل.
      • Terminal Value هي قيمة البيع المتوقعة في نهاية فترة التحليل.

• تحديد معدل الخصم (Discount Rate): يمثل معدل الخصم العائد المطلوب على الاستثمار في العقار، ويأخذ في الاعتبار المخاطر المرتبطة بالاستثمار. يمكن تحديد معدل الخصم باستخدام نماذج مختلفة، مثل نموذج تسعير الأصول الرأسمالية (Capital Asset Pricing Model - CAPM).

• تحديد قيمة البيع النهائية (Terminal Value): يمكن تقدير قيمة البيع النهائية باستخدام طرق مختلفة، مثل الرسملة المباشرة (Direct Capitalization) أو مضاعف الإيرادات (Revenue Multiplier).

• مثال توضيحي مبسط:

  السنة	التدفق النقدي المتوقع (CF)
  1	90,000 دولار
  2	95,000 دولار
  3	100,000 دولار

  • معدل الخصم (r) = 10٪
  • قيمة البيع النهائية المتوقعة (Terminal Value) في نهاية السنة الثالثة = 1,200,000 دولار

  PV = (90,000 / (1 + 0.10)^1) + (95,000 / (1 + 0.10)^2) + (100,000 / (1 + 0.10)^3) + (1,200,000 / (1 + 0.10)^3)

  PV = 81,818.18 + 78,512.40 + 75,131.48 + 901,502.63 = 1,136,964.70 دولار

  إذن، القيمة الحالية المقدرة للعقار باستخدام طريقة تحليل التدفق النقدي المخصوم هي حوالي 1,136,964.70 دولار.

2.5. مزايا وعيوب طرق رأسملة العائد

• الرسملة المباشرة:
  • المزايا: سهولة التطبيق، وفهمها البسيط.
  • العيوب: تفترض نموًا ثابتًا للدخل، ولا تأخذ في الاعتبار التغيرات المستقبلية في الدخل والمصروفات.
• تحليل التدفق النقدي المخصوم (DCF):
  • المزايا: تأخذ في الاعتبار التدفقات النقدية المتوقعة على مدى فترة زمنية محددة، وتسمح بمرونة أكبر في تقدير الدخل والمصروفات.
  • العيوب: أكثر تعقيدًا من الرسملة المباشرة، وتتطلب تقديرات دقيقة للتدفقات النقدية ومعدل الخصم، وتعتمد بشكل كبير على دقة التوقعات المستقبلية.

2.6. أبحاث ودراسات حديثة (إذا أمكن)

(نظرًا لعدم وجود سياق محدد أو بيانات متاحة للأبحاث الحديثة، يمكن إضافة أمثلة للدراسات ذات الصلة بمجرد توفرها. على سبيل المثال، يمكن الإشارة إلى دراسات تقارن بين دقة طرق الرسملة المختلفة في أسواق معينة، أو دراسات تستخدم نماذج إحصائية متقدمة لتحسين تقدير معدلات الرسملة والخصم.)

خلاصة

يعد فهم تقنيات التقييم المتبقي والعائد أمرًا ضروريًا لتقييم العقارات بدقة وموثوقية. يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية بالمبادئ الأساسية لكل طريقة، وأن يكون قادرًا على تطبيقها بشكل صحيح مع مراعاة الظروف السوقية والخصائص الفريدة للعقار. اختيار الطريقة المناسبة يعتمد على البيانات المتاحة، وتعقيد العقار، والغرض من التقييم.